投資性房地產(chǎn)計量模式選擇的財務(wù)分析及評價

［摘 要］ 新《投資性房地產(chǎn)準則》實施以后，企業(yè)將面臨投資性房地產(chǎn)重新確認和計量模式的選擇。本文以上市公司2007年度半年報披露的財務(wù)數(shù)據(jù)為樣本，詳細分析并比較了兩種不同的計量模式對公司財務(wù)的不同影響，探討了上市公司選擇投資性房地產(chǎn)計量模式的理由。

［關(guān)鍵詞］ 投資性房地產(chǎn)；成本模式；公允價值模式

［中圖分類號］F230［文獻標識碼］A［文章編號］1673-0194（2008）19-0026-03

一、成本模式與公允價值模式的比較

新《投資性房地產(chǎn)準則》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼具而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物。其后續(xù)計量有兩種模式：成本模式和公允價值模式。

采用成本模式對已出租的建筑物或土地使用權(quán)進行計量并計提折舊或攤銷；如果存在減值跡象，則進行減值測試并計提相應(yīng)的減值準備。公允價值模式下，企業(yè)初始確認時以公允價值計量，并在以后期間不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，而應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

新準則同時規(guī)定，只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允模式計量。采用成本模式計量的，如有確鑿證據(jù)，可以轉(zhuǎn)為公允價值計量模式，但采用公允模式計量的，不得轉(zhuǎn)為成本模式。投資性房地產(chǎn)成本模式與公允價值模式的不同主要表現(xiàn)在以下方面：

（1）計量屬性不同。投資性房地產(chǎn)在成本法下，是以歷史成本作為計量基礎(chǔ)的。這與傳統(tǒng)的計量屬性一致。但新會計準則對計量屬性作出了重大調(diào)整，全面引入公允價值，以公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)項目的會計處理采用了公允價值進行計量。

（2）對損益的影響不同。在成本模式下的投資性房地產(chǎn)，照常計提折舊或攤銷，當期計提的折舊費用和攤銷費用可在稅前抵扣，有一定的抵稅作用。而采用公允價值模式計量的，就不能享受稅前抵扣的優(yōu)惠。

（3）核算賬戶不同。在成本法下，企業(yè)應(yīng)當設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”，但在公允價值模式下，企業(yè)還應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。

二、上市公司對后續(xù)計量模式選擇的樣本分析

（1）樣本的選取。在我國深滬兩市約1 500家上市公司中，按照隨機抽樣的原理選取200家上市公司作為研究的樣本，把其中含有投資性房地產(chǎn)項目的上市公司的2007年半年報作為重點研究對象。

在我們抽樣選取的200家上市公司2007年半年報中，有44%即88家公司根據(jù)新會計準則，劃分了投資性房地產(chǎn)項目，并將投資性房地產(chǎn)項目金額單獨列出。

根據(jù)88家上市公司的2007年半年報的披露，其中87家公司對投資性房地產(chǎn)項目采用了成本模式進行后續(xù)計量，占98.86%；唯一一家采用公允價值模式的公司是深圳發(fā)展銀行。

選取的88家公司中，60%以上的公司投資性房地產(chǎn)項目占非流動資產(chǎn)的比重不到10%，只有約7%的公司這一比重大于50%。我們選取了投資性房地產(chǎn)項目金額占非流動資產(chǎn)總額比重大于35% 的10家公司，以及唯一一家采用公允模式計量的深圳發(fā)展作銀行為研究的樣本。

（2）樣本基本情況介紹及投資性房地產(chǎn)項目情況如表1所示。

這些投資性房地產(chǎn)項目所占比重較大，均超過38%，且有8家公司屬于房地產(chǎn)行業(yè)，且他們無一例外地選取了成本計量模式，其余兩家公司均是綜合行業(yè)。唯一一家采用公允價值模式計量的企業(yè)深圳發(fā)展銀行，屬于金融行業(yè)。

作為樣本的這11家上市公司，前10家上市公司投資性房地產(chǎn)項目占非流動資產(chǎn)總額的比例最少的為38.76%，最高的高達89.09%，這說明上市公司應(yīng)會計準則的要求，將投資性房地產(chǎn)項目金額單獨列出，對于其投資者來說具有很重要的參考價值。同時，這10家公司也足以作為投資性房地產(chǎn)項目的代表企業(yè)。

三、兩種計量模式的財務(wù)分析

（1）對利潤和納稅的影響。由于新會計準則規(guī)定，成本模式下的投資性房地產(chǎn)照常計提折舊或攤銷，現(xiàn)行稅法規(guī)定當期計提的折舊費用和攤銷費用可在稅前全額或部分抵扣（超過稅法稅前抵扣標準需作納稅調(diào)整）；企業(yè)采用公允價值模式計量的，就不能享受稅前抵扣的優(yōu)惠。成本模式下，雖然要計提折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，但卻可以起到抵稅的效果，減少了企業(yè)的現(xiàn)金支出，從而將價值保留在了公司內(nèi)，維護了股東利益。這10家企業(yè)投資性房地產(chǎn)項目金額占非流動資產(chǎn)總額的比例較高（均高于38%），其稅前抵扣金額也相對較大，使得企業(yè)現(xiàn)金流出減少，從而將價值保留在公司，有利于股東利益。如果企業(yè)是以現(xiàn)金流作為投資者判斷公司價值的標準，在這種情況下，成本模式下的現(xiàn)金流出減少作用明顯，而公允價值計量帶來的利潤總額的增加必然導(dǎo)致企業(yè)繳納的所得稅的增加，就意味著現(xiàn)金流出的增加，而公司投資性房地產(chǎn)市場增值只是賬面收益，不能導(dǎo)致現(xiàn)金流入，降低了公司收益質(zhì)量，這種情況下應(yīng)該采用成本模式計量。

（2）對財務(wù)指標和財務(wù)分析的影響。流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債，速動比率=速動資產(chǎn)/流動負債。在以前年度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，按照存貨準則的規(guī)范來加以處理，而在新的會計準則下，這部分房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)確認，從原來的流動資產(chǎn)變?yōu)榱朔橇鲃淤Y產(chǎn)，也就是說，企業(yè)的流動資產(chǎn)在其他條件假設(shè)不變的情況下是降低的，同時也就降低了企業(yè)的流動比率和速動比率。這從財務(wù)報表上看來，是影響企業(yè)的短期償債能力的，也因此影響財務(wù)報表的使用者，如銀行、股東、債權(quán)人對企業(yè)償債能力的評價。

（3）風險的影響。新會計準則規(guī)定，在以后的會計期間，企業(yè)如有確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允模式，但一經(jīng)采用公允模式后不得轉(zhuǎn)為成本模式。從長遠看來，房地產(chǎn)行業(yè)是周期性波動很大的行業(yè)，企業(yè)很可能將面臨公允價值波動帶來的經(jīng)營風險和財務(wù)風險。而且這是新會計準則在上市公司中實施的第一年，保險起見，常規(guī)的成本模式為將來的模式轉(zhuǎn)換提供了可能的空間。

四、對兩種計量模式的評價

（1）成本模式具有風險小、未來轉(zhuǎn)換成本低的優(yōu)勢。在統(tǒng)計結(jié)果中可以看到，在這隨機抽樣的88家公司中，有98.86%即87家公司采用了成本計量模式，這說明了更多的企業(yè)偏向于業(yè)績的穩(wěn)定和折舊的抵稅作用。前10家企業(yè)中有8家屬于房地產(chǎn)行業(yè)，且投資性房地產(chǎn)項目金額占非流動資產(chǎn)總額的比例較大，最高達到77.88%，他們不約而同地選擇成本模式進行后續(xù)計量，這在一定程度上說明了對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本模式計量具有獨特的優(yōu)越性。我們認為這主要是從風險小和未來轉(zhuǎn)換成本低的角度來考慮的，新會計準則規(guī)定，在以后的會計期間，企業(yè)如有確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允模式，但一經(jīng)采用公允模式后不得轉(zhuǎn)為成本模式。企業(yè)在這條準則改革的第一年“按兵不動”，才能在今后的形勢中選擇最有利于本企業(yè)的計量模式。從長遠來看，如果選擇公允價值模式計量的話，房地產(chǎn)企業(yè)每年凈利潤的波動幅度將會增大（其影響將主要取決于當年投資性房地產(chǎn)的升值程度），如果今后公允價值下降的幾率加大，也會使未來的業(yè)績風險加大，房地產(chǎn)企業(yè)是不愿意現(xiàn)在冒這個風險的。

（2）公允價值模式能更好地反映投資性房地產(chǎn)項目的市場價值和盈利能力。在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)的價值不再受初始成本的約束，將隨著公允價值的變動而變動，更客觀地體現(xiàn)在報表中，資產(chǎn)的增值情況也將體現(xiàn)在財務(wù)報表上。在我們的統(tǒng)計結(jié)果中，唯一一家采用公允模式計量的上市公司是深圳發(fā)展銀行股份有限公司（000001），其投資性房地產(chǎn)總額為461 029 000元，占非流動資產(chǎn)總額的比例只有1.16%。它對利潤、財務(wù)指標以及經(jīng)營風險帶來的波動相對小很多，但投資性房地產(chǎn)項目的市場價值和盈利能力能夠更加客觀地體現(xiàn)，資產(chǎn)的增值情況能直接體現(xiàn)在財務(wù)報表上，從而有利于企業(yè)為相關(guān)信息使用者提供更客觀、真實的資產(chǎn)信息。

（3）采用公允價值計量模式能提高企業(yè)的融資優(yōu)勢。目前房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上，房地產(chǎn)價格居高不下——至少在短期內(nèi)，這對于企業(yè)的利潤提升有非常積極的作用。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計價是目前國際上比較通行的做法，這樣使得公司的資產(chǎn)增值信息更透明，有利于公司在資本市場獲得正確的定價，也有利于公司再融資，獲得資本市場的種種便利。從這個角度看，公允價值計價可以幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。

五、結(jié) 語

目前，我國房地產(chǎn)市場化的時間尚短，大部分公司的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)取自于20世紀末至21世紀初，最初取得成本都非常低，公允價值較之賬面的成本價，甚至已有高達5~10倍以上的增長，在公允價值模式下，由于能夠每年重估地產(chǎn)價值，并以市值反映其賬面價值，將直接大幅提高公司的凈利潤，由于折舊消失，相應(yīng)地也會提高公司利潤。但企業(yè)會計核算方法的改變，只是讓公司的隱性價值顯性化，并沒有改變公司的真實價值，因此目前還沒有得到我國大多數(shù)管理者的青睞。在這隨機抽樣的88家公司中，有98.86%即87家公司采用了風險小、轉(zhuǎn)換成本低的成本計量模式，也說明了企業(yè)更偏向于業(yè)績的穩(wěn)定和折舊的抵稅作用。

結(jié)合我國近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)一直走俏，圖1描述的是1997-2003年間我國的房地產(chǎn)行業(yè)年增長額的數(shù)據(jù)。由圖中可以看出自1997年以來我國房地產(chǎn)行業(yè)一直處于上漲趨勢且增幅逐年增大。這種連續(xù)的高速增長狀態(tài)意味著目前我國房地產(chǎn)已出現(xiàn)過熱的泡沫跡象，國家宏觀調(diào)控的力度不斷加大，對房地產(chǎn)的管制趨于嚴格，而且房地產(chǎn)行業(yè)對政府的宏觀調(diào)控比較敏感，在這種情況下，公允模式將面臨較大波動帶來的經(jīng)營風險，而穩(wěn)健的成本模式更適合于我國目前經(jīng)濟環(huán)境下的上市公司。

主要參考文獻

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