離婚時按揭房的歸屬及債務分擔問題探討

【摘要】隨著按揭制度傳入我國大陸，按揭房的買賣在我國現實交易中正變得越來越多。但隨著按揭房買賣交易的增多，其相關制度的不完善帶來的問題也比較多，尤其在夫妻離婚案件中，對于婚前或者婚后一方或者雙方共同按揭購買的房屋，在離婚案件中如何分割該部分財產以及如何承擔由此產生的債務方面，存在著不少的難點和爭議。文章就離婚案件中按揭房財產分割的相關難點和爭議，主要運用《婚姻法》相關理論進行膚淺的探討和論述，通過思考，希望能夠提出一些有益的解決糾紛的策略。

【關鍵詞】離婚財產；按揭房分割；債務分擔

【中圖號】D913.9【文獻標示碼】A【文章編號】1005-1074(2008)10-0177-02

1按揭制度概述

“按揭”一詞是英語中“mortgage”的音譯，早期由香港傳入大陸。按揭是指在房地產市場中，購房者以所購商品房物業作為抵押向銀行取得貸款，分期還本付息，并在一定條件下由開發商承擔還款擔保責任的融資購房方式，其作用在于廣融資金、降低風險、刺激消費。由此可見，一般情況下，在按揭制度中，涉及的主體主要有三方當事人，即預購房者，開發商以及銀行。本文所探討問題的主體即是按揭制度中主體之一的預購房者，涉及對按揭財產的歸屬及債務分擔問題，因此，有必要首先對按揭制度的性質與其他相關概念做一個區別。首先，抵押是法律術語，是一種特定的擔保方式，而按揭雖然也是一種擔保形式，但更多的情況下還是作為房地產交易術語來運用的，代表著一種特定的融資購房方式；其次，權利的性質不同。從擔保權人對擔保物所享有權利的性質上講，按揭權人對按揭房地產享有的是自物權。因為按揭人已經將按揭房地產的所有權轉讓給按揭權人，以獲取按揭貸款，且所貸款項只能用于購買用作按揭擔保的房地產。而抵押權人對抵押房地產享有的是他物權房地產抵押，并不轉移房地產的所有權，且抵押貸款既可以用于購房，也可作他用；再次，權利的標的物不同。抵押權的標的物是抵押人已經擁有所有權的現實存在的房地產，而房地產按揭權的標的物是按揭人即將購得的房地產；最后，房地產按揭貸款必須以即將購得的房屋產權全額用于按揭貸款擔保，即一個房地產只能設定一項按揭權，而房地產抵押則可以在同一房地產上設定兩個以上抵押。

2離婚案件中按揭房處理的難點

我們首先看以下幾個案例：

案例一：小杜和小劉結婚三年了，近期倆人用共同積蓄購買了一套住房。可是，這幾天小杜有點悶悶不樂。原來，當時和開發商簽訂購房合同時使用的是小劉的名義。小杜對此感到隱隱的擔心：萬一將來倆人的關系有什么變化，這房子是否屬于夫妻共同財產？

案例二：張先生于2002年2月首付12萬元購買了一套60萬元的商品房。余款48萬元張先生做了按揭貸款，銀行月供款為3000元。2002年12月張先生取得了房產證，2003年4月張先生與王女士結婚，并用雙方的工資繳納月供款。2006年4月倆人離婚。此時該房產的市場價值為100萬元，貸款余額為46萬元，此時財產如何分割。

案例三：張先生于2002年2月首付12萬元購買了一套60萬元的商品房。余款48萬元張先生做了按揭貸款，銀行月供款為3000元。2003年5月張先生取得了房產證，2003年4月張先生與王女士結婚，并用雙方的工資繳納月供款。2006年4月倆人離婚。此時該房產的市場價值為100萬元，貸款余額為46萬元，問此時財產如何分割。從以上幾個案例中，我們可以看出，在夫妻離婚案件中，在按揭房財產分割的過程中，主要涉及以下幾個問題與難點：一是在婚姻關系存續期間夫妻一方以個人名義購買的房產是否屬于夫妻共同財產；二是在婚姻關系締結前，一方以個人名義購買的房屋婚后才取得房產證，在離婚時是否作為共同財產進行分割；三是對因購買房屋而與銀行簽訂的借款合同所產生的債務的性質的認定以及是否應當由夫妻雙方共同履行且承擔連帶責任。

3對于離婚案件中按揭房處理難點問題的剖析

以上案例比較典型的反應了離婚案件中按揭房財產分割的主要難點，對于這些難點，筆者將對其加以分析，力求達到對實務操作中能合理處理此類問題起到參考作用。

3.1在婚姻存續期間夫妻一方以個人名義購買的房產是否屬于夫妻共同財產問題案例一即反應了此類問題，該案中小杜的顧慮來源于在房產登記時，該房產是登記于小劉名下。我國《婚姻法》對夫妻共同財產的范圍明確規定僅限于《婚姻法》第十七條，該條規定：夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：①工資，獎金；②生產、經營的收益；③知識產權的收益；④繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；⑤其他應當歸共同所有的財產。由此可見，對于婚姻存續期間夫妻一方以個人名義購買的房產是否屬于夫妻共同財產，我國法律并沒有明確規定。但是在此案中，筆者認為小杜的顧慮是多余的，因為該案中，該房屋是小杜與小劉結婚三年后用共同積蓄購買，該共同積蓄毫無疑問屬于夫妻共同財產，并且夫妻雙方沒有對該房產的歸屬有特別的約定，因此，該房屋的歸屬應當屬于夫妻的共同財產。認定房屋是否屬于夫妻共同財產，并不是以房產證上記載的雙方姓名還是一方姓名為標準，婚后只要是用共同財產購買的房產，不論是登記在雙方的名下還是丈夫或者妻子的一方的名下都屬于夫妻共同的財產。其區別只是體現在法律后果上。登記在夫妻雙方名下的房屋對外轉讓時，需要夫妻雙方作為轉讓方共同簽字認可。在辦理房產過戶時，需要雙方同時到場。而登記在一方名下時，對外轉讓該房產時，一般會要求該所有權人提供其結婚證或者未婚證明。在確認所有權人已經結婚的情況下，所有權人在辦理房產轉讓等過戶手續時，若其配偶不到場，必須取得其配偶的書面同意，并提交《配偶同意確認書》，以防止一方惡意轉移夫妻共有的財產，此種方案的采取能夠非常有效的保護夫妻共同財產。因此在婚姻存續期間夫妻一方以個人名義購買的房產應當屬于夫妻共同財產。

3.2在婚姻關系締結前，一方以個人名義購買的房屋卻在婚后才取得房產證的，在離婚時是否作為共同財產進行分割案例二和三即是該問題的典型情況。根據《婚姻法》第十八條第一款之規定，一方的婚前財產為夫妻一方的個人財產；根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十九條中規定，婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。由此可見，案例二中的一方以個人名義在婚前購買的房屋，在婚前取得房產證的，當然屬于其個人財產，不作為共同財產。但是如果是在婚前購買，但是在婚后取得房產證的情況，即案例三中的情況，則實務處理中存在爭議。案例三中的案件在上海和江蘇兩地有著兩種不同的處理模式。上海法院一般認為，夫妻一方婚前以個人財產購買房屋，并按揭貸款，房產證登記在自己名下，該房屋仍為個人財產，則按揭貸款為其個人貸款。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變房屋為個人財產的性質。故在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務為個人債務。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當想對方予以返還；而江蘇法院認為，夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產支付首期房款，在婚姻關系存續期間用夫妻共同財產還貸，如果婚后取得房屋所有權的，無論產權登記在一方名下還是雙方名下，均應當認定為夫妻共同財產，離婚時作為夫妻共同財產進行分割。對于一方婚前支付的首期房款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務，由雙方返還。因此在這種情況下，該房屋屬于夫妻共同財產。筆者認同上海法院的做法，將此種情況下房屋認定為其個人財產比較恰當。因為首先根據《<婚姻法>解釋（一）》中第十九條的規定，夫妻一方所有財產不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。該房屋在婚前由一方購買時，其首付的資金無疑屬于一方的個人財產，而正是因為基于購房人與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，其才享有取得該房屋的依據，并且正是因為其以個人財產向開發商支付了首期付款，該合同尚得以履行，房產登記于其個人名下并且歸于其個人財產乃合情合理；其次在實踐中，從產權人簽訂購房合同出資買房到實際取得房產證，一般需要進過一定的期限，尤其在購買預售的期房時，這種期限往往很長，甚至達幾年的時間；再次假設購房者已長期支付了貸款，而雙方結婚當天或者結婚后很短時間內就取得房產證就將其認定為夫妻雙方共同財產，對于該購房者來說是不公平的。因此，如果簡單以取得房產證時間作為認定房產是否屬于夫妻共同財產的標準，對于婚前以個人財產出資購房，婚后才取得房產證的產權人來說不公平，也確實欠缺一定的合理性。

3.3對因購買房屋而與銀行簽訂的借款合同所產生的債務的性質的認定以及是否應當由夫妻雙方共同履行且承擔連帶責任的分析《<婚姻法>解釋（二）》第24條規定：“債權人就婚姻關系存續期間夫妻一方以個人名義所負債務主張權利的，應按夫妻共同債務處理。但夫妻一方能夠證明債權人與債務人明確約定為個人債務，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規定情形的除外。”由此看出，一般情況下，婚姻關系存續期間夫妻或一方與銀行簽訂的借款合同所產生的債務的性質可做相對明了的認定，在此就不做詳述。我們要討論的是另外一種情況，即在婚姻關系締結前一方以自己名義與銀行簽訂的借款合同或者在婚姻關系締結后，一方隱瞞自己的婚姻狀況，仍以單身名義向銀行申請貸款的情況。因為自從2003年10月1日起新《婚姻登記條例》實施以來，登記機關不再要求申請人提交居民委員會、村名委員會或者單位開具的關于婚姻情況的介紹信，如此一來，則使得未婚證明沒有了法定的出具機構。這樣，雖然銀行做了相關方面的規定，但卻無法確定得知的信息是否與事實相吻合。如果已婚人士隱瞞自己的婚姻狀況以單身名義向銀行申請按揭，則會出現夫妻一方以個人名義與銀行簽訂借款合同的情形。筆者認為，在婚姻關系締結前，一方以其個人名義與銀行簽訂的貸款合同，婚姻關系締結后應當視為其個人債務。因為如前所述，筆者認為在婚姻關系締結前簽訂了按揭房買賣合同，此時該房屋應當視為其個人財產，既然其屬于個人財產，則其所負債務自然應當屬于個人債務，即使婚后雙方以共同財產清償貸款的，在離婚時可以視為另一方為其墊付部分；而對于婚后隱瞞婚姻狀況而簽訂借款合同的，根據《<婚姻法>解釋（二）》第24條之規定中有一但書，即夫妻一方能夠證明債權人與債務人明確約定為個人債務，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規定情形的除外。在這種情況下，一方隱瞞婚姻狀況而與銀行簽訂借款合同的，能否視為“明確約定”為個人債務。筆者的觀點是這種情況下不能視為其個人的債務，而應當視為夫妻共同債務。理由是在這種情況下，雖然形式上看，一方與銀行簽訂了借款合同，并且沒有涉及任何第三人作為債務人，但此借款合同成立的前提存在瑕疵，即債務人隱瞞了其真實的婚姻狀況，銀行在此種情況下與其簽訂的合同并非基于真實的認識，將本該屬于夫妻共同償還的債務由夫或妻一方來承擔，無疑會提高銀行收回貸款的風險，在這種情況下加大銀行的風險本身就使得銀行處于一個不公平的地位。而且，其真實婚姻狀況是可以從有關部門查詢到，因此，不應當將其視為“明確約定”，因為其意思表示本身的理解就是有偏差的。所以，筆者認為將其認定為夫妻共同債務，由夫妻雙方共同承擔連帶責任更符合民法公平原則。

4結語

我國目前對夫妻共同財產關系的規定非常有限，《婚姻法》及其兩個司法解釋僅原則性地規定了夫妻法定共有財產制、法定個人財產制和約定財產制。由于沒有明確夫妻享有哪些財產權利，導致共同債務的范圍也難以確定。不可忽視的是，由于立法時間的先后，我國的《民法通則》及《民通意見》、《合同法》、《擔保法》及其解釋、《婚姻法》等在共同共有制度方面的規定還有相當的不一致性，造成了法律適用上的沖突。銀行在按揭房所產生的各種法律關系中都扮演著不可或缺的重要作用，夫妻離婚時按揭房的歸屬和貸款負擔關系著銀行貸款的安全與收益，由于我國正處于市場經濟的初級階段，沒有完整的民法典，社會誠信還沒有深入人心，因此，需要銀行充分利用好現行法律的規定，完善業務操作，確保貸款發放的合法合規。

5參考文獻

1諶瑜.社會科學[J].阜陽師范學院學報，2002，（4）

2楊明.婚戀中的房產問題[M].北京：法律出版社，2007，1：93-187.