投資新政改寫市場格局

要了解寒冬下的房地產春天在哪里，企業就必須看清新政釋放出的種種信號，找準自己的位置和切入點。

11月5日，大陸國務院常務工作會議提出的穩定和刺激經濟發展的十條措施中指出，要「加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房」。

與許多大陸地方政府和房地產開發商的期待有所不同的是，樓市新政并非如他們想象的那樣「托市」、鼓勵購房者入市購買商品房，而是鼓勵各級政府為中低收入者提供保障性住房。把「加大保障性住房建設規模」放在首位，不是無意之筆，而是蘊涵深遠，其釋放的政策信號耐人尋味。

在中央2008年第四季度追加的1000億元（人民幣，下同）投資中，「保障性安居工程」投資已近十分之一。緊接著，住房和城鄉建設部對外公布，今后3年內，中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經濟適用房等相關保障住房的建設。

9000億意味著什么

未來3年投入9000億的資金究竟意味著什么？按照國家統計局公布的資料，目前大陸每年房地產投資約2.5萬億元，按照行業增長20％的速度計算，每年需要新增投資5000億元，而保障性住房每年投資3000億元，這筆新增的投資有力支撐了未來三年房地產行業的發展。

數據顯示，平均每年3000億元的規模相當于2007年大陸房地產實際完成投資額2.5萬億的12％，相當于2007年大陸財政收入的6％，基本建設支出的60％，在財政支出中似乎還未出現某一項細分支出占到如此高的比例。

分析1998年以后的資料發現，房地產投資對固定資產投資拉動的彈性系數是5，對GDP拉動的彈性系數是7.5。依此計算，未來3年的9000億元住房保障投資可以拉動4.5萬億元的固定資產投資和6.75萬億元的GDP。

3%收益地產商興味索然

根據建設部、發改委等七部門2007年11月30日聯合印發的《經濟適用住房管理辦法》，經濟適用房的價格應當以保本微利為原則，項目利潤率應不高于3%。

由此，房產商陷入兩難境地。多數房地產公司表示短期內不準備進入保障房市場，他們認為，商品房短期內回暖尚早，保障房的大量推出將分割商品房大餅；介入9000億計劃又只有3%的利潤率，如同雞肋，食之無味棄之可惜。

針對保障性住房投資，大陸房產巨頭們也紛紛出言謹慎。萬通地產表示，公司目前開發的業務不涉及保障性住房，短期內也不會開發保障性住房；深圳綠景地產也表示「尚在研究」。 保利地產說，如有好項目公司會投標保障房建設計劃，但是要求凈利潤率在15%以上，「3%肯定不能做，我們發行債券的年利率還是7%，這樣的利潤股東也不答應。」

業內人士分析，開發商沒有進入這個市場的動力，經濟適用房和廉租房都是政府出地，企業只負責建房子，以基本上不賺錢的價格賣給政府，企業還要付人力成本等各種費用，不賺錢的事情誰都不會去做。

住宅市場大格局正在改寫

大規模投入的保障性住房開始進入市場，是否會對商品住宅造成影響？這始終是業內外的關注焦點。

SOHO中國董事長潘石屹近日表示：住宅市場的大格局正在改寫。以前，主要是以商品住宅為主，現在增加了許多保障房，有廉租房、經濟適用房、雙限房（限房價、限戶型）等，盡管雙限房沒有足夠的法律依據，但數量巨大。以北京為例，保障房2007年用地是650萬msup2;規劃建筑面積，2008年是760萬msup2;規劃建筑面積，相當于每年將有十萬套保障房面向市場推出，而北京2007年全部一手房的成交僅為１４.９萬套，可見，保障房的大量上市是對住宅市場的巨大沖擊，市場格局要重新改寫了。

不過，根據已公布的住宅規劃，未來各個城市雖然都將加大保障性住房的建設力度，且預計保障性住房開工面積占比將在10%以上，但由于以廉租房和經濟適用房為主的保障住房供給結構，將對購買人群嚴格屆定為中低收入，對商品房購買群體的分流作用不明顯，因而對行業的影響比較有限。

一家專注于中高檔住宅開發的房地產企業也持有相同觀點，該企業內部人士認為，房地產市場發展至今，對于物業要求早已出現細分化，因此商品住宅部分仍有市場，「我們既然專長于中高檔住宅開發，就會致力于在這方面繼續發展。」