從美國、香港經驗談中國住宅電梯的維修、更新管理

[摘 要] 隨著我國經濟的迅猛發展和房地產市場的持續升溫，各大城市高層和超高層建筑如雨后春筍般拔地而起，其電梯數量也隨之猛增，因此電梯設備的管理問題，尤其是住宅電梯的維修、更新問題變得日益突出。本文根據美國、香港在電梯設備的維修、更新管理方面的經驗，結合國內現狀，從理論上提出了國內住宅電梯維修、更新的管理方法。

[關鍵詞] 美國 香港 住宅電梯 維修 更新

一、美國住宅電梯維修、更新情況

1.美國住宅電梯維修、更新周期

美國各州、各城市都有自己的電梯管理規定，例如一些地方規定:電梯每年進行一次空載安全鉗測試，五年進行一次滿載額定速度安全鉗測試。除了安全鉗測試外，還有常規檢查，檢查周期各地不同，如紐約州為三個月一次，而紐約市則規定為兩年5次，其中3次為政府監督檢查，2次為專業的持證檢查員對電梯進行檢查和測試。而喬治亞州則規定檢查周期為6個月，運行許可證有效期為1年。（無論政府監督檢查還是業主聘請專業人員檢查，都需將檢查結果報政府備案。檢查合格后，由主管行政機關頒發“運行許可證”給業主。)如檢查不通過，則對電梯進行修理或更新。

2.美國住宅電梯維修、更新的費用分攤

在美國，業主通常會針對社區的電梯管理服務進行招標，并和中標公司簽訂一份十分詳細的合同，合同涵蓋了每一部電梯的分攤用戶及為維持電梯運行、維修、更新，可能發生的各項人工、材料費用項目及收費標準。電梯需進行維修、更新時，由合同公司的持證電梯技工進行維修、更新，業主委員會對照合同種的費用款項及收費標準，將各項費用詳細記錄，張貼于公共顯眼部位或者將費用單寄至社區內每一戶業主。業主需在合同規定的繳費期內將費用交至銀行的電梯專用賬戶內，如逾期不交，會有相當數量的罰款。電梯管理專用賬戶需接受立法機關和社會的監督。

二、香港私人樓宇電梯維修、更新情況

1.香港住宅電梯維修、更新周期

香港住宅電梯維修保養分為預防性維修保養（至少每一個月進行一次）、定期檢驗與測試(主要包括:(1)每隔不超逾12個月的時間，在電梯空載的情況下操作其安全設備測試一次；(2)每隔不超逾5年的時間，在電梯內有十足負載的情況下操作其安全設備測試一次;(3)每隔不超逾5年的時間在電梯機廂載有重量介乎90%～110%之間的負載的情況下操作其安全設備中的超載設備測試一次等。)以及監督抽查（抽查比例約為7%）。對于使用超過20年以上的電梯，抽樣比例會適當加大。政府規定，這三項工作都需由注冊承建商和注冊工程師操作。

2.香港私人樓宇電梯維修、更新的費用分攤

一般而言，私人樓宇內每部電梯的維修、更新費用由共享此部電梯的業主通過物業管理費支付，大約占每月全部物業管理費的11%～12%。業主可以選擇獨立的維修服務市場，如果此維修服務市場空間不大，亦可選擇原電梯供應商的維修服務。此外，每次電梯維修、更新所發生的服務、收費項目也許張貼于樓宇內顯眼處示眾。如在規定期限內業主不按時交納，業委會將會對其進行催繳，罰款。

三、美國、香港電梯維修、更新做法的啟示

1.對電梯檢修、更新周期的啟示

美國、香港的電梯數量都很多，但是發生的電梯事故卻很少，這在很大程度上歸功于他們對電梯定期檢測、維修更新的做法以及對檢修人員技術、服務質量的嚴密把關。美國、香港對涉及不同安全程度的電梯檢測維修、檢測頻率都有著較明確的規定。如保養性檢修或預防性檢修，檢修頻率相對較高，幾個月一次；對一些涉及到電梯重大安全性能的檢修，則為一年或兩年一次。相比之下，我國對電梯檢測維修方面的規定很粗糙，大多數規定只是宏觀上的，并不具有操作性。

此外，美國和香港都對電梯技術員有著非常嚴格的認證制度。而我國對于電梯技術員，不要說認證制度，就連最起碼的考核制度都沒有。這就為電梯的檢修、更新的服務質量埋下了禍患。

因此，建議：首先對涉及不同安全程度的電梯檢修、更新周期做出明確的規定，如:可以將之分為:保養性檢修、定期大檢修。保養性檢修主要是預防性的，因此檢修頻率應較高，可以為3個月一次。而定期大檢修，是對電梯全面的檢測與維修，甚至更新，可以為1年～2年一次。其次，要加強對電梯技術員的培訓與認證工作，消除因檢修技術不過關而造成電梯事故的隱患。

2.對電梯維修、更新的費用分攤及管理的啟示

美國和香港對于電梯維修、更新的費用的收取、管理方式都不盡相同，但有一點是相同的，即對每戶業主需承擔哪一部或哪幾部電梯的維修、更新費用的界定很清晰。這一點，香港是通過第一位完成買賣的業主與發展商、物業管理公司簽訂的公共契約實現的，而美國是通過業主和中標電梯服務公司簽訂的合同實現的。兩者都通過書面形式將業主的責任界定的很清楚，這是值得我國學習的。國內發生的很多關于電梯費用及其分攤問題的爭議，都是因為沒有明確界定業主對小區內各項物業的詳細責任和義務的原因。

因此，針對國內目前住宅電梯維修、更新費用管理較混亂的情況，首先必須明確①每部電梯的維修、更新項目，如：保養性檢測，定期大檢測，置換零部件（需列出各個零部件）②每個項目的具體收費；其次要確定每部電梯的責任戶（在此值得一提的是：一樓住戶需不需要分擔電梯的維修、更新費用？筆者認為需要。一樓住戶不是不使用電梯，而是使用電梯的次數相對要少得多。因此，可以免去一樓住戶的電梯電費。但是電梯是公共財產，正如綠地一樣，因此一樓用戶應適當承擔電梯保養、維修、更新的費用）。這兩項都應當張貼于顯眼處示眾。

對于住宅電梯維修、更新費用管理，筆者認為可結合美國的管理方式與國內的維修基金進行管理。國內的維修基金就是為共用部位、公共設施（包括電梯）的維修、保養而設立的，因此電梯維修、更新的費用可在維修基金賬戶中支取。美國對電梯服務的收費十分公開，而國內在這方面很欠缺，因此對于每次電梯發生的維修、更新費用，業主委員會應對照收費項目、標準以及每戶所需分攤的費用、繳費時間、逾期不交的罰款額度一一列出，告知其余業主，然后先從維修基金賬戶中支取維修、更新費用，之后由業主們在規定時限內補交。逾期不交的按照事前規定進行罰款。業主委員會應對每次電梯維修、更新所發生的項目、費用作記載，并交由政府備案、監督。維修基金賬戶應由業主委員會管理，而非物業管理公司或者政府，如業主對某次發生的電梯服務有異議，則可去政府查詢備案。

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