中日兩國不動產市場及價值評估業務的比較

在日本，“不動產”一詞的涵義與我國的涵義相同。日本民法中，不動產的定義是土地及其定著物。我國的不動產價值評估在日本被稱之為不動產鑒定評價。在日本，不動產鑒定評價就是對土地、建筑物的所有權及其所有權之外的其他各種權利的經濟價值進行判定。本文擬對中日兩國不動產市場及其價值評估業務作一些分析比較。

一

土地是不動產的基礎。因此要比較中日兩國的不動產市場與不動產評估，首先需要了解兩國土地法律之間的差異。

日本的土地私有，并實行房地分管的制度，其土地交易活躍。我國的土地為全民所有和集體所有，土地價值評估主要是對土地使用權的評估。

1、我國土地的相關法律及法定權利

我國已經將不動產的權利歸屬為物權，不動產中土地權利分為三個部分：

（1）所有權：根據我國憲法第10條規定，我國現行的土地所有權有兩種，即國家土地所有權和集體土地所有權。集體所有的土地權利的主體為農村集體經濟組織和村民委員會、鄉鎮農村集體經濟組織、鄉鎮政府。我國憲法中對集體所有土地和國有土地有明確的劃分。對于所有權的流轉，只規定了集體所有的土地向國有土地轉移的一種情形。

（2）使用權：在我國，土地使用權是從土地所有權中分離出來的帶有準物權性質的一種權利，是整個土地利用中的主要權利。目前我國土地使用權分為兩種，即國有土地使用權和集體土地使用權。國有土地使用權因取得的方式不同又分成：出讓國有土地使用權、劃撥國有土地使用權和租賃土地使用權；另外還有兩類特殊主體享有的土地使用權，即外商投資企業場地使用權和城市私房用地使用權。我國的集體土地使用權分為：農地使用權、宅基地使用權、鄉鎮企業用地使用權、鄉村公益用地使用權。

（3）土地他項權利：我國常見的有土地租賃權、土地抵押權、地役權、空間權、耕作權等土地他項權利。我國的土地租賃權是指土地使用權的租賃，土地抵押權是土地使用權的抵押。而在我國目前的土地法律中尚沒有規定土地典權、地上權、地役權等的定義。

2、日本土地的法律及權利

在日本，任何人都可以擁有土地，既可以擁有土地的所有權，也可以擁有土地的使用權。日本民法206條規定，土地所有者在法律規定范圍內，享有所有物的自由使用、收益以及處理的權利。日本的土地使用權派生出地上權、地役權、先取特權、質權、貸借權和采石權等。日本民法207條規定，土地所有權在法律規定下，范圍涉及土地的上部和下部。日本的私有不動產也能被政府征用。

二

中日兩國的經濟體制及經濟發展階段不同。日本的經濟體制是較為成熟的市場經濟，目前處于泡沫經濟破滅后的不動產價值恢復期；我國的經濟體制正處于計劃經濟向市場經濟演變的過程中，經濟目前一直處于高速發展時期。這些狀況導致兩國不動產評估的狀況差別很大。

1、日本的經濟情況及對不動產評估的影響

1990年起，日本經濟泡沫破滅，土地價格大幅度下降，國家、地方財政狀況嚴峻，負債累積達80兆日元，導致政府投資和國家基礎設施建設大量縮減。最近，日本的地價隨國民經濟的恢復而下降趨緩，但未來地價是否能繼續上升還不能準確預測。

日本2005年總人口達到了最高峰，目前人口已經在減少。人口結構的老齡化，導致了日本購買力的下降。日本地少人多，而山林地占日本國土的48%，且日本經常受地震、臺風等自然災害的影響，因此，日本城市能供應土地非常稀缺，地價很高，在東京土地單價可達60萬人民幣/平方米。

由于日本為多地震國家，房屋規定的使用年限較短，使用年限為18-32年的房屋占31%，使用年限為43-52年的房屋僅占3%，老的房屋必須拆除。因此，日本不動產評估中的重心是地價的評估，對相應的建筑物一般僅作一些造價分析。日本房屋租賃市場發達，因此房屋租金評估的項目也較多。近年來，日本為了促進土地及建筑的流通以刺激經濟，不動產證券化的價值評估業務也有較大上升。

2、我國的經濟情況及對不動產評估的影響

隨著我國的改革開放及全球經濟一體化的影響，我國經濟快速發展，城市化進程步伐很大，不動產市場非常興旺。但我國的建筑使用年限相對較長，因此，我國不動產評估需兼顧土地使用權及建筑。我國大量不動產抵押貸款，由于監管不力，整個社會信用度不高，致使銀行產生大量不良資產（主要以抵押不動產的形式存在），因此，需要對大量屬于不良資產的不動產進行處置評估。而不動產證券化評估業務尚未啟動。

三

日本的不動產鑒定評價業務，根據委托目的可分為：抵押證券、資產評價、爭議訴訟、補償、征稅、國土利用計劃法的申請、國土利用法的價格審查、租金評估等，我國的不動產評估業務，根據委托目的可分為：交易、抵押、保險和損害賠償、征稅、拆遷補償、房地產糾紛調處、司法鑒定、企業的合作與合資、房地產管理、典當等。從統計數據來看，我國不動產評估中抵押、拆遷目的的評估項目比例很高。

雖然中日兩國不動產評估中各評估項目的比例有所不同，但不動產價值評估的目的都是為了使不動產的價格合理。在這方面，日本對地價實施比其他商品價格更為嚴格的管理，政府通過建立鑒定評價師及鑒定評價制度，對地價實施嚴格管理。相比之下，我國政府對房產估價師、土地估價師及不動產評估制度的管理較弱。

日本政府將對土地的調控作為調節經濟發展的重要手段。與世界上各發達國家相同，其地價管理制度是以保證土地市場機制充分發揮作用為宗旨。日本對地價管理主要有以下三種方式：

第一，通過建立基準地價與公示地價制度對市場地價實施指導。同時，政府通過編制并發布各類房地產價格指數，適時公告有關信息，以加強對市場參與者的風險教育，調整市場情緒，改變和更正投資者的信心與預期狀態，以期化解投資者群體行為的非理性從而保持土地市場價格的合理和穩定。

第二，通過建立土地交易價格評估制度和成交價格申報制度對市場地價進行調控。對于任何一宗土地的買賣，都需向政府有關部門進行申報，如果申報的交易價格超過一定的數額則由行政機關予以制止和限制。這對穩定地價具有積極的作用。為了保證土地評價的獨立性和公正性，日本對進行土地評估的鑒定評價師的資格審定十分嚴格。此外，還建立有關的制度和規則，以保證評估人員具備良好的道德和敬業精神。政府對鑒定評價師及鑒定評價制度的管理和干預，也就間接地影響了地價的決定。

第三，政府直接參與地價的決定。日本政府為保持土地市場價格的穩定和土地市場供求平衡，以公有土地出租者、出售者以及私有土地征購者的市場交易身份，直接參與土地價格的決定。例如，對用于公共基礎設施的土地，政府收取的地價費用總是大大低于市場價格，對于非營利團體則免收用地費用。

我國正處在工業化、城市化的加速發展時期，對土地有旺盛的需求，因此，保持土地價格和建筑房產價格的穩定，將有利于國民經濟持續、穩定的發展和人民生活水平與質量的提高，是符合科學發展觀的政策措施。發達國家對土地價格的管理方式和措施，值得我們在發展不動產市場時借鑒。

四

日本不動產鑒定業務的發展歷史早于我國，在行業管理、方法體系等方面都比較成熟和完整。而我國的不動產評估業務發展歷史較短，相關體系還在完善之中。

日本有關土地的評價與鑒定最初是由銀行代理進行的，1964年日本正式實施《不動產鑒定評價法》。在日本從事不動產鑒定評價業務，可以由公司執業，也可以由個人執業。在日本，欲成為一名不動產鑒定士（即不動產評估師），需要參加分為3次的考試，其中第三次考試要考不動產評價實務，而且是要具備了不動產鑒定士候補資格并從事一年以上的實務者才能應考。

在我國，目前還沒有一部關于不動產價值評估方面統一的法律，而涉及不動產價值評估的主管部門有建設部、國土資源部和財政部。主管部門的多頭化導致了不動產評估的相應規程的制定不統一，再加上從業人員素質參差不齊，在評估業務監督方面也缺乏力度，造成了目前我國不動產評估市場管理混亂，給我國經濟的發展帶來了一定的負面影響。

在不動產評估技術方面，我國與日本均采用成本法、市場法和收益法。但由于日本市場經濟更發達，信息更加暢通、透明度更高，各種評估方法的選用及參數的確定就能更科學、可信度也較高。相比較而言，我國的不動產評估隨意性較大。

雖然由于經濟發展狀況不同，日本和我國的不動產市場的活躍程度及發展方向有所不同，我國不動產評估主要為市場價格上升情況下的評估，日本不動產估價是在市場價格下降或市場價格上下波動情況下的評估，但日本不動產評估成熟的行業管理體系及管理方法對我國很有借鑒意義。

（作者單位：重慶海特評估公司）