廣東百萬小產權房的前世今生

宅基地房也叫小產權房，這是城里人到農村居住的主要手段，只有打通這一關，大量的上山下鄉才成為可能。

在廣州，小產權房和宅基地房畫上等號，主要集中在白云區、芳村區等城市邊緣地帶和市內各城中村，并已開始轉向更遠的邊郊，如花都和番禺。近年來，隨著樓價的水漲船高，成交與建設呈增多趨勢。

廣東小產權房存量到底有多少?或者我們可以以深圳為參照系：

去年，深圳市國土資源和房產管理局完成的一項全市住宅狀況調查顯示：在深圳的住房構成中，包括農民房、單位自建房、政策性住房等個人不能隨意進行產權轉讓的小產權房占據絕對優勢，達到71％。另據廣州市國土局摸查，廣州白云區的宅基地房就有幾十萬套。

廣州房價由今年4月的10997元／平方米一路下行到8月份的9078元／平方米。樓市進入寒冬，小產權房交易卻依然暢旺。

香港打工仔的“忽悠”

人和鎮，位于廣州市白云區北部，從市中心到此，往往要坐超過2小時的車，這幾乎等于從廣州到珠海的路程。但由于距離廣州新白云國際機場不遠，很多在機場附近工作的城里人依然熱衷于在此處定居。

2007年，31歲的黃更生置下第三套房產。“前兩套買在與人和鎮相鄰的江高鎮神山村，是我爸和我一起買的，一大家子人住在樓上樓下。”

自小在白云區長大，黃更生對宅基地房并不陌生，他首次置業的兩套房產，就是宅基地房。兩套面積分別為60多平方米的“單體樓”套件，要價共12萬，每平米均價尚不足1000元。

“宅基地房?”曹大同點起香煙，仿佛要花很大力氣才能想起上世紀90年代初那股集資建房的熱潮。他是人和鎮鳳和村的干部，多年來負責國土規劃方面的管理，見證了宅基地房交易的起落。

1992年，時任廣州市市長黎子流在媒體上發表公開講話，鼓勵有實力的集體和單位集資建房，這股建房熱潮從城市中心蔓延至當時尚屬郊區的人和鎮。“剛開始的兩年，還是村民自己集資建房，然后拿著宅基地證自住，但后來情況就走樣了。”曹大同回憶。

實際上，最先看到宅基地房商機的，并不是內地的房地產企業，而是香港來的打工仔。“1994年開始，一些香港人在人和附近的工廠打工，看到一畝地只要3萬～6萬就能拿下，當然‘醒水’(開竅)啦!”曹大同接待過20多個類似的所謂“香港老板”，他們往往衣著光鮮，帶著金項鏈，夾著黑皮包，說起話來總是“過千萬過億”，但卻只能拿出十多萬的啟動資金。

資金不足，要如何啟動一個宅基地項目?這些港商首先在報紙上登廣告，宣稱只要幾萬元，就能擁有屬于自己的物業。退休老人和外來經商者很容易被這些廣告所打動，前者向往田園牧歌式的養老生活，后者則是因為無法享受到單位福利分房的好處。

但美好的想象往往是無法兌現的，這些財力不足的香港“個體”開發商，大多以卷款潛逃消失在集資者的視野中。曹大同依然記得，1995年，一個市信訪局的老干部在村委哭到暈倒，但直到去世那天，花盡畢生積蓄10萬元買下的宅基地房，依然沒有封頂?！斑x地定項目這些都不是村里說的算，必須報到區里乃至市里?！彪m然后來曹大同帶著懷疑的眼光審視著每一個來集資的開發商，但是也只能眼睜睜地看著超過10個樓盤最終爛尾。“在我印象中，成功的只有一兩個?！?/p>

林老板的家族生意

1987年12月1日，深圳敲響了建國以來拍賣國有土地使用權的“第一拍”。當時媒體評論：“這是一次歷史性的突破，標志著我國的根本大法承認了土地使用權的商品屬性，跨出了土地商品化、市場化的重大一步。”

但作為對土地流轉改革的先驅者，廣東卻在接下來的20年遠落后于天津、四川等省份。雖然2005年就率先出臺了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，但實際操作中，公開流轉的農村集體用地量非常小，大部分集體土地流轉都是隱性進行的，而當中又以宅基地房的暗箱買賣最為活躍。

開發商林煥青(化名)的家族正是在這股熱潮中發跡。林煥青是一家名為駿×建筑有限公司的負責人，他們公司的業務就是“開發、銷售宅基地”，對此他并不諱言。

“我們家里有五兄弟姐妹，都在珠三角做宅基地的生意。”林煥青說，從上世紀90年代開始，他們家族已經在深圳開展類似的業務，到了2002年前后開始進入廣州。剛開始模式非常簡單，“村出地皮，我們出資金”。由于部分村委對樓市的判斷過于簡單，他們往往輕松地拿下一大塊地。在建設中，他們甚至可以按照業主的意愿改變戶型?！耙驗檎胤康膱D紙不需要國土規劃部門的審批，我們也樂意迎合業主的需要。”

他們的一大原則就是跟著城市規劃走，例如在廣州大道北通車前，他們已經在沿線村中找到幾塊“地”。而近期隨著廣州幾條新地鐵線路的通車，他們的目光逐步投向番禺區、花都區。

據他估算，從1991年白云區太和鎮首次出現在宅基地上集資建樓至今，廣州市總共成交150多萬套宅基地房，與過去十年廣州正規房屋交易量數字接近。

買的就是心跳

“我爸是江高鎮人，村里的關系都弄得很熟，再加上超過70％的村民都買的是這種集資形式開發的宅基地房，所以我當時并沒有顧慮太多?！秉S更生說，在神山村，祖祖輩輩講的就是一個“信”字。有沒有房產證，能不能辦過戶手續，在老一輩人看來并沒有多大區別。

可這套由“朋友的朋友”出售的人和鎮宅基地房，卻總讓他一顆心懸著。今年3月，他花10萬元買下這套87平方米，三房兩廳的毛坯房。相比起同地段的標價3600元／平米的商品房，由于無需繳納交易契稅，這套均價1150元的房屋實在是物超所值。出租，是宅基地房另一個誘人之處。黃更生在神山的房子，眼下租給了一家公司當員工宿舍，每月收取400余元租金。相對于房屋售價，這是一個翻了近四倍的投資。

真正要付款過戶的前一個晚上，他整晚心驚肉跳，無法入眠。“什么有效的法律憑證都沒有，這算個什么事兒呀?萬一將來哪天原房主反悔了，宅基地證上寫的還是他的名字?！狈N種可怕的想象在黃更生腦中揮之不去。

事實上，自打2007年底動了買樓的念頭之后，黃更生四處打聽，在現行政策下，有沒有可能為自己的買房行為找到一點靠譜的證明?！皢柫朔慨a公司、司法所、公證處，他們都說宅基地房不能買賣，所以不可能有任何保障?！弊詈?，在律師的提議下，他與賣方簽訂了一份“良心”協議，上面注明“如果賣方日后反悔，否認該買賣行為的存在，要求收回房屋的話，將賠付三倍于原房價的違約金?！甭蓭熕较赂嬖V黃更生，其實這份協議同樣不具有法律效力，“但有了這么一份憑證在手，日后打起官司來，即使輸了，也可能保住原來這10萬元買房錢?！?/p>

雖然買的是宅基地房，但每一塊磚、每一塊瓦都是買房者用辛苦錢購回的。買一幢房，往往要讓個人甚至全家10～20年的財產性收入“沉淀”下來?！罢胤坎荒苜I賣，等于活錢頓時變成了死資產”，黃更生表示，只要國家政策允許，即使再多花個十萬，他也愿意為房子補辦一個合法的身份證明。

除了不能“驗明正身”之外，宅基地房質量、物業管理、治安乃至水電供應都無法保證。由于負責供應該地段水源的餅干廠倒閉，黃更生的房子已經停水半個月。無論日夜，總有幾位挑著紅色水桶的老婦人汗流浹背地爬著樓梯。

由于欠缺規劃，這些宅基地房租金只在300～500元／套間，所以大部分都出租給外來人口。“住的人三教九流，我們本地村民是絕對不去住那些所謂‘宅基地房小區’的?！辈艽笸f。

對于“小產權房”存在的問題，南方福瑞律師事務所周曉琳律師認為，“此次農地改革，由于土地所有權性質不會發生變化，所以目前存在的較大數量的‘小產權房’也不會一次性解決掉而變成大產權房流轉。因此，購買了宅基地房的業主仍需耐心等待。”

(摘自：《南都周刊》2008年10月29日 編輯：何 樂)