淺談農村土地所有權價格與征地制度改革

【摘要】在市場經(jīng)濟的條件下，國家對農村土地的征用必須支付一定的土地補償費和安置補助費等費用。而“費”的本質就是一方為他方提供了產(chǎn)品或服務而獲得的代價，因而屬于廣義的價格范疇。“征地難”的癥結在于，我國整個價格體系缺乏彈性，從而導致了農村土地所有者的利益得不到完全的補償。

【關鍵詞】土地所有權；價格；征地制度

【中圖號】F321【文獻標示碼】A【文章編號】1005-1074(2008)10-0045-01

1征地補償?shù)臉嫵?/p>

農村土地所有權價格是農民集體放棄其法律上所擁有的土地所有權時形成的單位面積土地價格。土地所有權是一次性的“賣斷”，是嚴格意義上的土地所有權轉移行為。1998年修訂的《土地管理法》第二條、第四十七條規(guī)定表明，農村土地所有權的讓渡方式，在我國現(xiàn)實地表現(xiàn)為國家依據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)對農村集體所有的土地實行征用；農村土地所有權價格表現(xiàn)為征用土地的補償費用。因此，農村土地所有權價格可表示為土地補償費、安置補助費與青苗及附著物補償之和。

2征地補償標準及范圍

2.1征地補償費標準問題目前，國家征用土地的補償費標準明顯偏低。以土地補償費為例《土地管理法》規(guī)定的征用耕地的補償費標準（6～10倍），即使是按照《土地管理法》規(guī)定的最高標準（土地補償費與安置費之和30倍）給予補償，仍然無法使相當部分農民維持原有的生活水平。盡管《土地管理法》規(guī)定在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準，但我認為征地費應比照接近城鎮(zhèn)基準地價，根據(jù)當?shù)貐^(qū)位、環(huán)境、產(chǎn)出、交通、人口等因素進行修正，評估出合理的征用價格。

2.2征地補償范圍問題根據(jù)我國現(xiàn)行的土地管理法律、法規(guī)，征地補償?shù)姆秶鷥H限于土地本身、地上的青苗及附著物，以及農業(yè)人口和勞動力的安置。至于那些通常所損失的補償，如：經(jīng)營損失補償、租金損失以及其他各種因征地所致的必要費用補償（包括臨時租房費用、律師或專家的代理費用等，具有客觀價值而又能舉證的具體財產(chǎn)損失，均未列入補償范圍之中，使得農村土地所有權價格中缺乏足量的土地資本和土地資本的預期收益。一味地強調整個社會的利益而忽視失地農民合法權益的保障，也不符合社會主義民主的要求和法律公平、公正的精神。

2.3“剪刀差”，農村土地征用過程中不可回避的問題在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，城市土地使用權價格都高于農村土地所有權價格，就形成一種新的工農“剪刀差”，但是，也有其合理的一面：其一，城市土地使用權價格在農村土地所有權價格的基礎上加了若干的稅費。比如耕地開墾費、耕地占用稅等。其二，農村土地有權價格為代價征用的土地往往要經(jīng)過投資開發(fā)，才能發(fā)揮非農產(chǎn)業(yè)的“場地”功能。而開發(fā)整理城市土地，達到“三通一平”的投資使土地使用權價格必然包含上述投資及其預期收益，因而高于農村土地所有權價格。其三，農用地改為建設用地之后，其潛在的土地增值性就會明顯。作為價格形成和價格構成的機理，農村土地與城市土地是大體相同，但是其具體的內涵卻存在差異。因為土地價格是由土地收益直接決定的，土地收益又往往取決于土地的用途。當土地從農業(yè)用途變更為非農業(yè)用途，從農村土地轉化為城市用地時，同勞動相結合的土地所能吸收的價值帶來的利益會迅速增加，從而發(fā)生明顯的土地增值。通常商業(yè)用地收益最高，以下依次為工業(yè)用地、住宅用地、耕地、草場和林地，最后是荒地。

3政策選擇，征地制度改革的制度創(chuàng)新

3.1嚴格區(qū)分土地征收和作用在法律上，征收針對的是所有權，表現(xiàn)為土地所有權主體發(fā)生變更。而土地征用針對的是使用權，從物權變動關系看，征用期滿后使用權應當歸還。盡管《土地管理法》規(guī)定了土地征用及其補償人員安置等問題，但實踐中土地征用就是政府強制性地把農民集本土地所有權“征用”為國有，行的是征收之實。這也是長期以來農村集體土地所有權殘缺和農民利益受到侵占的根本原因。嚴格區(qū)分土地征收和征用方式，就進一步明確征收與征用的主體、適用范圍、行使規(guī)則和利益關系，合理確定不同的補償標準，保障不同主體的合法權益。

3.2明確公共利益內涵根據(jù)新《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。但是何為公共利益的需要，我國立法界和理論界尚無統(tǒng)一界定。明確公共利益內涵，有利于嚴格區(qū)分國家公共利益土地征收和以營利為目的的經(jīng)營性用地等土地征用，從而確定土地補償標準。

3.3科學確定土地補償標準體系我國目前在征收土地時，許多地方在實際操作中普遍采取法定標準的最低線，有的甚至低于法定標準，損害了農民利益。因而科學的土地補償標準體系應當在嚴格區(qū)分土地征收和土地征用、公共目的和非公共目的用地的基礎上，建立以土地本身的生產(chǎn)功能、預期收益、土地對農民的社會保障功能等三個主要因素的可量化補償指標體系，依據(jù)不同區(qū)域農用地分等定級成果，按照被征地的用途、地段、質量以及所在地的經(jīng)濟發(fā)展水平來綜合確定具體被征土地的補償標準。

4結論

總之，目前普遍存在的“征地難”的表象，雖然是農村土地所有者對土地征用要價過高，但實質是土地征用價格并沒有真正反映地租和地價規(guī)律，其價格過于偏低所致。在征用過程中，單純從行政管理角度出發(fā)，忽視經(jīng)濟手段的作用，尤其是對失地農民的近期和長遠利益，沒有從價格上給予合理補償，土地征用費偏低，不能涵蓋構成土地所有權價格的所有因素，從而使土地征用費不足以補償和安置失地農民的生產(chǎn)和生活。因此，“征地難”實際是“欠帳”的反映，是農村土地所有權價格定位不合理所致。唯一辦法是依據(jù)地租和地價規(guī)律的要求，完善合理的農村土地所有權價格形成機制，使農民集體所有的土地所有權讓渡價格的構成逐步合理化、科學化。

5參考文獻

1董日臣.公有土地不能商品化，土地不能單獨形成市場[J].住宅與房地產(chǎn)，1993