房地產企業怎樣等待春天

中國房地產業發展三十年，以勢不可擋的姿態卷入主流產業圈。在席卷全球的經融危機下房地產企業受的沖擊首當其充。專家預測2009年的國慶前后可能是一個分界點，即全面下降和整體開始上揚的分界。當然，如果人們能夠看到相關地產降價已經到位的信息，這個時間就一定會提前。明年的整個趨勢肯定是繼續走低，這是2008年下降的慣性。對于地產商來說，真正的困境是明年上半年。不過，只要能挺過明年上半年，未來的地產行業一定是非常美麗的春天。

企業等待政策回暖不如自救

近段時間國家的相關政策和央行的一些措施告訴我們，銀根是松動的，政策是鼓勵信貸投入的，包括地產行業。但是由于風險的因素，目前地產企業，地產項目都不是銀行愿意關注和投資的方向。企業所面對的融資難題其實只有一個，那就是由于市場流動不足，甚至有的企業幾乎沒有流動而造成了所有債權投資人以及其他投資人對地產行業的風險有了極大的防范意識而不愿在現階段進入。也就是說，沒有貨幣供應人，或者說沒有融資對象，是目前房地產企業融資所面對的最根本的難題。那么要談到解決融資的方法和建議，就必須清晰的認識到上述造成企業融資難的根本原因，既然沒用供應人又非要去買這件東西，那就很容易無功而返了。那么企業應該如何解決困境，怎樣度過難關呢?

業內人士指出，企業最重要的就是“活著”。而活下來的唯一辦法就是自救。靠政策、等市場回暖，四處借錢等都是不現實的，政策救不了市場，等回暖可能自己會在回暖前死去。企業的最好的自救辦法就是“改變和調整”。

改變中小企業投資模式

傳統意義上的開發企業是自己買地、儲地、自己開發建設，然后通過銷售實現利潤。其實，企業完全可以對這種傳統的投資模式實施改變，如果企業沒有存地或者存了地而沒有錢，那么就可以考慮讓自己成為一個投資商，職業的房地產投資人。把自己的錢或者說土地及資產變現后的錢，投資到優秀企業或者是優秀企業的優秀項目中，可以考慮將自己變成一個土地運營商，以買地并通過整理包裝后買地來獲取贏利。

改變和調整資產結構

當我們發現自己并不是缺錢而是缺流動、缺現金的話，千萬不要輕易的用借款來充當流入和解決現金不足的問題。因為，負債是要增加流出的，當流動性并沒有得到根本解決而又增加了利息支出壓力是很危險的。所以，這種情況下，解決現金的最好辦法是調整資產結構，減少固定資產量，增大流動資產量。在這個調整過程中，可能會出現資產的減值，也就是說處理掉的固定資產不排除會虧損，但，賠錢是不可怕的，但千萬別賠命。

改變資本結構

將個人獨資或者是股權結構較單一的企業變成一個多元股權合作的企業，這樣，我們可以將較為分散的資金集中起來，抱團突圍。重組、并購將必然是此次地產調整中的一個主流趨勢。所以中小開發商之間應重組和合作。未來中國的房地產行業，不會繼續留給小開發商們太多的空間。

改變發展戰略

通過調查我們發現，中國的縣級城市將是未來十年中國地產發展的真正潛力所在。其投資的回報率并不比大中城市差。還可以思考把自己從一個普通的住宅開發商改變成為一個專業的特色開發商?？梢宰龀沙鞘行∫幠Ｌ厣a品開發商。比如，單身公寓開發商、專業寫字樓開發商等，用特色占領市場。當然，我們的發展戰略還有很多空間可以創造，最重要的是與企業的現狀和能力結合，一定有一條最適合自己的路。目前對于中小開發商而言，最重要的就是“活著”，只要能活下來，什么辦法都是可取的。只要能活下來，失去什么都是不可怕的，而要活下去的唯一出路就是“自救”。

房地產企業的生存之道

房地產業發展近三十年以來，方方面面都得到了較大的進步，當然，也存在著一定的問題。而首當其沖的問題就是行業結構的不合理。其核心表現就是門檻過低，行業管理不嚴而造成企業數量太大。到今天為止，中國的房地產企業已經達到6萬余家，而整個美國的開發商也不過幾百家。不合理的行業結構嚴重的制約著地產行業真正的健康發展。包括地產行業今天出現的缺錢現象，也和這個不合理的結構有很大的關系。因為它把地產行業的整個資本嚴重的分散了。此次地產低潮的出現和調整的進行對這個行業長遠的發展并不完全是壞事，我們也必須通過這樣一次機會對行業的不合理機構進行一次徹底的調整了。由于我們開發企業長期存在的一個發展誤區，即無限的、過分的追求土地的儲備量，而造成的企業資產結構的不合理，是目前地產行業存在的第二個較大的問題。開發企業應該更多的追求提升開發價值而獲得發展，以完成開發來保證風險，有多少土地就開發多少房產，有多少錢開發就買多少土地。這樣做也許企業的利潤是有限的，但風險卻也肯定是極低的。一個企業最重要的是賺到錢，而不是賺到多少錢，能夠持續生存和前進，永遠比一次賺到很多錢更有價值。

控制風險，永遠比賺更多錢重要。因為活著是最重要的。儲備土地有可能帶來更大的利潤，但誰又可以否定儲備土地同樣會帶來更大的風險呢?土地就是開發商的原材料，無限庫存原材料是一種不理性而且是一個十分錯誤的行為。地產商應知道，資本的流動性是命脈，保持平衡的現金流是防范風險的最佳辦法。

房地產行業今天出現缺錢，實際上跟信貸緊縮，和宏觀調控并沒有任何太直接的關系。甚至于和整個國際經濟整體的發展也沒什么太直接的關系。要說造成這一切的原因，是前段時間在通過對房地產的暴利等等一些方面炒作以后，人為的制造了消費者極度富有傳染性的觀望心態。國家制定一些房地產政策的時候，絕對不希望價格降下來，其實希望控制價格增長，這樣國民經濟速度能夠控制下來。地產現在面對的機會是變革的機會。融資方面，解決網境，解決現狀下的一種生存，解決現狀下的一種繼續發展的能力，更重要的不是看外面，而是應該看自己。在變革的時期最應該做的事情就是改變自己，隨著市場的改變而改變，隨著環境的改變而改變，調整改變可能是最應該思考的思路。

資本市場是機會主義市場。資本投資人是機會投資人。即是什么機會賺錢就投什么，什么不賺錢了就堅決不投什么。而目前地產市場的現狀清晰的告訴我們，風險大不贏利，那么資本投資人是不會考慮在現階段投資房市的。當然，目前的房市也潛在著巨大的商機。所以聰明的投資人也在發現機會。但可能他們所看到的機會是低成本進入的機會。穩定低迷持續時間與整個媒體的分析導向及相關政策的變化有很大的關系。如果所有購買者能夠看到情況仍然是房價將有繼續下降的可能的話，這種低迷將會延續到明年的秋季。

房地產市場至少有三十年的增長空間

業內人士說，如果中國國家經濟還有30年的增長空間，中國的房地產市場也有至少30年的增長空間。

經濟增長

中國經濟已經持續多年呈兩位數的增長，經濟的持續增長必然帶來城市發展，住房擴大，投資增加和流動性過剩。人民購房的能力和投資能力也在增加，而對購房質和量，中國中產階級在迅速崛起，這是增長最快的一個組合。

支柱行業

房地產應該說國家和許多地方的重要支柱產業。盡管現在媒體小太提這個支柱產業，但是它本身就是。

人口存量

中國是一個特殊國家，現在公布的數字已經超過了13億，中國的人口總量和基數非常大，在調查中有70％的家庭認為現在居住環境沒有到滿意的狀態，所以未來空間很大。

人口增量

中國的人口增量相當于澳大利亞的總量，澳大利亞的國土跟中國差不多，中國是960萬平方公里，它大概是930萬平方公里，但是澳大利亞人口的總量跟中國人口的增量差不多。這引起了在考慮城市化比率因素之后，每年有1億平萬米的量。

人口質量

中國的人口質量也在發生重要改變。隨著經濟的發展，人均壽命也在增長，與1995年相比增長了近兩歲，而且還在增長當中。

人口結構

中國老齡化已經形成，據統計中國60歲人口超過30億，相當于美國的人口。人口壽命延長對房地產市場有直接影響。而且所謂的銀發族，就是老年人對家庭居住方式已經有了不同的選擇。

換房需求

這可能在中國房地產行業中是一個非常大的組成部分。據德國的一個研究機構講，中國在2006年的時候，全世界新增建筑量有40％是發生在中國的國土上，這是一個非常龐大的數字。隨著建筑和住宅的發展，在激烈的競爭之下，居住產品正在不斷地提升換代，吸引有條件的人不斷換自己的房子。

現在還有70％的家庭對現有的居住條件是不滿意的。有條件的時候還會更換自己的房子，這就形成房地產市場房屋市場的提供，這有利于中低收入人群的滿足需求。

第二套房

現在中產以上的家庭，有許多人都已經有了第二套房子，甚至有第三套房子，也許因為中國有效投資渠道比較有限引起的。有能力購買第二套房的家庭正在增加，也形成一個特殊市場。

拆建用房

中國的城市化率大概是47％、46％左右。但是未來要發展到多少，可能全國的指標和各城市的指標不一樣。比如說深圳已經到了百分之百了，人口已經百分之百實現城市化了，在全世界都是少有的。上海這些地方的人口城市化率至少到85％以上，德國已經超過了87％。所以未來人口城市化的進程不會停下來，每年一定會需要不斷擴大城市的發展，需要大量的安置拆遷，同時來滿足一些因為需要補償而需要購房的市場。

政策類房

三類，一個是廉租，一個是經濟適用房，一個是限價房，這本身也是一個非常大的增長量。

特殊住房

中國人自己不同的生活習慣，或者生活文化的特色，比如說中國家庭基本是獨生子女，有條件的人在子女就讀的附近購買住房，這在國外比較少。年輕人結婚，房子成為一個老人必須要負擔的內容等等。所以中國人的生活習慣，帶來的一些特殊市場。

中國的投資意識在覺醒

中國城鄉居民在銀行存款余額已經超過20萬億，這次股市據說蒸發掉20億，總體還有這么大。絕大部分中國老百姓投資意識還在覺醒階段，真正有投資能力的人還很少，今后的潛能很大。

異地置業

無論是個人的異地投資，或者幫助親友買房，外出打工，或者成功人回家買房，異地置業很多。目前旅游目的地的房產購置的也很多。

生活方式

有一個哲學家提到，中國的許多城市和國際上一些發達國家的城市，現在已經從所謂工業時代，進入到了后工業時代，或者后現代，也就是人們現在對工業時代的許多生活方式進行反思了。這兩個時代最大的區別，工業時代人們在居住方面追求功能，后工業時代或后現代時代，人們追求文化，對健康、養生等等有了追求，就帶動發展商不斷提供新的產品改變人們的生活方式。

居住文化

在中國的傳統特殊觀念當中，住房一直是第一位的，只要有了錢，只要有了條件，哪怕現在沒有條件貸款也要買房子。而且現在從以前的老習慣，三代同堂、四代同堂的生活習慣已經發生改變，現在人希望不離老人太遠，也不要太近。上海說一碗湯的概念，走路的距離，能夠趕回去喝父母做的一碗湯，這個習慣也是中國特有的習慣。

商業發展

有一個意大利2004年做了分析，中國的零售業相當于意大利全國的零售業。但是中國人隨著中產階級的崛起，今后零售業的發展會非靜驚人。他預測2009年的時候，中國每年零售業的增量將相當于一個意大利，這個數字確實很大。中國現在商業不是太多，而是太亂，太弱了。隨著商業的發展，會帶動許多區的發展，尤其是，軌道交通帶來的商業和居住區的發展。

地方經濟發展

無論大中小城市，對土地價值變現的依賴是很重的，這一點盡管有專家學者和中央政府提出批評，但是我們不得不承認的一個現實，因為地方要發展，政府是需要政績的。這個時候來的最快的資金來源就是土地變現。

城市化進程

十年前中國城市人口僅有1.72億，如今已達5.77億。新增的城市約1300萬，新增的住房需求約3.25億，這是非常大的數字。

城市遞進

中國的縣級以上多達3000個，隨著上一級城市在發展中不可避免地發生的商務成本的上升，各種類型的城市會呈現“梯級成長”之狀態。比如說現在的合肥，它的發展令人感到吃驚，非常快，實際是承接了長三角移出的投資。這種狀態往往會引起投資地點和方向的轉移。

城鄉改造

中國的舊城改造從來沒有停步，而且越來越快，也帶來大量的房地產機會。

土地供應

土地供應現在越來越少，城市中心區的房價為什么降不下來，因為已經沒有地可蓋了，很多地方拆遷成本很高，就動不了，市區房子就稀缺了。土地供應量越來越少，溫總理也提出“18億畝”所謂的高壓線不能碰，盡管很多專家學者對這個說法有一些自己的看法，但是這可能也是國家不得不保證的，國家經濟安全和糧食安全的政策。所以土地供應的控制，也帶來今天房價上漲的原因。

觀望過后

現在樓市的低迷，有一個非常重要的原因，是由于去年房價過快增長之后，帶來購買力確實撐不住了；是許多百姓在等待開發商普遍降價。不是每一個樓盤和每一個開發商開發的產品都有下降空間的，60億的成交量當中，投資或投機的人很少，絕大部分是剛性需求。所以長期觀望之后，到了一個點，但是之后不排除會像以往一樣，還會出現局部地區有爆發性增長的態勢。

貨幣升值

中國在過去半年之內升值了近7％，人民幣現在和將來的持續升值，使中國人的投資信心和投資能力在悄然地發展改變。

國際差異

中國東部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、深圳、廣州等國際化都市的房價，與亞太地區同類型城市的房價相比，仍存在著數倍的差距。此外，中國的房地產加上建筑業所占GDP的比重剛過10％。

投資熱錢

人民幣的升值使得不少熱錢進入中國，據統計今年第一季度涌入的熱錢高達851億美元，為歷史最高點。

“灰色收入”

國內有一部分人有“灰色收入”，已是不爭的事實，這在樓市、車市、匯市中轉，這對房地產是有影響的。

經濟安全

由于房地產這個行業在國家經濟當中地位太重要，媒體公布的是有98個行業受房地產業的影響，直接產生的影響是對金融、就業、金融安全的影響，這個是國家不可忽視的，也影響到社會的穩定。由于它的特殊地位，房地產的健康發展對國家綜合影響是非常重要的。

中國房地產業還有很大的發展空間?？梢詺w納為：總體發展前景看好；近期市場上確實存在比較濃的觀望情緒，量價都在縮；行業的暫時低靡既存在風險也充滿機遇，機會對大的有實力的企業有并購的機會，對一些小一點的企業，缺乏實力的企業，有一個被并購的機會，其實做生意來講，買人家是生意，被人家買也是生意；行業調控已經基本到位，有望回升：房地產行業影響面大，不可能讓其“熄火”，熄火后重新點燃非常困難。所以政府還是會救市。