完善住房保障體系切實(shí)改善低收入家庭住房條件

為了總結(jié)近年來內(nèi)蒙古自治區(qū)住房保障制度建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，摸清低收入家庭住房情況，查找制約住房保障制度建設(shè)問題，研究推進(jìn)住房保障工作的措施，我們對(duì)鄂爾多斯市、巴彥淖爾市、烏海市、阿拉善盟四盟市開展住房保障情況進(jìn)行了調(diào)研。以下是調(diào)研的基本情況及我們的幾點(diǎn)建議。

一、西部四盟市住房保障工作的基本情況

近年來，四盟市政府積極落實(shí)中央和自治區(qū)相關(guān)文件精神，推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，初步形成了以經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房制度為主的住房保障體系，一定程度上改善了低收入家庭的住房條件和居住環(huán)境，在維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定方面做出了一定貢獻(xiàn)。廉租住房保障方面，截至2007年底，四盟市累計(jì)向3975戶提出申請(qǐng)的低保住房困難家庭提供了廉租住房保障，占符合保障條件家庭戶數(shù)的29.2%。其中，發(fā)放補(bǔ)貼3236戶，實(shí)物配租739戶，分別占保障戶數(shù)的81.4%和18.6%。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面，2007年共完成經(jīng)濟(jì)適用住房投資11.09億元，施工面積209.15萬平方米，總套數(shù)24078套，施工面積占當(dāng)年住房建設(shè)總量的18.9%，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模呈不斷上升趨勢(shì)。各盟市在全面落實(shí)保障性住房制度的過程中，重點(diǎn)抓了以下幾方面的工作：

（一）建立機(jī)構(gòu)，完善機(jī)制

各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)把住房保障體系建設(shè)工作列入政府工作重要內(nèi)容，主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)住房保障工作都作出了重要批示，組織召開專題會(huì)議，制定下發(fā)了相關(guān)文件，為住房保障工作的順利開展提供了政策保障。同時(shí)，各盟市都成立了由政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，發(fā)改委、財(cái)政、民政、國(guó)土資源等部門組成的住房保障機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)研究制定城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障工作的有關(guān)政策、措施，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)住房保障工作的相關(guān)工作。建立了部門協(xié)調(diào)機(jī)制，保證了住房保障工作的順利開展。部分盟市還把該項(xiàng)工作納入對(duì)旗縣區(qū)的目標(biāo)考核，將相關(guān)工作任務(wù)分解落實(shí)到各旗區(qū)。有些盟市政府還指示政府督察室組織有關(guān)部門組成督查組，對(duì)各旗縣區(qū)推行廉租房的情況進(jìn)行專項(xiàng)督察，以確保住房保障目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）開展住房調(diào)查，摸清底數(shù)

為核實(shí)并掌握低收入家庭住房狀況，各盟市抽調(diào)人員，投入經(jīng)費(fèi)，開展了低收入家庭住房調(diào)查和建檔工作，做到一戶一檔，并建立了紙質(zhì)和電子檔案，為制定切實(shí)可行的保障性住房制度提供了科學(xué)依據(jù)。到目前為止，鄂爾多斯市、巴彥淖爾市、阿拉善盟已經(jīng)全部完成了低收入家庭調(diào)查工作。特別是巴彥淖爾市按照普查工作的要求，專門抽調(diào)了800多人，投入60多萬元，對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入不足當(dāng)?shù)?0%的和人均住房面積低于20平方米以下的城鎮(zhèn)低收入家庭進(jìn)行了申報(bào)、調(diào)查、核實(shí)工作，全部摸清了低收入家庭住房情況。

（三）落實(shí)資金，加大投入

各盟市按照財(cái)政預(yù)算資金、土地出讓凈收益、公積金增值收益以及其他渠道相結(jié)合的廉租住房資金籌措機(jī)制，加大了廉租住房資金籌措力度。截至2007年底，四盟市共籌集廉租住房保障資金6777萬元。部分盟市除了按照規(guī)定渠道籌集資金外，積極拓展資金來源渠道，鄂爾多斯市探討從每噸煤中計(jì)提0.5元來增加廉租住房保障資金的籌措力度。

（四）加大建設(shè)力度，擴(kuò)大供給范圍

為了解決保障性住房房源不足的問題，各盟市加大了保障性住房建設(shè)力度，采取集中建設(shè)和在住房項(xiàng)目中配建的方式，努力增加房源。2007年四盟市通過新建廉租住房，滿足了1259戶低收入家庭的住房需求，占保障戶數(shù)的32%。部分盟市還通過拓寬建設(shè)渠道，增加保障性住房數(shù)量，取得顯著成效。如鄂爾多斯市根據(jù)土地儲(chǔ)備的實(shí)際情況，在住宅用地招、拍、掛中專門附加相關(guān)條件，要求配套建設(shè)一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房；烏海市還把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與工礦區(qū)、沉陷區(qū)、舊城區(qū)改造有機(jī)結(jié)合起來，進(jìn)一步加大了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。

（五）健全制度，規(guī)范管理

根據(jù)國(guó)家要求，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，研究制定了廉租住房管理辦法和經(jīng)濟(jì)適用房管理細(xì)則。明確了責(zé)任部門、保障對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障方式、申請(qǐng)辦法、審核辦法、公示辦法等，并向社會(huì)進(jìn)行公布。在此基礎(chǔ)上，又先后制定了動(dòng)態(tài)管理、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、檔案管理等多項(xiàng)管理制度。建立了“一申請(qǐng)、五審核、一公示”的廉租住房保障工作申辦程序。加強(qiáng)了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、套型面積、購房對(duì)象、售房?jī)r(jià)格、工程質(zhì)量、政策優(yōu)惠六個(gè)方面的控制。通過以上一系列制度建設(shè)，確保了住房保障工作的公開、公平、公正、高效和廉潔。

（六）創(chuàng)新工作方法，努力降低房?jī)r(jià)

部分盟市認(rèn)真落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)，降低建造成本，實(shí)行政府合理定價(jià)，與同區(qū)域、同標(biāo)準(zhǔn)的商品房保持了較大的差價(jià)，切實(shí)解決了低收入購房家庭的支付壓力。烏海市由政府主管部門組織實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，減少了開發(fā)環(huán)節(jié)，壓縮了成本，使經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格僅為同區(qū)域、同標(biāo)準(zhǔn)商品房的50%。經(jīng)濟(jì)適用住房銷售對(duì)象也由政府掌控，主要是面向工礦區(qū)、采煤沉陷區(qū)的住房困難戶、并優(yōu)先售給以上家庭中的無房戶、危房戶、住房特困戶。通過控制建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)，有效遏制了違規(guī)操作。

二、存在的問題

（一）住房保障機(jī)構(gòu)不健全

住房保障工作政策性強(qiáng)，任務(wù)繁重，僅依靠現(xiàn)有的機(jī)構(gòu)和力量難以勝任。到目前為止，一些地區(qū)尚未建立和加強(qiáng)住房保障工作的機(jī)構(gòu)，鄂爾多斯市和阿拉善盟均未配備負(fù)責(zé)保障性住房的專職管理人員，這樣難免在工作中造成情況不明、把握不準(zhǔn)的問題，影響保障性住房工作成效。

（二）廉租房實(shí)物配租比例較低，補(bǔ)貼力度不夠

一方面，廉租房開發(fā)面積偏少，覆蓋面小，不能滿足無房戶及低保家庭的住房需求。到2007年底，巴彥淖爾市和烏海市尚沒有采取實(shí)物配租的方式，鄂爾多斯市實(shí)物配租比例也僅為30%。另一方面，由于近年來部分地區(qū)房?jī)r(jià)上升，住宅的月租金相應(yīng)提升，加之城市拆遷改造力度加大，平房和小戶型租賃房源短缺，領(lǐng)到廉租補(bǔ)貼的困難戶，租不到合適的住房。以鄂爾多斯市東勝區(qū)為例，目前平均每平方米住宅的月租金達(dá)到了15元，以租住40平米的房屋計(jì)算，月租金為600元，政府每月向每人提供72元租金補(bǔ)貼，以3口之家計(jì)算，發(fā)放到戶的住房補(bǔ)貼為216元，遠(yuǎn)不夠付房租。

（三）廉租住房保障資金籌集力度不夠

相對(duì)于中央和自治區(qū)財(cái)政補(bǔ)助額度而言，地方財(cái)政匹配額度較少，相當(dāng)一部分地區(qū)沒有按照比例計(jì)提土地凈收益，有可能影響下一步爭(zhēng)取中央財(cái)政支持。從住房保障制度建設(shè)的資金需求來看，一方面廉租住房建設(shè)和補(bǔ)貼資金缺口較大，預(yù)計(jì)2008年四盟市廉租住房建設(shè)和補(bǔ)貼資金缺口為7116萬元。另一方面工作經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足，部分盟市低收入家庭住房普查建檔工作還沒有開展，主要原因是缺少工作經(jīng)費(fèi)。

（四）保障性住房的準(zhǔn)入退出機(jī)制不健全

對(duì)不再具備保障條件的廉租房租住戶，存在騰退難的問題，不能實(shí)現(xiàn)廉租房的動(dòng)態(tài)流轉(zhuǎn)。特別是對(duì)入住后房子的轉(zhuǎn)租、改變使用性質(zhì)等行為的監(jiān)督管理力度不夠。缺乏有效的法律規(guī)章約束。

（五）入住后管理難度較大

集中建設(shè)成片的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，入住后物業(yè)管理困難，政府包袱太重。盡管有些地區(qū)已對(duì)入住的廉租住房住戶的暖氣費(fèi)和物業(yè)費(fèi)減半，但仍然存在收費(fèi)難的問題。

（六）低收入群體住房信息化管理手段尚不完善

目前各盟市住房保障檔案管理手段還比較落后，大部分是手工紙質(zhì)或只有簡(jiǎn)單的微機(jī)錄入，管理方面的信息化程度較低，未達(dá)到利用系統(tǒng)軟件對(duì)保障性住房數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

三、推進(jìn)住房保障工作的建議

（一）建立負(fù)責(zé)保障性住房建設(shè)的專門機(jī)構(gòu)

針對(duì)住房保障工作政策性、變動(dòng)性較強(qiáng)的情況，建議設(shè)立住房保障專職機(jī)構(gòu)——住房保障中心。把廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的建設(shè)與管理歸口“住房保障中心”，實(shí)行集中統(tǒng)一管理，做到分工明確，責(zé)任到人，資金落實(shí)。明確保障性住房管理部門的職責(zé)，形成以加強(qiáng)前期監(jiān)管、嚴(yán)格戶型面積標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格控制利潤(rùn)、明確銷售對(duì)象、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、建立政府責(zé)任制等六項(xiàng)主要內(nèi)容為主的規(guī)范化管理制度。

（二）完善住房保障工作機(jī)制

建立住房保障工作聯(lián)席會(huì)議制度，明確規(guī)定各盟市政府和相關(guān)部門為聯(lián)席會(huì)議成員單位，定期召開住房保障工作聯(lián)席會(huì)議，通報(bào)各地住房保障實(shí)施情況，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，查找原因。完善上下聯(lián)動(dòng)、溝通協(xié)調(diào)的工作機(jī)制，將住房保障工作納入各盟市政府、各相關(guān)部門的績(jī)效目標(biāo)考核體系，確保住房保障工作落實(shí)到位。

（三）加大對(duì)保障性住房的資金投入

繼續(xù)采取以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌集的方式，建立穩(wěn)定的廉租住房資金供應(yīng)渠道。一是保證土地出讓凈收益的10%以上、住房公積金增值收益、社會(huì)捐贈(zèng)的資金以及房地產(chǎn)稅收和其他財(cái)政收入中可用于住房保障的資金全部用于廉租房建設(shè)，嚴(yán)格做到專款專用；二是進(jìn)一步研究完善公積金繳存和使用政策，擴(kuò)大公積金制度覆蓋范圍，逐步擴(kuò)大到包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體；三是努力提高公積金增值收益，為社會(huì)提供更多的廉租住房建設(shè)保障資金。

（四）建立城鎮(zhèn)住房綜合信息系統(tǒng)和個(gè)人住房檔案

繼1985年全國(guó)房屋普查后，至今尚未進(jìn)行過一次全面詳實(shí)的城鎮(zhèn)房屋普查工作，造成工作過程中底數(shù)不清，這也是制約保障性住房建設(shè)的一個(gè)瓶頸。建議進(jìn)行全區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)房屋普查，在全面普查的基礎(chǔ)上，建立以電子數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)的住房檔案，摸清全區(qū)房屋總量及具體狀況，搭建全區(qū)統(tǒng)一、動(dòng)態(tài)的房屋數(shù)據(jù)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)更新。通過了解城鎮(zhèn)居民的住房情況，統(tǒng)籌配置房屋資源，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。通過房屋信息系統(tǒng)，便于迅速核查保障性住房申請(qǐng)對(duì)象的住房現(xiàn)況，提高保障性住房工作成效。

（五）完善保障性住房的各項(xiàng)配套政策

一是強(qiáng)化對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的預(yù)審制和最高限價(jià)措施。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房定價(jià)，每年向社會(huì)公布年度最高銷售價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃下達(dá)前，對(duì)申報(bào)項(xiàng)目銷售價(jià)格進(jìn)行預(yù)審，并由開發(fā)企業(yè)對(duì)按預(yù)審價(jià)格銷售作出書面承諾。二是改變目前經(jīng)濟(jì)適用住房單一出售的保障方式，研究制定“租售并舉”的實(shí)施辦法。三是深入研究具有合理性和可操作性的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房退出辦法，制訂自治區(qū)保障性住房退出機(jī)制實(shí)施意見。

（六）進(jìn)一步完善多層次的住房保障體系

一是繼續(xù)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房為主的住房保障體系，落實(shí)相關(guān)政策措施。二是針對(duì)沒有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房，但又無力購買商品房的“夾心層”社會(huì)群體，積極推行“兩限房”建設(shè)，即限房?jī)r(jià)、限面積的商品性住房。把“兩限房”作為住房保障系統(tǒng)的重要補(bǔ)充。三是分層次提出解決進(jìn)城務(wù)工人員住房困難的政策意見，開展進(jìn)城務(wù)工人員住房項(xiàng)目試點(diǎn)，緩解進(jìn)城務(wù)工人員的住房困難問題。四是繼續(xù)通過經(jīng)濟(jì)適用住房政策扶持，支持部分困難企業(yè)和工礦區(qū)利用自有生活用地，組織職工集資自建住房，改善困難職工的住房條件。

（七）推行配建保障性住房制度

建立以 “貧富混居”為核心的住房建設(shè)規(guī)劃，避免保障性住房集中建設(shè)，引發(fā)“貧民窟”隱患，增加管理難度，同時(shí)還可以提高保障性住房配套設(shè)施水平。落實(shí)住房建設(shè)中經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的配建比例，規(guī)定房地產(chǎn)商開發(fā)大型樓盤時(shí)，在其所建住宅中應(yīng)含有一定比例的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)保障性住房的建設(shè)用地，政府應(yīng)給予無償劃撥，同時(shí)給予項(xiàng)目審批優(yōu)先考慮。

（作者單位：內(nèi)蒙古發(fā)展研究中心）