房地產攜手創意產業

城市是文化的集散地，文化為城市增添內涵和魅力，讓城市在文化的標榜下獨樹一幟、個性十足，而一個城市正是依靠這種多元文化的碰撞、整合才激發出新的創意，從而推動城市的發展。如果說文化是城市的名片，那么創意是城市的靈魂。現今，在衡量城市競爭力的標準時，不再是看重它有多少重工業和輕工業企業的數量，而是要看重它的創意能力。自人類進入知識經濟時代后，視覺文化的興起極大地改變了社會文化的主流形態，推動了城市和區域規劃的變革和發展，尤其是對與城市規劃密不可分的房地產業來說，對它的影響更為深遠。在對房地產整體性的規劃和設計時，不僅要考慮建筑物的技術質量和宜居方面的實用性，更要提高其區域規劃意義上的功能布局，以及視覺文化意義上的觀賞性，而這又往往需要擴展到整個區域和諧一致的層面上去。因此，不難看出房地產的策劃和設計已經遠遠超出了單個樓盤的空間范圍，其內涵也遠遠超出了純藝術的范圍，同時也極大地增加了建筑物的附加值。而構成這種附加值的主要元素，就是多元互動的文化理念，也就是我們所說的策劃和創意。伴隨著人們生存環境的不斷改善，作為人類文明重要標志的城市，其“千樓一面”的“同廚性”城市格局已經不能夠再滿足人們對城市發展的需求。出于時代需要，創意地產的理念應運而生，人們希冀通過創意地產的發展來轉變一個城市的經濟增長方式，轉變城市的功能，實現城市產業結構升級，打造新的城市形象。

目前，房地產界對“創意地產”的認識，有兩種觀點。一種是認為創意地產不僅指含有創意因素的房地產產品，更是一種新的經濟理念或產業范式，是在整個產業鏈的各個環節中投入大量創意因素的房地產運作模式。是多元文化理念與房地產整合營銷的有機互動。依據此種看法，創意地產主要表現出三個特點：其一，由于突出了創意的先導作用，房地產的策劃、規劃和設計就可以避免“同質化”：其二，作為創意產業的一個重要分支，創意地產應當力求實行集約化經營和規范化發展，形成較為完整的產業鏈，以策劃、規劃、設計、建造、營銷和物業管理的創意來帶動整個房地產行業的健康發展；其三，創意貫穿于整個項目的各個流程，是一種集知識化、信息化、服務化、生態化、非物質化于一身的創新過程?？偟膩碚f。創意地產的產業鏈不但要有土地資源、金融資源、建筑工業技術資源，還一定要有文化創意資源的加入。

另一種對創意地產的認識，即創意地產是“泛地產+創意產業”，其核心是一種新型的商業地產運作。所謂泛地產，又稱廣義地產，是將狹義的房地產開發置于更廣的空間尺度上進行定位、規劃、設計與開發，以順應人類活動和消費層次的日益高級化及多元化的趨勢。對于創意產業與地產的結合過程，可以理解為兩個層面，一是要整合濃縮，需要把項目結合好的一些創意產業的門類整合進來；二是要“泛化”，這與IT業的成長一樣，在最初發展的時候很難形成一個核心競爭力，并且很難獲取一個較好的收益，這時就需要對產業進行泛化。

現今地產界的主流看法是第二種，但無論是哪一種看法或認識，都不能掩飾創意地產的鮮明特點。第一個特點是環境友好，對不動產的增值空間貢獻也比較大。第二，這種產業有空間偏好，因為做地產開發本身就比較注重空間，而創意產業要求空間本身就是一種創新的空間，不管是硬件還是軟件。第三，穿透力特別強，能夠穿透空間、時間，最后達至地域、文化，包括產業之間的融合。第四，地產開發商與創意產業結合，要先期進行市場培育，后期獲得長期收益。所謂的培育就是人力、財力、物力的投入，這個投入可能會很大，但由于未來不動產增值空間的貢獻也非常大，能夠得到豐厚的回報。對于創意地產來說，消費者其實買的不僅是一種生活境界和生活態度。更是選擇生活方式的過程以及對創意生活的融入。因此，創意地產應該是一種整合智慧的方式，同時也是一種地產業未來的發展趨勢。作為與各種資源關聯性最強產業的房地產業，隨著其向縱深的發展，將會出現各種資源的大整合，其產業內涵將會延伸至商業、旅游、體育及未來人居發展取向等各方面，整個房地產業也將會呈現前所未有的發展。

創意地產是產生智慧、創造奇跡、引領未來的智慧地產，在整個社會倡導自主創新的氛圍之下，創意地產發展環境越來越好，并獲得了越來越大的發展空間。

地產設計的“創新亮點”綜合物業開發——建筑綜合體

建筑綜合體是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分空間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

建筑綜合體與多功能建筑的差別，就在于它是處在一定聯系中的、與環境發生一定關系的各組成部分的整體。它是多種功能的系統化組合，使單個功能克服了局限性，并在相互依存的基礎上，創造了更為廣泛與優越的整體功能：同時系統內部整體與部分、功能與目標、系統與外部環境各有矛盾相互作用，促使系統向整體最優化的方向發展，從而使之“自我更新、經濟和有生命力”。因此，在設計上，建筑綜合體也體現了不同以往的特征和手法。

城市建筑綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨型空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

在空間上，設計師會將整體統一規劃設計，利用平臺、天橋等形成空間的流通和差異，創造比團塊式建筑更豐富的空間。再通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一組完善的“通道樹型”體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多邊的街道空間。

城市建筑綜合體應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市建筑綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。利用交通系統的通道體系，將景觀綠化引入到屋頂、空中花園、建筑立面等層面，創造生機勃勃、綠意盎然的立體綠化空間。

作為建筑綜合體的設施特征，它既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主：通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成；安全系統通過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證。由于每種功能有其特定的運行時間范圍，建筑綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。尤其在中心地區，建筑綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的地區的功能得到完菩，恢復了城市的繁榮，促進了城市的發展。城市是一個有機體，在其內部存在著各個部分彼此錯綜復雜的相依性，具體的表現就是城市生活的多功能交疊。建筑綜合體為城市生活功能提供了一個交合的空間。居住、辦公、購物、飲食以及消遣娛樂等城市生活的各要素以一種新的空間秩序出現在這個交合空間中，并互相促進。

新型辦公——商務花園

商務花園是一種位于城市邊緣地區。具有良好自然景觀的低密度寫字樓物業。這種低密度辦公物業是隨著產業結構的變化、城市結構的變化以及辦公需求的多元化而產生的，在國外也已經發展得十分成熟。近年在國內，許多開發商開始積極關注起商務花園這種新興辦公物業，希望同樣打造出成功的商務花園產品。從社會經濟的發展可以看出，高科技產業在生產結構中的地位日趨顯著。在這種產業結構變化中，新型企業——依賴于腦力，以智力密集型生產為特征的高科技企業也隨之產生。而科技創造完全依賴于企業員工腦力資源的運用，因此，個體的創造力和價值自工業革命之后再次在生產關系中突顯出來。

在這種情況下，為員工創造良好的辦公條件已經成為直接影響員工工作效率高低、創作靈感多少的問題，而新興的以陽光辦公、生態辦公為理念的商務花園采用通透明亮的建筑形式、優美開闊的環境綠化，提供了一處自然景觀良好、環境安靜、適合思考的辦公場所。

商務花園形態多樣，可以是簡單的獨立式功能建筑體和少量休閑娛樂設施，也可以是由多重元素有機組合而成的多功能體或者是圍繞主題設計的各類園區組合。因此，與傳統商務花園的“方盒子”式的建筑、大面積綠地以及單調的色彩不同，新興的商務花園建筑采用多層高密形式，布局靈活多變，群落自由組合，空間層次豐富。

辦公空間的舒適性是衡量辦公條件的重要標準之一，在智力密集型產業為主的商務花園中更顯重要。同時應該創造更多的交流、集約型辦公建筑的單調形象，花園建筑形式結合企業特征可變換多樣，借助規劃形態組織的靈活多變和自由組合，創造出更多共享交流的區域，外部空間靈活組織、加強流動性，內部通透明亮、貼近自然。

雖然玻璃、鋼的傳統材質在辦公建筑的使用中早以稀松平常，但是傳統辦公建筑主要是單一材質大面積的重復使用。而對于商務花園這種以陽光生態辦公為理念、以多層建筑形式為主的辦公模式，將玻璃、鋼、貼面、磚等多種傳統材質的混合使用，更豐富了立面效果，增添了花園的活力和鮮明個性。

人居環境——住區開發

隨著中國中產階級的發展與壯大，以及其住宅需求的多樣化，各種物業類型如別墅、公寓、Townhouse相繼出現，居住類型由集中走向了多元，而傳統住區的發展也形成了“造城運動”和大盤時代。

由于現代造城運動，社區大多采取了封閉管理降低成本，這些小區多數只能留出不多的出入口，而每天早晨上班時，在這些出入口的附近，常常變得擁擠不堪，因為出入口的大小，僅僅是為一個小區準備的，而它內部的社區規模，卻常常是一個極大的大盤。因此，征對這種城市邊緣區的大盤，引入了TOD概念，及公共交通導向的開發社區。

現代專業人士將上世紀初的美國依托公共汽車路線開發的位于城市邊緣或城鄉結合部的集中式居民點被稱為“公共交通社區”，其中具有代表性的專家彼得·卡斯羅普(Peter Calthorpe)提出了“以公共交通為導向發展”的城市發展模式，強調土地的綜合利用，設想在社區的中心部位設有交通車站和商業設施，人們通過公共交通到達其他社區或城市中心。整個TOD社區內則有居住、商業、公共場所、公共空間等多種功能。在私家車引發環境及交通等諸多矛盾的今天。TOD模式已經成為近幾年來西方各國使用得越來越多的規劃模式。

隨著住區開發的發展以及房地產市場的漸漸成熟，居住環境被提高到了一個層面。公共開敞空間的規劃無疑成為舉足輕重的環節，傳統的中心綠地模式漸漸被組團綠地模式所取代。組團綠地模式將公共開敞空間化整為零，分散到各個組團中去，使得每個組團都得到足夠的景觀、交往空間，突顯了組團的均好性。每個組團都有各自的中心、各自的景觀，其與日常結合的空間形式促進了同組團住戶間的交流和交往，避免傳統中心綠地模式大而空的尷尬。

由于居住密度的提高，以及公共交通的引入，人車分流的模式也漸漸與人車混行相結合。人車分流模式可減少小區噪音，提高小區居住環境，但造價較高，并且由于小區過大后，容易造成出行困難的問題，因此在人車分流的基礎上引入了人車混行，相互結合，提高土地利用率。

銀色社區——養老住宅

未來世界的主流是占人口1／5的老年人，人口結構的變化作為一個社會問題，也影響到了房地產的開發模式。而在亞洲，由于傳統觀念的影響，在宅養老成為了主流，子女往往選擇與老人同居，形成家庭養老。如何創造一個適宜在宅養老模式下的住宅體系，成為了我們關注的焦點。

兩代居形式

兩代居住宅內部空間組成一般包括主體戶和同居戶兩個對立的部分，兩戶各自可有完整的成套使用空間，包括起居室、臥室、廚房和衛生間等，主體戶必須是完整的且有兩個以上居住空間的居住單元，同居戶則可有部分輔助空間與主體戶合用。形式有如下

四種基本類型：

完全同居戶型：多室，戶內設帶有獨立衛生間的老人居室，合用擴大廚房和起居室，多由大戶型改進而成：

半同居戶型：主體戶和同居戶同設一個總戶門，兩戶共用一個起居空間，合用廚房，分設衛生間。各戶空間相對獨立，各自生活獨立性大，可免生活作息時間上的相互干擾，室內空間利用方式也便于各戶自主安排：

半鄰居戶型：主體戶和同居戶同設一個總戶門，兩戶仍共用一個起居室，其余空間各自配套。兩戶經濟活動基本獨立，獨立性相應增強，具有東方傳統家庭生活特點，關起戶門是一家，打開戶門是兩家。

完全鄰居戶型：兩戶各設獨立門戶，兩戶間僅以起居室鄰接相通或分隔融通。這種形式實際上是兩套不同戶型的住宅單元相鄰接，比同戶門的半鄰居戶型具有更大的獨立性。

網絡式家庭共居形式

由于家庭結構小型化趨勢迅速發展，大家庭解體后，老少兩代家庭仍想保持這種“藕斷絲連”的相互照顧和依存關系，完全依靠家庭和子女照料的養老方式向部分需要依靠社會服務照料的方向轉變。社區應有相應的空間環境來滿足越來越多的“老年家庭”對這種居住模式的選擇。按空間距離上的遠近，有如下四種形式：同樓層近鄰：兩代家庭同居一層，日常生活便于相互照應。這種關系可以通過住宅樓單元組合的戶型調配實現。

同樓分層近居：老年住戶盡量利用底層單元。這種方式既方便老人參加戶外社會活動，又方便子女順路探視照顧老人生活。由于底層單元與樓層單元不同，在設計時可采用便于空間靈活分隔的結構形式。

同街坊分樓共居：兩戶同處于一個院落空間，使用同一個居民服務點，日常居住活動隨時可遇，余暇便于互訪互助。這種方式生活獨立性強，感情依存關系密切。

同社區分街坊共居：這種關系雖然空間距離稍遠，但仍無需通過城市公共交通進行互訪，有利于保持親子間長久的親密感情，對低齡健康的老年家庭仍是一種理想的安排。

居住環境設計

老年人居住環境的設計要滿足老年人因生理、心理的變化而產生的對空間環境的特殊要求和偏好。為此，需要對空間環境做特殊的組織和處理：無障礙性、易識別性、易控制性和易選擇性、易達性、易交往性。

老年人對居住內部環境的特殊需求主要為安全性、方便性、私密性、獨立性、環境刺激性和舒適性。

根據老年人特有的行為方式和特殊的需求特點，在具體的居住空間設計上應做到提供適宜的房間尺度、良好的朝向、有方便老年人行動的輔助設施、周到的室內細部處理等。

結語

如果要判斷一個城市是否有活力，要看那些能讓城市保持鮮活的源源不斷的創意都來自于哪里，有著怎樣的魔力。地產是新經濟的晴雨表：作為經濟活動的物質載體、空間形態，對這場全新的運動有其領先、獨特的市場觸角和反映。創意改變著我們的生活細節，同樣也在制造著各種千奇百怪的可能。創意的結果，可能是某種實物，也可能僅是一個看似無濟于事的概念。

其實，創意絕不是空穴來風，它是對生活感知和體驗的產物。創意產業不僅是經濟上的數字浮現，更是一場新的文化革命；一種繼承傳統，找尋未來的方法；一種將表面上毫無關系的事物結合起來，創造出新價值的軟力量；一場跨行業、跨階層、跨時代的思維革新運動。