成都新行政中心處置懸疑

“5·12”汶川大地震后，成都新行政中心成為輿論焦點。從立項建設到處置變現，對缺乏監督的追問聲猶未了，它又面臨如何在慘淡景況下尋找買家的市場難題

在11月成都低迷的樓市行情下，民生銀行以3.6億元買下新行政中心面積約3.6萬平方米的一棟樓，約1萬元/平方米的成交價格可謂不菲。

五個月前，成都市政府高調宣布:將對耗資巨大、投入使用僅三個月的新行政中心辦公樓進行處置變現，以換取災后重建資金。一時輿論眾說紛紜。

進入2008年11月，求售已久的成都新行政中心辦公樓終于迎來第一單。中國民生銀行股份有限公司(上海交易所代碼:600016，下稱民生銀行)董事會正式通過決議，將以3.6071億元的價格，購買成都市新行政中心的6號樓，作為其成都分行新的營業辦公大樓。

不過，《財經》記者證實，至少在12月17日前，民生銀行尚未與成都市政府就買樓事宜正式簽約。

同期亦有傳聞稱，國家開發銀行、中信銀行、招商銀行以及成都銀行，都將成為新行政中心其他樓群的買主。但上述銀行高管層均對《財經》記者否認了在成都新行政中心購買辦公樓的可能性。

迄今為止，這一組規模恢弘的蓮花形建筑群，依然不無尷尬地矗立在偏遠的成都南郊“等待處置”。縈繞其上，有太多懸疑，從立項建設到處置變現，對缺乏監督的政府行為追問聲猶未了，又面臨著如何在慘淡景況下尋找買家的市場難題。

新行政中心“前世”

成都市新的行政辦公中心(下稱新行政中心)又名“新益州城市廣場”，是該市新的標志性建筑，位于該市南郊的天府大道966號，離目前市政府所在地天府廣場往南約7.8公里。

新行政中心占地255畝左右，建筑面積約37萬平方米，共有六棟形似北京奧運會主體育場——“鳥巢”狀的辦公樓呈蓮花瓣狀放射排列，中間則是一棟類似國家大劇院“巨蛋”的橢圓形辦公樓。整體建筑氣勢磅礴、蔚為壯觀。其設計者正是“巨蛋”的設計師保羅·安德魯。

據建設單位成都市興南投資有限公司(下稱興南公司，后并入成都市興城投資有限公司)此前發出的招標公告顯示，新行政中心投資額約為12億元。若加上土地價值，保守估計總價則在25億元以上。

《財經》記者了解到，成都市修建新行政中心的計劃，是其“城市向東、向南發展”既定戰略的一部分，由來已久。

早在1999年6月22日，國務院在關于“成都市城市總體規劃”的批復中提及，要優化成都中心城區的產業結構和用地布局，“采取有效措施，控制中心城北部和西部的開發，引導城市向東部、南部發展”。這一總體規劃的第九節同時提到:“市政府第一辦公區和第二辦公區宜遷往城市新區”，但“省、市委機關辦公區均在原址改造”。

2003年，為配合“向東、向南發展”計劃的實施，成都市組建了成都市興南投資有限公司和成都市興東投資有限公司，作為其城市新區基礎設施建設項目的投融資主體。同年，興南公司發出新行政中心建設的招標公告。該建設項目于2004年正式啟動，2007年年底建成。

但有成都市規劃系統人士向《財經》記者透露，成都市新行政中心在交付使用前的所有招標建設，包括向本級的成都市發展計劃委員會立項報批中，一直是冠以“成都市南部副中心科技創業中心”的名義，其周邊的地塊，也統稱為“科創中心地塊”。

該人士解釋說，之所以要披著“科創中心”這件“馬甲”，是考慮到，若直接以政府行政中心的名義立項可能帶來非議和不便，“畢竟它的規模和投資非常龐大”。

負責這一工程建設管理的四川西南工程項目管理咨詢公司的辦公室也向《財經》記者確認，成都市南部副中心科技創業中心就是現在的新行政中心。

曾在2003年至2007年擔任第十四屆成都市人大代表職務的作家冉云飛則對《財經》記者抱怨，無論是“科創中心”的事項，還是新行政中心的事項，成都市政府從未向市人大代表通報過，“更遑論什么審議和表決。十幾億元的工程，我們人大代表完全不知情?！?/p>

不過，城市政治中心南遷的“號召”，加上規劃中的地鐵建設，也有力帶動了原屬偏遠地帶的城南房地產。自2004年以來，成都城南樓市呈現井噴發展的態勢，“地王”屢屢在此出現。

有案可查的是:2004年，和記黃埔(香港交易所代碼:00013)拿下成都城南1036畝土地，其時每畝價格僅206萬元，已稱當時的“南地王”。至2006年4月，協慧國際有限公司以640萬元/畝的價格拍走城南的“123地塊”，土地價格已經漲了3倍;同年9月29日，華潤置地(香港交易所代碼:01109)以445萬元/畝取得南部新區60畝用地，中海興業也以420萬元/畝取得110畝土地;至2007年7月，合景泰富(香港交易所代碼:01813)在南部新區仁和片區，拿下的28號地塊，成交價已達到了每畝1265萬元。

自2006年起，在新行政中心左近，名為“南苑”“東苑”的公務員小區也在抓緊施工建設。其中的“南苑”將提供給成都市局級以上干部，被稱為“局長樓”;“東苑”將提供給副處級以下干部居住，被稱為“處長樓”。

一位2006年通過搖號方式獲得“處長樓”購買權的人士告訴《財經》記者，他購買了一套“東苑處長樓”住房，面積140多平方米，價格是3600元/平方米——這一價格只相當于周邊商品房價最高點時的一半，即使是目前樓市低迷，也要比市場價低不少。

突如其來的處置決定

從2008年3月開始，成都市級政府部門開始陸續搬入新行政中心，并計劃將絕大部分政府部門及市委、市人大、市政協全部搬入其中。至5月12日汶川大地震前，已有60多個散落市級機關入駐其中。不過，整個搬家過程相當低調，未舉行公開儀式及對外通報。

孰料入駐未及三個月，7月15日，成都市第十一屆市委會第五次全體會議上，四川省委常委、成都市委書記李春城宣布，要對剛剛啟用的新行政中心進行“拍賣”。

7月16日上午，成都市召開處級以上干部大會，宣布該項決定。幾個小時后，成都市又舉行新聞發布會，由市委宣傳部部長何華章向傳媒通報相關情況。

何華章稱，成都市委、市政府經慎重研究，決定已南遷市級機關妥善安置，未遷單位暫停南遷，已建成的新行政中心按南部新區產業發展定位妥善處置變現，處置變現所得收入全部用于受災群眾安置和災后重建;同時，“繼續保持南部新區新行政中心的地位不變，逐步創造條件擇時安排機關整體南遷”。

對于具體處置變現的方式、時限，以及以后會不會修建其他新的行政辦公樓，當時的新聞發布會及回答記者問環節，對此均語焉不詳。

《財經》記者事后獲悉，成都市確定由常務副市長孫平牽頭負責新行政中心處置變現事宜。對于具體的處置方式，市委書記李春城的秘書、成都市委辦公廳干部唐崇敏只向《財經》記者表示:“不是拍賣?！?/p>

突如其來的處置決定，很可能并不盡是出于災后重建的籌資考慮。據《財經》記者調查，成都市此舉還包含其“遷移政府駐地未經國務院審批”的難言之隱，而新行政中心本身則因建筑過于“豪華”“宏大”，飽受民間物議和來自上級的批評。

據《國務院關于行政區劃管理的規定》第四條規定，縣及縣級以上人民政府駐地的遷移，必須報經國務院審批。其具體程序是:“由自治州、地級市人民政府和地區(盟)行政公署制定變更方案，報請所在的省、自治區人民政府，經省、自治區人民政府同意后上報國務院，國務院批轉民政部審核并征求有關部門意見后，報請國務院審批。”

但成都市政府一直沒有進行其政府駐地遷移的報批工作?！敦斀洝酚浾卟殚喿?004年以來國家民政部區劃地名司對區劃調整(含政府駐地搬遷)的專項公告，亦無成都市政府搬遷的相關內容。

同時，對變賣新行政中心以籌措救災重建資金的做法是否經濟和科學，也存在著不同的聲音。據悉，政府來回搬遷的成本花費亦已不菲。承擔為政府部門搬家任務的成都螞蟻物流有限公司高層向《財經》記者透露，部分政府部門來回搬兩趟，“就花了百來萬元”。

更大的損失則來自地價，處置變現消息宣布后，成都城南的地價應聲而落。

7月22日——也就是處置消息宣布一周后，成都市拍賣新行政中心旁一塊34.9畝的土地(“科創中心J號地塊”)，以400萬元/畝的起拍價成交。而6月，同一地段，同樣屬于40年商業用途的土地(“科創中心K號地塊”，42.9畝)，拍出的價格是522萬元/畝。

由于土地轉讓金要全額進入地方財政，有房地產界人士分析，單此一個地塊，成都市的財政凈損失就高達4億多元。若再計入周邊成千上萬畝待拍賣土地的預期損失，損失很可能遠高于變賣25億元的行政中心。

民生銀行入局

7月16日宣布處置變現后，成都市一直未再對此事通報任何官方消息。成都本埠的媒體人士也感慨:“這是個‘禁區’，碰都不能碰，包括拍照片?！?/p>

9月，一位與新希望集團董事長劉永好有生意往來的人士曾向《財經》記者透露，劉永好有意“援手”成都市，買下這一新行政中心。在臺前執行這樁收購的機構，將是新希望集團或民生銀行。

不久，又有知情人士告訴《財經》記者，新行政中心的意向買主是民生銀行等幾家金融機構，“這段時間，孫平副市長頻頻邀約成都的幾家金融機構領導，就是為了把樓賣掉。”

該人士透露，成都市希望說服人行、銀監等部門，將新行政中心打造為成都市新金融中心，“但這些機構本身都有自己的辦公樓，而且新行政中心距離市中心偏遠，并不合適金融機構開展日常業務?！?/p>

記者向民生銀行副行長、董秘毛曉峰，以及民生銀行最大的股東代表——新希望集團副總裁、新希望投資有限公司總經理、民生銀行董事王航等人就此事求證，未獲證實。

然而，11月3日，民生銀行在北京召開董事會，審議通過了成都分行購置分行辦公樓的議案。該議案提到，“由于成都分行原辦公環境和辦公面積不適應業務發展的需要”，要購置位于成都天府大道西側成都新行政中心6號樓，面積3.6萬平方米，作為分行營業辦公大樓，整體購買價格為3.6071億元。包括王航在內的17位董事會成員投下了贊成票，通過了這一議案。

在10月底的民生銀行第四屆董事會第21次會議上，對其福州分行購置位于福州市中心湖東路獨棟大樓作為分行營業辦公大樓一事進行表決時，王航曾投下了惟一的反對票;反對的理由是“應加強資本約束，當前形勢下尤其要加強”。而福州分行的這座辦公樓整體購買價格只有9782萬元(不含稅費及裝修費)。

幾天之后，面對3.6億元購買成都分行的辦公樓時，王航卻投下了贊成票。

不過，民生銀行此次購買成都新行政中心6號樓的決議，也遭到了另一位董事王玉貴的反對。他的理由是，“成都分行已有13000平方米的辦公樓，并未聞有面積不足之說，再購入36000平方米新樓，似不妥?！?/p>

《財經》記者獲知，民生銀行成都分行在2008年2月26日才喬遷新址。成都分行新的辦公樓位于成都市中心最繁華地段之一的匯日央擴國際廣場，是“目前成都最高檔的超甲級寫字樓”。匯日央擴國際廣場管理部門向《財經》記者確認，民生銀行成都分行是以購買的方式，一口氣拿下了其中六層辦公樓。

招標公告還顯示，民生銀行成都分行為這新址花費的裝修費就高達1600萬元。按成都市投資促進委員會給出的專業評估，匯日央擴樓面均價是每平方米1.3萬元。以此計算，連帶裝修款，民生銀行要為此支付2億元左右的資金。

2月26日喬遷儀式上，后來負責處置新行政中心事項的成都市委常委、常務副市長孫平也出席慶典，并代表成都市政府致辭。

市級部門何去何從

在11月成都低迷的樓市行情下，民生銀行以3.6億元買下新行政中心面積約3.6萬平方米的一棟樓，約1萬元/平方米的成交價格可謂不菲。迄今為止，成都新行政中心周邊商品房均價跌已至6000元/平方米左右，寫字樓的價格也在8000元/平方米左右;商業配套、人流量都尚未發展起來。在建的從市中心通往此處的地鐵，也要在2010年底才能開通。

從多個角度看，民生銀行的這一投資可謂“離奇”。知情者分析，劉永好作為“幕后推手”的可能性較大;民生銀行在此項交易背后，或許跟新希望集團和成都市另有協議。

記者試圖就此求證時，民生銀行成都分行行長熊津成只是以“我不清楚”作答。而據記者了解，成都市常務副市長孫平多次就此事和熊津成洽談，而熊為了說服民生銀行董事會，曾數次飛赴北京。

民生銀行確定買樓的消息公布后，成都政界、房地產界及金融界，又傳出國家開發銀行、中信銀行、招商銀行以及成都銀行都將成為或已成為新的買主的消息。

12月1日至3日，《財經》記者逐一向招商銀行成都分行行長王立新、中信銀行成都分行行長邱泉、國家開發銀行四川省分行副行長于唯多和成都銀行副行長徐亞文求證，對方均對此明確否認。

不過，王立新等人也向《財經》記者確認，成都市的確曾就出售新行政中心的事項與他們接觸，但雙方并沒有達成協議。行長們肯定地表示，“目前明確買的只有民生銀行一家?！?/p>

一位成都市委的官員私下則向《財經》記者訴苦:“樓造價太高，在如今的經濟大環境下，確實比較難賣?！?/p>

同時，一位民生銀行成都分行的高管向《財經》記者透露，至少遲至12月17日，民生銀行還未與成都市正式簽約，“總行也還沒有任何正式文件給我們?！?/p>

成都市早已對原有政府第二辦公區原址進行了處置，作為其投資10億元的天府大劇院選址。時至今日，已搬入新行政中心辦公的衛生局、科技局、農委，以及原本租房辦公或新成立的部門，如商務局、投資促進委員會等，仍然留在“鳥巢”里，集中在4號、5號、6號三棟大樓里辦公。在民生銀行將購買的6號樓里，機關事務管理局、中共成都市紀委等部門也還未有搬遷。

12月初，《財經》記者途經原成都市第二辦公區門前發現，原本緊鎖大門的第二辦公區，掛出了政協成都市委員會的牌子。成都市政協秘書長沈有春向《財經》記者確認，他們11月底搬離了位于斌升街9號的政協大院，搬進了這個原本規劃用作天府大劇院或成都博物館建設所用的第二辦公區。

“是的，現在不管是天府大劇院還是成都博物館，建設的時間、地址，都無法確定了。”成都市文化局副局長汪邦軍則在接受《財經》記者采訪時坦承。

這些“無家可歸”的市級部門何去何從?成都市怎樣“繼續保持南部新區新行政中心的地位不變”?又如何“逐步創造條件擇時安排機關整體南遷”?

知情人士告訴《財經》記者，成都市的解決方案是:由市國資委下屬的成都市興城投資公司抓緊修建新行政中心旁邊的兩棟大樓——“南樓”和“北樓”，共計13.6萬平方米，2009年6月底完工后，再提供給各市級部門辦公所用。

這一說法，得到了成都市興城投資公司內部人士和成都市委一位干部的認可，他們同時告知，所謂“南樓”和“北樓”也就是“成都市南部副中心科技創業中心”的“項目二期”，目前剛剛完成弱電工程、裝修工程等部分的招投標工作，但整個工程的投資總額不詳，所有的招標公告上關于資金來源的描述也只有“招標人按市政府有關規定籌集資金”的模糊表達。

11月26日，《財經》記者在施工現場見到，在建中的“南樓”“北樓”已接近封頂，外表四四方方、看起來十分普通。但知情者介紹，“南樓”和“北樓”也許仍然只是過渡，因為成都市最近又在其南部新區規劃出一塊新的行政中心用地。

直到12月18日，記者從成都市規劃局的規劃公示中都未能查到上述規劃，但熟知該片區地塊情況的一位全球地產“五大行”駐蓉機構高級經理向《財經》記者證實確有此事，“的確又規劃了一塊地，不過位置要偏遠一些，面積也沒原來的大，但將來若建政府辦公樓的話，還是夠用的。”■