９０００億投資強力拉動“國十條”重構房產版圖

由于廉租房和經濟適用房開發建設的被重視，大陸房地產市場將面臨重新劃分，整個市場將由70%的廉租房與經濟適用房以及30%的商品房兩部分構成。從理論上來看，如果9000億元人民幣的投入落實，將對大陸商品房住宅市場造成一定影響。

但由于廉租房和經濟適用房的供給目標主要是中低收入群體，對商品房購買群體的分流作用不明顯，因而對房地產行業的總體影響比較有限。

在國務院提出的擴大內需促進增長的「國十條」中，將保障性安居工程、改善民生列為首項任務。在中央2008年第四季度追加的1000億元（人民幣，下同）投資中，「保障性安居工程」投資已近十分之一。緊接著，大陸「住房和城鄉建設部」對外公布，今后3年內，中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經濟適用房等相關保障住房的建設。上述消息充分說明，大陸以解決低收入家庭住房困難為核心目標的住房保障投資建設將駛入快車道。

住房保障投入接連加碼

有數據顯示，截至2008年三季度末，全大陸已開工建設廉租房32萬套，各地投入的180億元已接近2007年全年投入的2倍。經濟適用房方面，2008年前三季度各地新開工的經濟適用住房為85萬套，到年底預計將超過120萬套，已完成投資860億元，屬投入力度最大的一年。

但這只是個開頭。2009-2011年，通過9000億元的住房保障投資，大陸預計將解決約1300萬戶低收入家庭的住房困難問題。大陸「住房和城鄉建設部」副部長齊驥表示，加快保障性安居工程的建設，「既是保障民生的需求，也是拉動內需的有效手段。」

似乎是與建設部對外公布的9000億元保障住房投資計劃相呼應，上海緊隨其后在住房保障體系的投入方面接連加碼。在日前上海市政府召開的工作會議上，出臺八項措施，提出「加快推進安居工程建設，促進房地產市場穩定健康發展」。

并不僅僅是上海，大陸各地政府的保障安居措施也紛紛展開。北京市建委表示，2009年保障性住房和限價房建設總規模力爭達到850萬平方米，進一步擴大建設力度。江蘇省則提出計劃用3年時間建設3.6萬套廉租房，至2010年全省建成經濟適用住房15萬套。杭州、廣州兩地幾乎同時對外發布了保障性住房體系的計劃，后者首批逾2000套經濟適用房在11月下旬推向市場。

改善民生成為主流

「對于開發商來說，能夠參與保障性住房體系的建設，會是個很好的機會。」一位民營房地產企業高層表示，「做商品住宅現在難賣，造保障性住房既可以打造品牌，還可以得到政府和銀行方面的支持，等于拓展了融資管道。

凡事率先的萬科早已參與到廉租房市場，龍湖地產也開始涉足北京的「兩限房」項目。除此之外，碧桂園早在2008年2月份，便向廣東順德相關部門遞交了意向書，表示愿意由企業墊資興建廉租房和經濟適用房。

專家認為，改善民生為主的房地產開發將成為主流，對于開發商來說，能夠參與其間，是有效提升品牌和市場競爭力的手段。「雖然參與開發利潤很薄，才一至二個百分點，但這種開發項目是純粹跑量的，實際點來說，就算對申請房地產開發資質也有益處。」一名開發商直言不諱。

據了解，在部分城市實行的「兩限房」建設過程中，為了實行市場激勵，開發商除了完成計劃內工程之外，會有部分配套項目可自主經營。「這部分商品房的消化，也可為開發商創造一定利潤。」北京一家房企負責人表示。

市場影響有限

大規模投入的保障性住房開始進入市場，是否會對商品住宅造成影響？這個問題始終是業內外的關注焦點。在2008年年初，大陸著名房地產商馮侖曾表示，由于廉租房和經濟適用房開發建設的被重視，大陸房地產市場將面臨重新劃分。他指出，整個市場將由70%的廉租房與經濟適用房以及30%的商品房兩部分構成。「從理論上來看，如果9000億元投入落實的話，應該會對商品房住宅市場造成一定影響。」

不過，申銀萬國在最近的一份報告中指出，根據已公布的住宅規劃，未來各個城市雖然都將加大保障性住房的建設力度，且預計保障性住房開工面積將占比在10%以上。但由于以廉租房和經濟適用房為主的保障住房供給結構，將對購買人群嚴格屆定為中低收入，對商品房購買群體的分流作用不明顯，因而對行業的影響將比較有限。

一家專注于中高檔住宅開發的房地產企業也持有相同觀點，該企業內部人士認為，房地產市場發展至今，對于物業要求早已細分化，因此商品住宅部分仍有市場。「我們既然專長于中高檔住宅開發，就會致力于在這方面繼續發展。」

「各地政府對于保障性住房的準入門坎、管理機制等系統的制定，仍然處于摸索階段，在具體落實執行過程中，可能還會出現一些問題，所以這是個異常艱巨的工程。」專家說。