抄底時刻

誰將成為愁云慘淡的中國房地產市場中的贏家。

對那些在本輪房地產低潮期幸免于難的公司來說，一個低成本擴張的時機已經到來。5月26日，SOHO中國有限公司宣布以55億元人民幣收購了位于北京中心城區的一處地產項目——凱恒中心，其中包括承擔其所有債務。對項目出售方北京凱恒房地產有限公司來說，這是一次痛苦的出售——其去年凈虧損超過人民幣2800萬元，資產凈值比2006年的4600萬元已縮水了一半還多。分析人士相信，此交易額若放在1年前，簡直是不能想象的。

因為該項目需要一次性支付的款項巨大，在談判過程中，SOHO中國成為單一收購方。“新項目非常順利、快速地達成交易，主要原因是沒有競買對手，這與整個房地產行業當前的競爭狀況有關。”SOHO中國聯席董事長潘石屹告訴《環球企業家》。此舉凸顯了手頭握有大量現金的開發商與那些仍需掙扎脫困的同行間冰火兩重天的景象。這也是SOHO中國自去年10月在香港IPO以來進行的第三宗大手筆收購。

由于融資渠道收窄和房地產市場陷入低迷，去年一些瘋狂囤地的中國房地產商們現在正陷入如何籌措資金以延喘的苦戰。最為典型的一幕發生在今年3月20日，野心勃勃的恒大地產不得不放棄在港IPO計劃(詳情請于Gemag.com.cn參見5月下《恒大地產危機調查》一文)，及至5月底，才成功獲得35億港元的私募資金，緩解燃眉之急。

在去年越飚越高的幾次土地競拍中，類似SOHO中國這樣的公司常常被出手更為闊綽的同行擠出拍賣現場。而現在，土地的價格已經便宜到可以放手一搏的時候了。“潘石屹之前屢次唱空是因為手中沒地，現在有地的(開發商)沒錢，而有錢的(開發商)就開始大舉買地了。”一位房地產商私下告訴本刊。今年1月11日，中國海外發展有限公司(0688.HK)與世茂房地產控股有限公司(0813.HK)斥資46.6億元購得了杭州的兩處地塊。

一些房地產商也對收緊的銀行信貸表示樂觀。瑞安房地產有限公司(0272.HK)主席羅康瑞稱，緊縮的信貸環境實際上為他的公司帶來了好處，銀行現在更傾向于把錢借給大企業，而不是信譽度不高的小公司。

證券分析師稱，今年中國股市和房地產業發生的整合動蕩，最終會為投資者制造出絕好的買進機會。那些財務健康的大型開發商將進一步受益，一些實力不足的小開發商則將成為收購目標。

冰火兩重天

讓國美第一城總經理陳云峰感受到市場冷暖變化的一個小細節是，在今年元旦以前，每次和銀行的信貸人員吃飯，對方都搶著付賬，希望能討好房地產商以擴大自己的房貸業務。但在此后，情形卻顛倒過來了：買單者變成了房地產商們。

陳向《環球企業家》回憶說，直接觸發市場變化的是去年12月份推出的第二套房政策。該政策將家庭第二套房的首付款比例提高到40％，導致大部分徘徊的投資者放棄投資的想法。陳隨后發現，電話詢問、上門來訪、預簽量等數量直線下降。緊接著，銀行個人放貸審核前所未有嚴厲起來，他不得不費很大精力來與銀行溝通。

事實很殘酷。今年5月北京共有44個項目放量入市，整體開盤均價為15628元／平方米，環比漲幅不到1％。北京市期房網上日均簽約261套，日均簽約面積28513平方米，同比下降超過1／3。“幾乎所有人的反應都慢了半拍，大家都有點手忙腳亂。”陳說。

而此前的大好行情則刺激了地產商的大干快上。最明顯的一個例子是，當建設部出臺“90平方米小戶型要占開發總面積70％”的政策后，開發商逆流而上，通過規劃時“一分多”、銷售時“多合一”的手法規避政策，依然大推大戶型。市場好時，銀行對此睜一眼閉一眼，但現在，這類貸款基本被銀行列入“劣質貸款”行列。更有甚者，房地產商因為擔心銀行不放貸而導致網簽退房，現在的購房合同大都會提前給銀行預審。這在2007年幾乎不可想象。

“好時候過去了，很多人感到被卡住了脖子，難以呼吸。”廣州至達房地產咨詢有限公司總經理李卓建說。但一些聰明的投資者則在此刻發起了新的攻勢。

廣州最熱板塊珠江新城的標志性建筑東塔，通過競買資格審查的5家企業中僅有保利地產一家內地企業，其余4家都是老牌港資企業——新世界、新鴻基、華人置業和越秀投資。

李卓建總結這些抄底者的特點是，在商業項目建成后通過賣給基金等渠道獲得及時回款，同時又可以參股基金，并成為這個商業項目的管理者。擁有穩定、持續的商業地產租金回報。商業地產往往更具有抗跌性，在市場進入觀望時扮演現金奶牛的角色。

在北京，長江實業5月份高調宣布開發位于順義的一個大型高檔別墅“譽天下”。此前，長江實業進入內地超過10年，但從未開發過任何型態的住宅。此前，長江實業已在上海、重慶、深圳、武漢、常州及廣東新會等地購入大量住宅用地。

港資地產曾被業內譏笑行動慢。但在市場低迷期，這些經歷過大蕭條和大繁榮的老牌地產企業已開始大肆買進。

“不要過分依賴銀行和基金，包括上市都靠不住，能靠住的就是自己。迅速辦‘五證’，迅速以低價開始賣，把回款往銀行一存多踏實。”曾任國美電器天津分公司總經理陳云峰認為家電市場的金律同樣適用于房地產業：薄利多銷，快速回籠。

陳云峰算過一筆賬：北京去年拍賣的所有地塊平均都是以底價的2.3倍成交，這樣的瘋狂讓國美地產也心生恐懼。2006年，國美地產曾經制訂了雄心勃勃的擴張計劃，在全國考察的項目有35個。但不久就否定了擴張的想法。2007年，該公司未開發任何新項目。據說，黃光裕一再叮囑陳云峰的是：安全。

萬通地產董事長馮侖曾讓手下研究了A股所有房地產開發公司的多年報表，發現市場繁榮時投資增長、銷售增長、利潤增長，但是現金流卻急劇減少、負債增加。馮侖稱，這種增長其實意味著陷阱，當市場掉頭時就會立即死掉。

融科智地執行總裁鄭志剛告訴《環球企業家》，該公司去年在幾次一級市場土地招拍掛中都鎩羽而歸，每次的贏家幾乎都是上市的房地產企業。而現在，該公司將采取并購、盤活存量土地的方式進行全國擴張。據全國住宅產業商會會長聶梅生調查，全國尚有70萬畝土地存量，只要有錢，直接拿地或者與“地主”合作都是可以選擇的。

潘石屹告訴本刊，收購凱恒中心只是SOHO中國今年計劃中的一部分。“我們還會繼續適當地收購，適當提高公司的負債率。”潘說，“北京的‘地主’都著急了。”