土地空間使用權的評估

［摘 要］ 《物權法》提出了土地使用權可以分層設立的規定。這就提出了評估土地空間使用權價值的新課題。本文通過借鑒國外建筑物各層立體價值的評估方法，認為可以將這一方法引入我國土地空間使用權的評估。本文還認為對以往的地價評估方法加以改進也可以用于土地空間使用權的評估；并認為土地空間使用權評估不應脫離現有的基準地價體系和地價評估理論。

1土地的空間利用

1.1 土地及土地空間使用權的概念

英語中的“land”這一包含“土地”含義的詞匯，本來含義就較豐富。“land”不但可以解釋為是“土地”，還可以解釋為“地帶”、“地產”、“陸地”和“國土”等。因此在一些英語國家的法律中，“land”的法律定義中還包括了樹木、水流等?，F在，我國的《物權法》以法律形式提出了土地使用權分層設立的概念，無疑也是擴展了“土地”這一概念的內涵。

本文中的“土地的空間使用權”是指對特定空間的支配且排他的權利。但這一“特定空間”的范圍怎么確定呢？本文定義土地空間使用權的“特定空間”范圍是指除地表之外的地上和地下一定范圍的空間。因為目前我國的權利人獲得土地使用權后，不僅是利用土地表層，而且要在土地的上下空間內營造建筑物和構筑物。

1.2 土地空間利用的意義

以往的土地使用權僅僅立足于土地的二維使用，不能全面體現土地的各項權利。2007年10月1日起實施的《物權法》規定建設用地的使用權可以分層設立，從立法上明確了土地的空間權利?！段餀喾ā返谝话偃鶙l對建設用地使用權的土地空間范圍是這樣規定的：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權?！?/p>

1.2.1 土地使用權的分層設立

《物權法》第一次從法律的高度明確了建設用地使用權可以在地表、地面以及地下分別設立的制度。建設用地使用權可以分層設立，即可以立體設立，只要不產生交叉就可以。

比如政府與開發商可以根據實際需要出讓、受讓一個地塊的一部分地面或空間。如果開發商只需要購買某地塊的地下使用權，開發地下商場或者地下室，那么他可以單獨購買這一部分，獲得獨立的土地使用權證，只要對該地塊的使用不損害土地的其他用途。也就是說在一塊土地之上的使用權可以成立體設立。因此，我們要更新觀念，準確把握土地的內涵，應著眼于土地的空間開發，使土地這一稀缺資源的利用效益最大化。

1.2.2 土地空間利用對地價評估產生影響

土地的空間利用豐富了以往概念中土地使用權的內容，并使得土地的利用收益與空間權屬狀況、空間的可利用程度及空間的立體區位效益產生了聯系，從而將導致地價評估觀念與方法的更新。

土地的空間利用在地價評估方面可以有如下應用：用于分離房地產中土地與建筑物的價格；用于空中權、地上權、地下權等有關土地立體利用的價值評估；建筑物產權分割時，用于計算各層價值比與單價及各產權人應分配的價值；城市改造及城市開發引起的土地利用權益人權益損害的價值評估等等。

《物權法》中還無土地空間利用的具體實施細則。土地空間利用權的取得方式和程序、空間利用權的空間范圍、空間利用權的適用對象、空間利用權能否轉讓、抵押、出租等問題，《物權法》并未進行規定。因此，政府相關部門應積極探索城市土地立體利用的模式。這不僅要考慮城市土地的經濟價值的利用，而且還應關注城市發展的生態環境和社會效益，還應從城市可持續發展的高度來認識城市土地的立體利用。而所有這些工作都需要研究土地使用權各層空間的價值評估。

2土地空間使用權評估方法探討

2.1 將立體地價引入土地空間使用權評估

土地空間使用權的價值也就是土地價值在立體空間上的分布。對土地價值在立體空間上的一般性分布規律的掌握，對于土地空間使用權的評估有重要意義。國外對立體地價的評估已經有了很大的發展。這將對于我們開展土地空間使用權評估是很好的借鑒。

2.1.1 德國的土地空間使用權價值評估

德國在對因公共設施占用空間導致私人空間權益損失的補償中，就采取了土地空間使用權的管理概念。德國以地役權的負擔對土地空間使用權的損失進行衡量，其土地空間使用權產生的損失值為無地役權負擔時的土地價值與有地役權負擔時的土地價值之差。

對于建筑物各樓層空間使用權經濟價值的評估，德國采取史基墨滾動法（Schirmer entwickekten Methods），見表1與表4。這一方法是以七層建筑物為基準，確定各樓層每平方米的價值權數。這一價值點數法，將根據價值評估的目的、建筑物的土地位置、用途、外觀等條件，由有關部門對這一價值表進行調整。

在上述的史基墨各樓層經濟價值表中，均以地上一層的價值為最高。若地上一層效用比率設定為100%，則各樓層的效用比率如表4所示?？梢园l現，自地上一層向上及向下的樓層，效用比率依次遞減。其中，繁華商業區域的地下一層、地上二層及地上三層的效用比率亦較高。

2.1.2日本的土地空間使用權價值評估

日本高層建筑物較多。在這些高層建筑物中，具有最高效用比率的為商業店鋪，其次為辦公場所，住宅的效用比率最低。日本《公共用地損失補償細則》規定了建筑物的樓層效用比率，如表5所示。其中，A類建筑物：下層用于商業店鋪，上層用于辦公（也有在辦公場所的上層作為住宅的）；B類建筑物：全樓均作辦公使用；C類建筑物：下層用于辦公或商業店鋪，上層大部分作為住宅；D類建筑物：全樓均是住宅。

與德國一樣，也是一樓的效用比率最高，自地上一層起往上和往下依次遞減。

注：1.本表的效用比率是在地價的立體分布與建筑物價格的立體分布相同的前提下進行計算的。 2. 本表效用比率僅為一般性標準，根據建筑物所處區域與城市級別等實際情形，效用比率應作相應的調整。3.本表未列示的樓層效用比率，可按本表的制訂原則與實際情形進行補充。4. 本表為各樓層單位面積的效用比率。5. C1為四層以上用作住宅，C2為三層以上用作住宅，C3為二層以上用作住宅。

在日本，除評估建筑物價值時需要應用這一涉及土地空間使用權的效用比率之外，在評估土地的地上權與地下權、地役權、占用權以及土地立體利用的妨礙率時，都需要應用這一效用比率。

2.1.3 我們可以獲得的借鑒

土地空間使用權的價值評估，在上述國家均得到了相當的重視。我們還可以發現，日本與德國兩國各樓層的效用比率分布基本相同。這顯示土地立體空間的效用比率存在一定的規律，可以作為我國確定土地立體空間效用比率的參照。

確定建筑物土地空間使用權中的效用比率，需要進行當前建筑物各樓層價格的調查工作。在日本，此項調查工作是由作為民間社團的價值評估協會參與進行的。我國也可以采取政府與民間合作的模式，進行各地區各樓層建筑物價格的調查。

2.2對土地空間使用權進行評估

目前，業內已經對土地的地下空間及地上空間使用權的評估，提出了一些具體的評估方法。歸納起來主要有以下幾種：

（1）剩余法

該方法是預測新增加空間所增加的建筑銷售額，再扣除建筑新增空間的投資費用及由此而增加的各種專業費用、利息、利潤與稅收，以余額確定新增土地空間使用權的價值。

（2）收益還原法

該方法是以一定的還原利率對所增加空間每年預期的純收益增加額進行還原，求得新增土地空間使用權的價值。

（3）基準地價系數修正法

該方法是依基準地價來評估空間地價。如，吉林省的九臺市2006年通過了《關于公布實施九臺市城鎮基準地價等土地價格的通知》。該通知規定：“地下空間土地使用權按地下規劃建筑用途確定土地用途，地下一層土地使用權基準地價按同類基準地價的50%確定，地下二層按30%確定，地下二層以下按15%確定?！?/p>

該方法能夠快速有據地確定地下空間土地使用權的價格，但該方法相對來說過于簡單。首先，該方法沒有體現同一級別不同地塊的個體差異；其次，基準地價自身也存在不能及時反應當前地價水平變動的缺陷；此外，該規定也沒有說明地下空間土地使用權相對于基準地價價格的比率的確定依據。

(4) 財務凈現值法

這是一種動態分析的方法。其中，凈現值是指土地開發項目在有效期內的凈現金流量，按預先規定的折現率或稱之為基準收益率的比率，進行折現，求取土地全部空間使用權的評估價值。

(5) 根據立體基準地價體系進行評估的方法

研究者認為，土地空間使用權價值的評估，必須研究城市土地三維空間的實質，土地空間使用權價值應充分體現城市土地空間的權利狀況。研究者因此認為，需要先建立城市土地的三維立體區位的理論，然后對城市土地空間區位進行分等定級，建立立體基準地價體系，確定各類用地的立體基準地價(以元/立方米表示)與建筑的立體建造成本，再以剩余法、基準地價系數修正法等方法進行評估。

3結束語

筆者認為，土地空間使用權評估至少應采用兩種評估方法，以提高評估結果的可靠性。通過采用兩種方法，將可能剔除其中一種評估方法中的不合理內容。

此外，筆者認為，土地空間利用不應脫離城市規劃的制約。如開發商購買了某一塊土地的使用權后，也并不意味著他即同時就擁有了地上和地下的空間使用權，起碼還得受容積率的限制。

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（作者單位：重慶工商大學管理學院）