我國現行房地產稅收制度存在的問題及對策

房地產稅收制度是調節房地產各經濟主體經濟利益關系的主要手段，分析探討房地產業的稅收制度對保持國民經濟的穩定增長和保障人民大眾的生活福利都具有重要意義。

一、我國房地產稅收制度現狀及存在的問題

房地產稅收是指直接或間接地以房地產價值或房地產收益為課稅對象的各種稅收的總稱。房地產稅種設置主要有房地產流轉稅和保有稅兩大類。房地產流轉稅是指政府在房地產權利發生轉移時，向各方當事人征收的稅賦，主要有契稅、營業稅、印花稅、土地增值稅、城鄉維護建設稅、耕地占用稅、所得稅等；房地產保有稅是在一定時期或一個時點上，對個人或法人所擁有的房地產課征的稅收，其功能是合理調節房地產收益分配，以確保房地產保有的負擔公平，降低房地產作為資產保有的有利性，主要包括房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅等。目前我國房地產稅收制度存在的主要問題有：

(一)流通環節稅費重，保有環節課稅輕

我國目前房地產稅制構成的一個顯著特點是房地產開發流通環節稅種多，稅收負擔重，涉及房地產業的各種收費項目還有幾十項，而房地產保有環節課稅比較少，負擔也很輕。這種稅種結構的消極影響有：

1、土地閑置、浪費嚴重。保有階段稅少，稅負輕，流通環節稅重，就相當于給土地保有者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。

2、流通階段的稅負重，助長了土地的隱形交易，逃稅現象嚴重。

3、保有階段發生的增值部分，由于沒有稅收的調節機制，使政府無法參與增值價值的再分配，而流向了保有者，導致炒作泛濫；拉大了貧富差距，使財富集中在少數人手中。

4、房地產流轉環節和占用環節稅收負擔的畸重畸輕，使得納稅人傾向持有土地和房產待其自然增值，從而影響了房地產，尤其是稀缺土地資源的正常流通和合理使用。

(二)存在著重復課稅的問題

土地增值稅的計稅依據為房地產轉讓收入減除各項允許扣除項目金額后的余額，即納稅人在房地產轉讓中所獲得的增值額，此增值額其實具有利潤的性質，而房地產轉讓的利潤在交納土地增值稅后還要再被課征企業所得稅。因此，就房地產轉讓利潤這一計稅依據同時課征了土地增值稅和企業所得稅，違背了稅不重征原則。

房產稅與城鎮土地使用稅也存在重復課稅。1990年國務院頒布了《中華人民共和國土地出讓與轉讓暫行條例》，全面推行土地的有償使用，此后建造的大量房產其價值中都已包含了所占用土地的價值，這部分房產一方面要就包括土地價值在內的房產原值納稅；另一方面還要再繳納土地使用稅。很顯然，其承擔的稅負較土地有償使用前建造的房產所承擔的稅負高，存在重復課稅問題。

(三)課稅范圍過窄，免稅范圍過寬

一方面，房產稅和城鎮土地使用稅的課稅范圍僅涉及城市、縣城、建制鎮和工礦區，坐落于其他區域的房產均不屬于房產稅的調節范圍；另一方面，房產稅還存在較多的免稅項目，除對國家機關、人民團體、軍隊、財政部門撥付事業經費的單位、宗教寺廟、公園等自用房產免稅外，還對個人所有的非營業用房產免稅。課稅范圍過窄在減少財政收入的同時，亦損害了房產稅應有的調節職能——除造成因區域不同稅負不公之外，也有損稅收的量能負擔原則。特別是目前我國居民住房的商品化程度很高，高收入階層通常選擇面積大、設施好的房子，享受了更多的社會公共服務，對居民自用住房完全免稅，違背了多受益多納稅的原則，有違稅制公平。

(四)計稅依據的設置不合理

目前城鎮土地使用稅的計稅依據為土地的實際占用面積。回顧城鎮土地使用稅的歷史，其開征的最初目的主要是為了籌集財政收入，由于當時生產率低下，土地的收益差別體現并不明顯，因此，當時的計稅依據一般為土地的面積，但隨著社會經濟的發展，土地收益的差別日益明顯，土地資源的日益稀缺也導致其自然增值迅速。為了公平稅負及抑制對土地資源的過度壟斷，大多數國家的土地稅都逐漸由按面積課征的地畝稅變為按土地價值課征的地價稅。但我國現行城鎮土地使用稅的計稅依據仍然為土地面積，使土地使用稅收缺乏彈性，不能發揮調節土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現象和土地投機行為起到應有的調節作用。

現行房產稅的計稅依據為房產的賬面原值扣除一定比例之后的房產余值，房產的賬面原值實際即房產的建造價值，其為固定數額，無法隨房產市場價值的變動而變動。因此，以房產的賬面原值作為計稅依據，使得房產稅缺乏彈性，不僅造成財政收入的損失，也使不同時間建造的房產稅負不公。同時，自用房產不論價值和用途如何，稅率均為1.2％，一方面，稅負過輕；另一方面，一刀切的稅率也無法體現對不同區域、不同價值、不同用途房產的抑揚傾向，從而削弱了房產稅的調節能力。

二、完善我國房地產稅收制度的對策

隨著我國經濟形勢的變化和國際經濟一體化趨勢的加快，我國房地產稅收制度顯露了諸如與經濟發展不協調、與國際慣例不接軌等問題，對其進行總結和認識，并尋求改革、完善之措施，無論對房地產業、對地方經濟乃至對整個房地產稅收制度的改革是整個稅制改革的重要組成部分，也是地方稅收制度改革的核心，對個稅制的健全與完善都將有重要意義。

(一)開征統一規范的物業稅

取消房產稅、城鎮土地使用稅和城市房地產稅，開征物業稅。在沒有物業稅的情況下，炒房者可以坐等房產升值，而不必擔心房產保有期間房產持有成本的提高。我國近年來城市房價漲幅較大，很大原因是目前房產保有階段的稅負太輕，因此開征物業稅有利于降低城市房價，打擊投機。

物業稅的基本框架是：將現行房地產保有環節的房產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統一的物業稅；適當擴大稅基，將物業稅擴大到農村，同時規范稅收減免，清理稅收優惠政策，以公平稅負；接房地產評估價值作為計稅依據，以客觀反映房地產價值和納稅人的承受能力，為避免重復征稅，對房屋的租金收入將不再征收新的物業稅，而主要是由營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及所得稅來調整；物業稅稅率的確定應適當考慮地方政府年度預算支出，由于物業稅是地方稅種，這樣有利于調動地方財政的積極性。

(二)設立土地年租金制度

改革土地供應管理制度，對原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次租金。土地年租金將在土地保有環節課征，具有明顯的地租性質，不應并入物業稅。土地年租金制度有利于降低房產的開發成本，降低房價，同時為地方提供穩定的財政收入。

(三)清理房地產業流轉環節的稅費

合并契稅和印花稅，取締不合理不合法的收費項目，減輕房產流轉環節的稅費負擔。

簡化土地增值稅，條件成熟時予以取消。土地增值稅計征方面過于復雜，由于基層稅務干部的業務水平低，很難準確計算應納稅額。在目前階段，應確定適度的稅率和減少稅率級數，簡化房地產增值額計算辦法等，以降低稅務部門的課稅成本和納稅義務人的納稅成本，充分考慮投資者土地投資中的正常投資回報，通貨膨脹因素，并給予適當扣除，這樣才不至于因賦稅過重而侵蝕正常的土地投資報酬而誘發逃稅行為。隨著房地產業的規范化，行業利潤逐步趨于平均化，可以考慮取消土地增值稅。

(四)調減出租房稅負，活躍租賃市場

按照現行稅法規定，個人出租住房，要征收七稅一費，即營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅或城市房地產稅等、城鎮土地使用稅、個人所得稅、印花稅，稅種多，稅負重。持有多套住房的業主認為，如果據實納稅，那么租金收入扣除稅金后收益少且麻煩多，因此往往不愿出租或暗中交易偷逃稅款。據北京的調查，全市納稅的房東不到應納稅戶數的20％。現在有的地區為便利征收，對個人住房租賃，規定一個5％的綜合稅率，各稅統一計算繳納，這樣雖然能降低稅負、方便征繳，但與稅法不符。因此，為了盤活閑置住房，提高住房使用效率，應大幅度降低出租稅負，明確個人出租普通住房，可以只征個人所得稅，而且其個人所得稅的稅率可以進一步降低。

改革房地產稅收制度，特別是建立適應社會主義市場經濟要求的新型不動產稅，是一項十分復雜艱巨的任務，不僅涉及到億萬群眾，也涉及各方面的利益，尤其是地方政府的利益，因此必須做好有關基礎準備工作。一是建立健全房地產登記制度，全面掌握房地產各方面的情況，找準課稅目標。當前多部門登記、分級登記、分塊登記的分散登記的管理辦法必須改變，建立由房屋和國土資源管理部門統一的房地產登記制度，信息由有關部門提供和共享。二是完善房地產市場評估制度，全面規劃，分步到位，逐步推開，待時機成熟，正式立法實行。三是稅務部門做好同房屋、土地管理、房地產市場管理和財政、銀行、工商等部門的協調配合工作，同時提高稅務干部的業務水平，重點培養一批掌握不動產計征技術的業務骨干。