國奧村，可否捂暖樓市

[奧運(yùn)使命結(jié)束，商業(yè)生命開始。奧運(yùn)村，這個(gè)在奧運(yùn)賽事期間，承擔(dān)各國代表團(tuán)運(yùn)動(dòng)員及官員接待任務(wù)，并廣受贊譽(yù)的天下第一村，在完成其光榮歷史使命之后，將會(huì)怎樣？這是很多人都關(guān)心的問題。]

其實(shí)早在奧運(yùn)村建設(shè)之初，它的建設(shè)者就已充分考慮了它在奧運(yùn)盛事后的轉(zhuǎn)換。奧運(yùn)村作為中國當(dāng)代宜居社區(qū)典范的高端城市公寓向市場客戶發(fā)售，實(shí)現(xiàn)其作為住宅產(chǎn)品的真正價(jià)值。“國奧村”則是它做為商品房銷售時(shí)的名字。

區(qū)位價(jià)值凸顯

奧運(yùn)剛過，小王就忙著四處打聽能否買到奧運(yùn)村的房子，他從北京國奧投資有限公司銷售部門得知，目前奧運(yùn)村剩下的主要是200平方米以上的大戶型，130平方米的主力戶型已基本售完，而且均價(jià)在3萬元/平方米。據(jù)悉，奧運(yùn)村公寓在2007年1月預(yù)售時(shí)，均價(jià)在16000元/平方米，短短一年半，價(jià)格已經(jīng)翻了一番。

2006年12月，奧運(yùn)村就以“國奧村”的商品房項(xiàng)目名開始了銷售工作，最初均價(jià)為15000元/平米，2007年項(xiàng)目以年銷售額45.1億元的成績成為北京房地產(chǎn)市場的年度銷售冠軍。

據(jù)了解，近2000套奧運(yùn)村公寓中，目前已經(jīng)售完1300多套，也就是銷售了70%，僅剩下30%，而此次推出的新盤為大戶型產(chǎn)品，全部為180平米—240平米的三居、四居，售價(jià)預(yù)計(jì)將達(dá)30000元/平米以上。

業(yè)內(nèi)人士稱，奧運(yùn)村因?yàn)槠涮厥庑裕恢眰涫芮嗖A，尤其是曾有體育明星入住，形成了一定的品牌效應(yīng)。但并非所有與奧運(yùn)沾邊的住宅項(xiàng)目都能像奧運(yùn)村這樣火爆。今年7月開通的地鐵10號(hào)線也并沒有形成像5號(hào)線那樣明顯的“樓市帶動(dòng)”，媒體村等還呈現(xiàn)了降價(jià)的趨勢。

而奧運(yùn)相關(guān)區(qū)域的商業(yè)開發(fā)更成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的問題。奧運(yùn)前，亞奧地段的交通問題和商業(yè)功能定位一直是爭論焦點(diǎn)。隨著10號(hào)線開通，原先擁堵的大屯路、安慧橋、奧體東門路口等有所改觀，但如何尋找到奧運(yùn)后的商業(yè)定位還未有定論。

不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測稱，奧林匹克森林公園周邊及北部地區(qū)將成為北京最適宜居住的地方，成為北京宜居城市的新典范。再加上已建成的核心交通樞紐，奧運(yùn)區(qū)域具備了商業(yè)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的潛力。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，從奧林匹克中心區(qū)到奧林匹克森林公園，以及中華民族園，共約2150公頃的范圍，如何達(dá)到各具個(gè)性又合理統(tǒng)一的規(guī)劃，各開發(fā)商還在商討中。

往界奧運(yùn)村多數(shù)虧損

在目前清冷的樓市中，北京國奧村成為異類。其熱銷的局面也與2004年雅典奧運(yùn)村的命運(yùn)形成了截然不同的對(duì)比。

“從運(yùn)作模式來看，國奧村絕對(duì)算得上是成功的。”北京奧運(yùn)村建設(shè)方、國奧投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)人表示。

2006年時(shí)，國奧村就已經(jīng)開始預(yù)售。“預(yù)售是在先期的招標(biāo)文件中規(guī)定的。”有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，由于前期投資金額巨大，為減少工程建設(shè)的資金壓力，作為業(yè)主單位的北京國奧投資發(fā)展有限公司可以先期對(duì)奧運(yùn)村公寓進(jìn)行預(yù)售。最火爆的時(shí)候，奧運(yùn)村曾經(jīng)達(dá)到一房難求的地步。

從近五屆奧運(yùn)會(huì)的情況看，無論是開商業(yè)運(yùn)作先河的洛杉磯奧運(yùn)會(huì)，還是此前被譽(yù)為最成功的悉尼奧運(yùn)會(huì)，都不同程度出現(xiàn)了奧運(yùn)村樓宇銷售困難等問題。2004年的雅典奧運(yùn)村位于雅典市西北，耗資3.97億美元，占地124萬平方米。雖然它被雅典奧組委稱為“奧運(yùn)會(huì)歷史上最好”的奧運(yùn)村，但很多運(yùn)動(dòng)員稱，奧運(yùn)村整體環(huán)境雖然還可以，運(yùn)動(dòng)員房間內(nèi)設(shè)施卻比較簡陋。

當(dāng)?shù)卣畬⒀诺鋳W運(yùn)村定位為經(jīng)濟(jì)適用房，奧運(yùn)會(huì)后出售給低收入階層，全部336棟住宅都在出售范圍之內(nèi)，大約2500個(gè)低收入家庭有機(jī)會(huì)住進(jìn)這些“模范房”。由于價(jià)格便宜，早在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束前就有超過1.7萬名雅典人申請(qǐng)參加抽簽，超過了奧運(yùn)村住房實(shí)際能容納的1萬人。

但事與愿違。由于位置偏僻，公共交通設(shè)施很少，配套設(shè)施不完善，賣得并不好，據(jù)說現(xiàn)在價(jià)格差不多已經(jīng)跌落一半，多達(dá)3000套的商品房整體入住率還不到10%。

2000年的悉尼奧運(yùn)村，當(dāng)?shù)卣畬⑵涠ㄎ粸槊嫦蛏鐣?huì)多階層的住宅區(qū)，耗資達(dá)5.9億澳元(3.4億美元)。籌辦方在設(shè)計(jì)時(shí)，就將許多以往賓館的樣式，改為單體別墅樣式，有利于商業(yè)運(yùn)作，建成后就直接賣房。然而，奧運(yùn)村“一賣了之”的設(shè)想?yún)s未能如愿。當(dāng)年悉尼趁舉辦奧運(yùn)會(huì)大興土木，房價(jià)不斷被推高，吸引了蜂擁而來的投資者。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，過度透支的樓市疲軟，房價(jià)持續(xù)下跌。而奧運(yùn)村房子的跌幅，大于其他城區(qū)的房子。究其原因，在于悉尼奧運(yùn)村所處地區(qū)偏僻，周圍多是些汽車銷售行和修理行，生活不便，且該區(qū)域主要的交通線路只有幾條，上下班都成問題。

由于北京奧運(yùn)村位于具有歷史意義的北京中軸線旁，地處繁華的北京北部城區(qū)，緊鄰?qiáng)W運(yùn)場館，這樣的地理位置就決定了北京奧運(yùn)村絕不是“經(jīng)濟(jì)適用房”概念。所以在北京奧運(yùn)村的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等各個(gè)過程都秉承著“力求最好”的理念。

假設(shè)國奧村全部售出，按照國奧村的銷售均價(jià)粗略計(jì)算，國奧村的銷售額或?qū)⒊^百億。在后奧運(yùn)時(shí)代，國奧村將成為最早收回投資的奧運(yùn)項(xiàng)目。

奧運(yùn)概念還只是餡餅

國奧村已成為一道地標(biāo)性建筑，而同樣具有標(biāo)志性的是附近樓盤的價(jià)格。在“水立方”西側(cè)的一幢名為“盤古大觀”的公寓，目前均價(jià)已達(dá)每平方米6.5萬元。

但出乎很多人意料的是，奧運(yùn)會(huì)期間，交易量為近三年來最低水平。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京奧運(yùn)會(huì)舉辦期間，北京樓市住宅期房交易總量為1469套，日均簽約套數(shù)為86套，簽約總面積約13.8萬平米。現(xiàn)房簽約總量為311套，日均簽約套數(shù)為18套，簽約總面積約6.9萬平米。據(jù)此計(jì)算，奧運(yùn)會(huì)舉辦的17天，交易量為近3年來最低水平。

“國奧村有一定的特殊性，奧運(yùn)會(huì)讓外地人、外國人知道國奧村，這會(huì)是一次非常好的營銷機(jī)會(huì)，其他樓盤顯然并不具備同種優(yōu)勢。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示，亞奧地區(qū)房價(jià)走向與北京樓市走向密切相關(guān)，一旦北京樓市整體下挫，亞奧地區(qū)不可能獨(dú)善其身。然而，考慮到周邊成熟的配套設(shè)施，亞奧地區(qū)應(yīng)當(dāng)會(huì)成為北京樓市相對(duì)抗跌的地區(qū)之一，其中低價(jià)項(xiàng)目面臨調(diào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)低于過多炒作奧運(yùn)概念的高價(jià)項(xiàng)目。

樓市上刮了好幾年的這場奧運(yùn)風(fēng)，卻在奧運(yùn)之年戛然而止。盡管開發(fā)商們不敢公開承認(rèn)降價(jià)，但官方網(wǎng)站上的成交數(shù)據(jù)表明房價(jià)開始下跌。與此同時(shí)，購房送寶馬、贈(zèng)送精裝修、特價(jià)促銷、尾盤直降等等促銷手段也是紛至沓來。例如，“北辰綠色家園”從2007 年至今，銷售均價(jià)一直在12000 元左右浮動(dòng)。去年6 月，銷售均價(jià)為13241 元/ 平米，而到了2008 年6 月，均價(jià)12378 元/ 平米，同比下跌6.52%。

據(jù)全球?qū)I(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理克斯藤森分析：“支撐房地產(chǎn)市場增長的主要需求推動(dòng)力還是由人口和收入的增長決定的，這與奧運(yùn)會(huì)本身幾乎沒有關(guān)系。”而唯一能把需求和價(jià)格與奧運(yùn)聯(lián)系起來的是這個(gè)市場的投機(jī)行為，如果存在著投機(jī)行為，那奧運(yùn)會(huì)后這部分增長當(dāng)然會(huì)被剔除，這部分增長的價(jià)格自然要降回。