商業地產：最大購物中心并非是最好的

據福布斯統計，世界十大購物中心有8個在亞洲，其中中國占4個，面積由以前的二三十萬平方米，發展到四五十萬平方米，甚至更大，都想爭當所謂亞洲第一、世界一流。所以，遏制國內商業地產的過度發展和結構失衡已經刻不容緩。

購物中心的發展趨勢是小型化，并非越大越好。

據國家統計局公布的數字，2001—2007年7年平均增幅為26.5％。2007年增幅雖有所回落，但投資總額仍高達2345.38億元，比上年增加17.3％。北京商業用房投資增長高達100.1％，上海為51.1％。2007年全國商業營業用房開工面積達2.35億平方米，當年竣工面積為5900萬平方米。預示著今后數年將有大批商業用房建成并投入租售。

實際上，在商業營業面積供給迅速增加的同時，空置率也在上升。2007年，全國商業營業面積空置率即高達2878萬平方米，較上年同期增加21％。今年以來，商鋪供給過剩的情況繼續發展。這些情況，意味著中國商業地產已進入風險與機會并存的時期，將受到雙重考驗。

筆者認為，中國商業企業發展變化將非常大，零售市場的企業集中度將進一步提升，將進一步影響上游制造商和批發商的市場格局：而成熟的大型零售商之間的競爭，將進一步向“質”的方向發展。與此同時，外資流通企業在擴大市場份額的同時，在向流通環節的上游滲透：流通相關行業的發展也面臨著進一步洗牌，重點即在于橫跨流通和房地產的商業地產領域。在零售商發展求“質”的年代，商業地產商如果還在繼續單純求“量”和“面積”的比拼，而忽視對零售商客戶的專業服務，必定會陷入發展困境。

過熱存在風險

目前，我國商業地產已進入風險期，存在著越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的傾向。主要表現可用四句話概括：“總量接近飽和，結構多方失衡，泡沫凸現，空置率上升。”實際開發時，許多開發商往往片面注重零售店鋪對整座商業用房的吸引作用，一味講求寬敞豪華。不僅抬高了底商房價，也抬高了整座商業房產的價格(包括公寓、寫字間等)，從而造成商業地產結構失衡，租購需求減少，閑置率不斷上升。零售商業過分集中于對購物中心的開發，有條件的大干快上，不具備條件的也一擁而上，致使全國許多城市購物中心遍地開花。

有關部門統計，我國每40座城市，每年新增80多家購物中心，一些人口只有20多萬的城市卻建了幾個購物中心。有的購物中心一天流水賬只有1萬元，不少購物中心有場無市、有商無業，倒閉、轉向的不在少數，浪費了大量投資。

有些人說中國已經進入購物中心大發展期。這種說法是錯誤的。筆者認為，中國的MALL(大型購物中心)應該慢些走。因為我們必須正視我國整體人均消費水平不足的現實。去年全國開工的面積按660個大小城市計算，平均每個城市開工35萬平方米，規模超過了實際需求。從世界的經驗看，人均GDP在2000美元一3000美元可起步：人均GDP在3000美元—5000美元的可發展：人均GDP在5000美元以上可進入快速發展期，經濟水平達不到就不能上。

商業地產如何發展

購物中心的過度開發有著諸多原因，但主要是政府主導下多方插手，盲目上馬，造成宏觀總量失控，房產泡沫凸現。目前熱衷于購物中心建設的主要是：(1)政府追求“城市名片”類政績工程；(2)房地產商開發重點轉移；(3)外資押寶人民幣升值和購物中心的巨大效益；(4)零售商借地生財自發介入；(5)其他產業延伸經營范圍。

現在的商業地產問題是重規劃，不重策劃。有塊地就可以建場，不管適不適合，商業無權選址。開發商拿來地就建，缺乏策劃，沒有消費目標群體，更談不上細致服務，所以很難保本經營。因此，商業地產商要重策劃。市政在批商業規劃時，一定要有專業人士參與，多少人口的地方批商業中心，什么地區配區域性的，什么地方是大型的，應有科學依據。

盡管我國的商業地產存在著各種不盡人意之處，但筆者以為，還是存在較大的發展機遇：

首先，政府增加平價住房供給政策的逐步落實，商鋪租售需求會有所回升。

其次，商業仍有巨大的發展空間，其中改建擴建原有網點的需求，以及事實上業已存在的城郊“小產權房”集聚，將使商業地產找到新的增長點。

我們應該指出，地產商要轉變大購物中心開發理念，從追求最大、短期單贏轉向長期共贏。目前，有的大城市房地產商從過去的“炒鋪”變為“炒商”，對著名品牌的連鎖商家實行“零租金進駐”，以培育店鋪資產，同時避免一味追求最大購物中心，這或可走出一條路來。