透析房價高漲現象

一、國內的高房價是政府政策誤導的結果

地方政府不僅負有首要責任，甚至是受益者，在推動房價上漲，形成房地產泡沫的過程中起到推波助瀾的作用。政府對房地產的宏觀調控基本出發點在于穩定房價，這就是向房地產市場發出了一個明確的信號:現有的房地產市場形勢、市場秩序與規則，現有的房地產市場利益關系、運作方式等，都得維持。但在市場經濟體制下，政府能夠做的只是通過調控市場供求關系，讓市場價格達到其均衡水平。也正是在這種觀念或政策下，國內的房地產市場盡管經歷了兩年來的宏觀調控卻沒有效果。不僅房地產的投資在飛速增長、房價快速上漲，民眾與房地產商的對立情緒也越來越嚴重。當然，房地產開發商可以鶯歌燕舞，地方政府可以業績高照，銀行利潤可以在短期內上升到歷史最好的水平，但是國內絕大多數民眾離房地產市場則越來越遠。主要表現在以下方面：

1.一些地方政府將房地產業定位為支柱產業，盲目擴張房地產業，追求經濟增長和財政稅收的提高。在經濟增長上，不顧資源支撐條件和環境承載能力，甚至互相攀比房價，向房地產業索取GDP增長率。

2.違法用地十分嚴重。根據國土資源部執法局對2004年10月至2005年5月部分城市衛生執法檢查情況統計顯示，違法用地占新增建設用地總數、面積的比例分別高達61%和50%，有的地方甚至高達80%，“以租代征”或以“農村集體土地流轉”為名義，擅自將農地轉為建設用地，在規劃計劃之外擴大建設用地規模等濫用耕地的現象時有發生。

3.經濟適用房制度定位模糊，管理監督失控。經濟適用住房是政府以轉移支付的方式免交土地出讓金，限制開發成本來解決中低收入家庭住房問題的特殊政策，帶有明顯的收人轉移因素。但在政策執行過程中，對經濟適用房政策的受益群體是“中低收人群體”這一界定十分模糊。在一些城市，經濟適用房的受益群體收入上限規定過高，經濟適用房供不應求，甚至成為商業炒作的對象。實際結果往往是，政府針對經濟適用房的補貼被中高收入群體截獲。其次，以地生財的觀念和以GDP增長率論政績的干部考核體系也使得一些地方政府對經濟適用房建設缺乏積極性，甚至阻撓向經濟適用房建設劃撥土地。

4.一些地方政府在利益驅動下，對中央宏觀調控執行不力，或明或暗地支持甚至助推房價上漲。首先，在保障性住房建設方面，不少地方細則避實就虛，定量細化少，具體方案操作性不強。針對“土地的供應應該在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位”的規定，在各地的細則中很少對如何“限房價”做出具體規定。其次，利用平均房價的計算方法，轉移調控的政策效果。目前，我國在平均房價的統計方法上，普遍忽略了市區與郊區不同住房的價格區別。因此，許多地方采取在市區建設土地利用率低的高檔高價住宅，在郊區甚至是偏遠地區建設土地利用率較高的中低檔住房、經濟適用房等保障性住房，既降低了統計意義上的平均房價水平，又推動了房地產開發規模的擴大。

二、銀行、房地產商和地方政府組成一個共榮共損的關系鏈

在我國， 2006年5月17日，國家出臺了 “國六條”， 盡管國家的房地產政策存在著一系列的缺陷，但其調控房地產市場的決心是明顯的，力度也是足夠強大的。之所以沒有起到預期的調控效果，最主要的原因還是在于在房地產價格、銀行信貸風險和政府經濟增長目標之間已形成了一個共榮共損的關系鏈。

中國人民銀行《2006金融穩定報告》道出了近幾年、特別是2006年政府房地產業調控措施失效背后的深層原因：“鑒于房價攀升和房地產信貸規模較大的情況，需要關注房地產市場波動帶來的潛在金融風險：一是宏觀經濟波動風險。房地產市場的調整會通過托賓效應和財富效應分別影響投資和消費，進而對經濟增長和金融穩定產生負面影響;二是房地產價格下跌和房地產信貸下降的風險。商業銀行在發放房地產貸款時注重房地產的抵押價值，對借款人第一還款來源的資質審查不夠。當前房地產周期尚不明朗，如果房價出現較大幅度下跌，銀行自身持有的房地產抵押價值會降低，沖抵銀行自有資本，銀行資本的下降會使銀行減少對房地產業的信貸投放，推動房地產價格更大幅度的下降;三是銀行信貸損失風險。由于房地產貸款占比較高，在當前國內資產證券化等金融產品缺乏的情況下，房地產價格下跌可能使房地產市場波動風險高度集中于銀行體系，導致從事房地產金融業務的銀行出現呆賬、壞賬。”

以上分析表明，房地產價格、銀行信貸風險和政府經濟增長目標之間已形成了一個共榮共損的關系鏈。我國房地產市場中單一的融資體制所造成的房地產業對銀行貸款的高度依賴性更是其中關鍵性的一個環節。

根據中國人民銀行2005年8月15日發布的《200４中國房地產金融報告》，我國房地產開發中使用銀行貸款的資金超過了55％。2006年，北京銀監會要求各家商業銀行對于自有資金低于35％的房地產開發商不得貸款，禁止向未封頂的樓盤發放按揭貸款，立即就有大量的房地產開發商群起而攻之。這無疑說明，房地產開發商自有資金占房地產開發總投資資金比例一般不會超過35％，所用資金絕大部分來自銀行。

據業內和政府相關監管部門人士最為保守的估計，目前銀行資金至少占房地產公司資產總額的70％。房地產貸款已占商業銀行新增貸款余額的20％左右。在不少地方，銀行的信貸資金有60％甚至更多的份額流向了房地產行業。

而且，根據國家統計局的數據，2006年1月～11月，全國房地產開發企業累計完成房屋施工面積17.62億平方米，其中住宅面積13.77億平方米，平均每個中國人可以分攤1平方米。僅按每平方米3000元計算，買下這些新建住宅就需要4萬億元，要花掉中國居民儲蓄總額的四分之一。另一方面，截至2006年11月底，全國商品房空置面積為1.24億平方米，同比增長7.9％，占用銀行資金也在數千億元上下。[新華網北京2007年8月10日電[根據國家統計局7月20日發布的最新數據，2007年上半年，全國完成房地產開發投資額9887.23億元，同比增長28.5%。其中住宅投資占房地產投資的70.3%，同比增長30.8%。[《北京日報》2007年5月19日報道]根據國家統計局5月18日發布的最新數據，截至4月底，全國商品房空置面積 1.27億平方米，同比增長4.2％，空置面積比3月底時增加了100萬平方米左右，而去年，商品房空置面積一度減少到1.22億至1.23億平方米之間。值得注意的是，商品房空置面積回升，但空置商品住宅面積一直在下降。截至4月底，全國空置商品住宅6869萬平方米，下降0.8％。這表明，商品房空置面積的增加主要來自辦公樓和商業營業用房的閑置。

由此可見，隨著近幾年來房地產金融在金融總量中所占的比例越來越高，以銀行信貸為主的住房金融體系越來越顯現出風險增大的跡象。

三、房價的高位運行必然會導致國內產業結構逆選擇，城市競爭力嚴重削弱

目前，一些高科技企業、制造業企業甚至出口企業也紛紛進入房地產業。這勢必影響到中國產業結構的調整和經濟增長方式的轉變。而且，房價的高漲必然影響所在城市的競爭力。因為房價高漲不僅增加企業的營運成本，還增加了城市居民的生活成本，新的企業不敢進入，原有的企業也紛紛退出。新的勞動力人口無法源源不斷流入城市。那些潛力較高、競爭力較強的勞動力人口也會流出該城市。

四、房價高漲也必然強化地方政府進一步所謂的經營城市

近幾年來，中國打造城市競爭力一直陷入在一個誤區中，即不少官員一談到城市競爭力就是如何來經營城市。其實，對一個城市來說，政府職責無非是通過政府權力來保護企業與民眾的產權，來保護合約的有效履行，來保證民眾的財富不受侵犯與掠奪，并以此來為企業創造好的經營環境，為城市居民提供良好的公共服務。政府經營城市，則是通過權力來與企業、民眾爭奪資源。如果這種權力監管不嚴，就會演變成對企業、民眾財富的掠奪。這不僅惡化了整個企業經營的環境也惡化城市居民的生存條件。