淺議比較法在缺損房地產價值評估中的應用

[摘 要] 房地產交易中，因房地產缺損而形成的糾紛很多，需要通過價值評估來解決。本文分析了房地產價值缺損現象的特點，并探討了評估缺損房地產價值的比較法。

近年來，房地產交易中因房地產缺損而導致的糾紛很多，這些糾紛也需要借助價值評估機構的評估服務來解決，本文探討的是缺損房地產價值評估中的比較法。

一、房地產缺損現象的分類與界定

缺損房地產是相對于完好房地產而言的。所謂完好房地產是指外部環境和內部結構等均符合相關的規范與標準，滿足居住功能或使用功能的房地產。反之，缺損房地產的內外部條件不符合相關的規范與標準，其缺損表現在以下幾個方面：

（一）房屋基礎與各項處理的缺損。房屋基礎承載著整個房屋的重量，房屋基礎存在問題屬于嚴重的建筑施工缺損。房屋基礎的缺損將導致房屋地基下沉、墻體開裂等明顯的缺陷。此外，房屋的防震縫間距處理不合理、防潮處理不合格等也是嚴重的施工缺損。

（二）房屋主體結構的缺損。房屋的主體結構是房屋主要構件相互連接、作用的平面或空間的結構。主體結構必須具備符合建筑技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。其缺損是嚴重的建筑施工缺損。房屋主體結構的缺損往往在房屋驗收或核驗中已經被認定。房屋承重墻等部位出現結構性開裂、傾斜、坍塌等情況，應視為房屋主體結構存在缺損。

（三）意外力量造成的房地產缺損。意外力量也稱或然力量，意外力量造成的房地產缺損是指火災、風災或其他自然災害導致的房地產缺損。這樣的缺損將導致房屋不能正常使用或減少房屋的使用壽命。這樣的房屋可能不宜出租，即使可以出租使用，租戶也可能要求減少租金，出租年限也可能不長。這兩種情況最終均會導致房地產價值的減少。

（四）不符合規劃與設計要求的房地產的缺損。規劃與設計要求是開發商必須遵守的。但有的開發商在房屋銷售后并沒有完成規劃與設計中的綠化帶、休閑場地、停車場等各項配套設施。有的開發商通過增加建筑面積來增加利潤，導致業主房屋的隱性損失。還有的開發商偷工減料、以次充好、改變原設計的氣、水管道的管徑、縮小原規劃的綠化面積、減少原設計中的電梯數量等等，從而導致房屋的缺損。

（五）房屋周圍環境不滿足規劃與建筑標準造成的缺損。建筑密度過高、建筑物間距不符合建筑標準的房屋，其日照、通風、受噪音影響等狀況都將出現問題，其價值當然需要打折扣。

（六）因臨近土地被征用或房屋拆分導致的留存房屋的缺損。因城市公共設施建設或臨近開發建設等原因，土地被征用，房屋被拆分，這一般會產生負面效應。存留房屋給排水、通行、通風、采光與受噪音影響程度等方面都可能出現問題。這關系到房屋的地役權。需役地的存在會降低供役地的價值。

（七）環境條件惡劣導致的房地產缺損。環境條件是房地產的外部因素，包括內容有空氣、水、聲、視角、衛生等，都會對房地產價值產生直接或間接的影響。房地產環境狀況的惡劣將導致房地產的缺損，降低房地產的價值。如工業企業附近的房屋價值自然會比其他地域同類房屋的價值低。因為工業企業可能會對周邊環境造成不同程度的污染。

二、缺損房地產價值評估中比較法的應用

缺損房地產價值評估的比較法可分為兩類：一是與之類似的缺損房地產進行比較，可稱為間接比較法。二是與缺損房地產自身的完好狀態進行比較，可稱為直接比較法。

（一）間接比較法

間接比較法是選擇評估時點相近的類似缺損房地產與評估對象進行比較，通過對類似房地產的缺損損失金額的適當調整，求得評估對象的價值損失。

計算公式為：V = P×F1×F2×F3

式中：V——缺損價值；F1——交易性質修正；F2——交易日期修正；F3——缺損狀況修正系數；P——可比實例缺損損失金額。

例：2002年12月，上海市某區某大型住宅區的11戶業主在入住后不久，整棟樓房從1樓到8樓出現了大小不等，分布有一定規律的裂縫，7樓與8樓的裂縫較多，經有檢測資質的同濟大學房屋質量檢測站檢測認定：裂縫不影響房屋的結構，但影響房屋的美觀和耐久性。檢測站的檢測報告提供了裂縫修補方案和修補費用，開發商根據檢測報告除負責修補裂縫之外再補償修補費用的50%作為間接損失的補償。但11戶業主認為這樣每戶僅獲得1000-3000元的賠償，并不足以補償裂縫對其房屋造成的損失，遂向法院起訴，要求獲得更多的賠償。

法院委托評估機構損失進行評估。評估機構采用的評估方法即為間接比較法，具體應用見表 1：

在上述比較中，可比實例與評估對象的交易日期是接近的，交易性質是一致的，只是可比實例C的缺損狀況與評估對象存在差異。這樣除可比實例C的缺損狀況修正系數F3取1.2，其他調整系數都為 1。根據上述公式，可得出評估對象與三個可比案例比較后得出的缺損價值分別為：

V_A = P×F1×F2×F3=200×1×1×1 = 200（元/平方米）

V_B = P×F1×F2×F3=300×1×1×1 = 300（元/平方米）

V_C = P×F1×F2×F3=200×1×1×1.2 = 240（元/平方米）

根據三個可比實例的特征，對這三個缺損評估價值，我們采用了不同的權重。V_A取權重0.4，V_B取權重也為0.4，V_C取權重0.2。最后的評估價值取V_A、V_B、V_C的加權平均值，為：200×0.4+300×0.4+240×0.2=248（元/平方米）。法院判決向11戶業主以每平方米248 元進行賠償。可以看出：間接比較法需要慎重地選取損失產生原因相同、危害程度相近的可比較實例。可比實例可以從法院的判例或仲裁機構的仲裁案例中獲取。

（二）直接比較法

直接比較法是將所評估的缺損房地產與房地產的完好狀態進行比較，從而確定缺損房地產的缺損比率，然后根據缺損比率與房地產完好狀態下的價值，來確定缺損房地產的評估價值。

計算公式為：V = P × I

式中：V——缺損房地產價值；P——房地產完好情況下的價值；I——缺損比率。

為確定缺損比率，可先確定房地產的結構、裝修、設備等各部分（要素）的造價占房地產總造價的權重，可以用R₁、R₂、R₃、……表示；然后分別確定缺損部分修復費用在各要素造價中所占的比重，可以用T_A、T_B、T_C、……表示；最后，以各自的比重分別乘以對應的權重，所得數值之和即為評估對象的缺損比率，即I = R₁×T_A+ R₂×T_B+ R₃×T_C+……。

例：2005年，武漢市中心地段一幢十五層鋼筋混凝土結構的綜合商務樓，出現了多處裂縫與其他一些損壞，經房產管理部門的質監管理站鑒定，這些損壞尚未對建筑的主體結構造成傷害，屬于可修復的質量缺陷，不致將該樓房確定為危房。為評估缺損價值，評估人員以質監報告書為基礎，進行了現場勘察，確定了如下比重：

可得：

結構部分缺損比重I₁ = R₁×T_A1+ R₁×T_B1+ R₁×T_C1

= 0.80×0.10 + 0.80×0.14 + 0.80×0.00 = 0.192

裝修部分缺損比重I₂= R₂×T_A2+ R₂×T_B2+ R₃×T_C2

= 0.10×0.30+0.10×0.10+0.10×0.15 = 0.055

設備部分缺損比重I₃= R₃×T_A3+ R₃×T_B3+ R₃×T_C3

= 0.10×0.10+0.10×0.10+0.10×0.05 = 0.025

對以上結果求和，則：

三部分缺損占房屋總造價的比重I = I₁+ I₂+ I₃ = 0.192 + 0.055 + 0.025 = 0.272

該房地產在完好狀態下的單位造價是6 000元/平方米，則其缺損價值為：V = P×I = 6 000×0.272=1 632（元/平方米）。這里需要指出的是，例中比重計算中包括額外追加的對房屋整體效果造成影響的損失的賠償比率，評估人員可根據實際情況決定是否需要計算這一賠償比率。

可以看出：采用直接比較法計算缺損修復價值占各部分（要素）造價的比率，是一個較困難的工作，其標準不易把握，需要具備一定的實際經驗才能勝任。此外，房屋缺損所導致的空氣污染、水污染等情況的治理費用占建筑造價的比率，就更難以衡量。因此，直接比較法一般僅適用于對房屋的有形缺損的評價，并不適用于對其無形缺損的評價。

三、結束語

由于間接比較法中缺損可比實例的選擇，除了需要滿足可比實例在建筑結構、檔次、用途、區域、時點接近等條件之外，還應在缺損部位上具有相似性，因此，間接比較法中的可比實例最好是在同一規格的建筑群中選取，但這就限制了間接比較法應用的范圍。

直接比較法是同自身的完好情況進行比較，不存在對可比實例的選擇，所以進行定性比較較為容易。但直接比較法中缺損的定量比較困難，目前一般是根據建筑行業的有關規范來進行定量的計算。因此，使用直接比較法的評估人員必須具備較深厚的建筑造價方面的知識基礎。

（作者單位：武漢科技大學城市學院中南財經政法大學工商管理學院）