高處仍勝寒

借次貸危機(jī)之機(jī)抄底美國(guó)豪宅市場(chǎng)?且慢。

這似乎證明，當(dāng)很多美國(guó)人為了保護(hù)自己在次貸危機(jī)中搖搖欲墜的房產(chǎn)而疲于奔命時(shí)，這個(gè)國(guó)家最富有的少數(shù)人卻在衰退的房地產(chǎn)市場(chǎng)中處變不驚?；蛘吒鼫?zhǔn)確地說(shuō)，他們正在興致勃勃地籌劃著自己第二套、第三套甚至第四套房子的裝修布置。而許多來(lái)自中國(guó)、印度等新興經(jīng)濟(jì)體的富有人群也將置辦豪宅的計(jì)劃延伸到了海外。因此，當(dāng)普通建筑師都將未來(lái)的規(guī)劃藍(lán)圖高高懸于架上的時(shí)候，為富人服務(wù)的建筑師們卻比以往更加忙碌。

但引人注意的大手筆交易并不能證明高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍繁盛，一些簡(jiǎn)單的疑問(wèn)是：在市場(chǎng)的普遍蕭條下，豪宅的風(fēng)光究竟能維持多久?富豪們?cè)谛碌慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)下是否還會(huì)不加考慮地一擲千金?又或者，現(xiàn)在是去房地產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊的歐美置辦新居的好時(shí)機(jī)嗎?在劫難逃還是屹立不倒

2007年夏天大爆發(fā)的次貸危機(jī)不但沒(méi)有漸入尾聲，反而愈演愈烈，除了華爾街，受沖擊最大的就是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。2007年，美國(guó)被強(qiáng)制收回產(chǎn)權(quán)的房屋比上年增加70％，而新房銷售下滑29％，降幅為40年之最。在慘烈的大環(huán)境下，一向不隨市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)搖擺的高端房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到牽連。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，富有人群對(duì)豪宅的投資將會(huì)更加謹(jǐn)慎。盡管頂級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)仍然強(qiáng)勁，但這些奢侈的客戶也會(huì)看重長(zhǎng)期并對(duì)價(jià)值有著嚴(yán)格的判斷。

相對(duì)低端的豪宅最先“失寵”。以華爾街的投資“重地”——長(zhǎng)島上的漢普頓地區(qū)為例，其東部和南部近70套相對(duì)便宜的高檔住宅被提前強(qiáng)制收回產(chǎn)權(quán)，兩年前還只是10套。價(jià)格與供給的變化同樣顯著。自2003年以來(lái)，漢普頓供普通家庭居住的住宅價(jià)格中值一直保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，2007年還增長(zhǎng)12％至74萬(wàn)美元。但今年頭3個(gè)月，這一數(shù)字就下跌9％。與之相伴的是供給的積壓，原來(lái)的供應(yīng)量保持在8個(gè)月左右，現(xiàn)已增長(zhǎng)到3年。最說(shuō)明問(wèn)題的仍然是銷售，而這一數(shù)字正處在下滑中。

到目前為止，這一情況仍然沒(méi)有好轉(zhuǎn)的跡象。盡管地鐵沿線地區(qū)的高檔住宅每平方英尺的價(jià)格不斷下跌，銷售卻沒(méi)有多大起色。低端豪宅的黯然失色并不是漢普頓地區(qū)的特例，整個(gè)美國(guó)的這一類市場(chǎng)都受到?jīng)_擊。

另一個(gè)例子是價(jià)格中值在100萬(wàn)美元以上的懷俄明州滑雪勝地杰克遜洞。那里歷來(lái)是富有投資者置辦第二處房產(chǎn)的理想地，此前它已保持了20年的增長(zhǎng)。但2007年第四季度，已有房屋的銷售下跌42％，同時(shí)價(jià)格下跌也不可避免。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，滑雪季節(jié)一過(guò)去，人們就可能考慮變賣此處房產(chǎn)。與此類似，北卡羅萊納州的夏洛特、西雅圖及俄勒岡州的波特蘭這3個(gè)被譽(yù)為最宜居的大都市平均房?jī)r(jià)也從去年12月開(kāi)始下滑。

次貸危機(jī)終究沒(méi)有將豪宅市場(chǎng)遺忘，曾經(jīng)在“風(fēng)暴”中屹立不倒的高端市場(chǎng)現(xiàn)在也要跟隨整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)步伐了。盡管比普通的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)得要好，但關(guān)于豪宅市場(chǎng)會(huì)垮掉的傳聞卻不絕于耳。但實(shí)際上，即使已經(jīng)開(kāi)始接收到不友好的市場(chǎng)信號(hào)，高端房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不會(huì)輕易崩塌。頂級(jí)投資者并不像低端買家那樣對(duì)抵押市場(chǎng)的境況十分敏感，因?yàn)檫@些最富有的人其實(shí)根本不需要抵押貸款來(lái)購(gòu)買心儀的住宅。

因此，高端房地產(chǎn)市場(chǎng)中的超豪華住宅部分并沒(méi)有受到太大沖擊，那些希望乘次貸危機(jī)在歐美廉價(jià)購(gòu)進(jìn)豪宅的人恐怕要失望了。位于英格蘭西部威爾特郡的Broad Oak House是一座充滿維多利亞式設(shè)計(jì)的喬治亞風(fēng)格莊園。去年秋天，它的主人，著名的吉他演奏家朱利安·布里姆決定將其出售。高達(dá)300萬(wàn)英鎊的標(biāo)價(jià)并沒(méi)有嚇退投資者，在42個(gè)潛在買家排隊(duì)參觀后，最終的成交價(jià)大大高出指導(dǎo)價(jià)。

即使在受次貸危機(jī)影響最嚴(yán)重的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，真正頂級(jí)的豪宅也仍舊保持著高昂的價(jià)格。這其中的原因各異，像棕櫚海灘之所以受市場(chǎng)環(huán)境影響較小(但也并非全然免疫)，很大程度得益于其無(wú)法擴(kuò)展和復(fù)制的內(nèi)陸島特征。舊金山向北18英里外的森林小鎮(zhèn)羅斯相比更不受于外界風(fēng)雨的侵?jǐn)_，這不僅是因?yàn)樗呐c世隔絕——在這個(gè)富庶的城市中，其2300名居民的信件還在通過(guò)傳統(tǒng)的郵政系統(tǒng)傳遞——同樣因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)最簡(jiǎn)單的供求原理決定了它是稀缺資源。在這個(gè)供應(yīng)受限制的地方，幾乎沒(méi)有還能再建一棟房子的地方。

另一個(gè)阻止高端豪宅市場(chǎng)下滑的因素來(lái)自國(guó)際。外國(guó)投資者在熱衷于豪宅的人群中所占比例正在攀升，這一趨勢(shì)背后的大圖景是世界富豪人數(shù)的增加。美林去年6月發(fā)布的《世界財(cái)富報(bào)告》指出，總資產(chǎn)在3000萬(wàn)美元以上的超級(jí)富翁人數(shù)增長(zhǎng)了113％。不僅是與美國(guó)聯(lián)系緊密的歐洲，俄羅斯、印度、中國(guó)與古巴等新興經(jīng)濟(jì)體的新晉富豪們的購(gòu)買力也不容忽視，最近美元的大幅貶值更加劇了這種去美國(guó)買豪宅的勢(shì)頭。

實(shí)際上，意圖在美國(guó)購(gòu)買豪宅的人應(yīng)該向好萊塢和體育界的明星學(xué)習(xí)：土地而不是房屋，才是真正值得大舉投資的資產(chǎn)。在不確定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這樣做通常可以避免使資金陷入房產(chǎn)市場(chǎng)的泥淖。好的地段更因?yàn)槠溆邢薜墓┙o總能實(shí)現(xiàn)成倍的增值。比如路易斯·摩爾·培根的新農(nóng)場(chǎng)，經(jīng)過(guò)物價(jià)指數(shù)的調(diào)整，當(dāng)福布斯家族在1969年購(gòu)買時(shí)，它僅為50美元一坪，而售出時(shí)，每坪價(jià)格已經(jīng)高于1000美元。

所以，在遠(yuǎn)離市中心的地方尋找一塊未被破壞，甚至有著歷史價(jià)值的土地是置辦第二處房產(chǎn)的不錯(cuò)建議?，F(xiàn)在，飛機(jī)已成為主流交通工具，家庭辦公模式逐漸興起，都保證了對(duì)異地豪宅的需求及其增值的潛力。