房價下跌對銀行影響可控

潘石屹那句話很有名了：“在地產商與銀行的博弈中，要死也是銀行先死！”這一說法雖有危言聳聽之嫌，但也提醒人們，房地產市場的波動對金融系統的影響不可忽略。在接受本刊記者采訪時，美國千嬉波投資公司總裁約翰.摩登表示，從現在到2009年7月之間，美國將有100家銀行會倒閉，這些銀行的總資產估計有8500億美元。而截至目前為止，信貸危機造成美國銀行系統癱瘓，由危機造成的壞債沖銷已經達到5050億美元左右，目前仍在增加。而美國房市前景已經惡化，房價仍在繼續下跌，未來數個季度內，美聯儲將不再有加息的壓力。

因舉辦奧運會而房市暫時休眠的北京，房地產開發投資占北京市固定資產投資半壁江山，在房市和銀行的博弈中，地產開發商真的能“綁架”銀行嗎？

政府無需救市

在采訪過程中，關于地產與銀行的博弈，記者聽到最多的就是政府是否應該“救市”。所謂的救市就是希望政府出臺有利于房企的相關金融政策。除了大倒苦水，大部分地產商們提到最多的就是美國兩房的國有化和英國政府10億英鎊救房市的舉措，但記者從另外一些地產商及多數的金融界人士、專家學者那里得到更多的是“政府無需救市”的傾向。

接踵而來的信貸緊縮讓地產商們期待政府救市的美夢逐漸破滅。8月下旬，央行和銀監會聯合下發《關于金融促進節約集約用地的通知》（下稱“限貸令”），《通知》要求商業銀行對商業性房地產信貸采取嚴格管理的措施，并禁止向房地產開發企業發放專門用于繳納土地出讓價款的貸款。同時對土地儲備貸款抵押率和貸款年限都作了嚴格的規定，并禁止對土地閑置超過2年以上的房地產項目貸款，大大打擊了房地產企業的土地囤積行為。

在記者采訪過程中，有一些企業認為如限貸令這樣的政策出臺是使房市逐漸趨于理性和健康的過程。“限貸令”的發布也被市場認為是政府“保銀行、棄地產”的標志，也讓希冀政府救市的房地產企業的等待落空，同時也給了市場一劑強心劑，那就是房地產市場必須按照市場自身規則進行調整，不能通過行政干預來扭曲市場規則。

面對房市調整的可能以及市場“斷供”個案的增加，8月中旬，銀監會向北京、上海、深圳、廣東、江蘇、浙江、寧波等七省市銀監局發出《關于開展重點地區房地產貸款壓力測試的通知》，知情人士透露，作為資金密集型產業，地產的興衰與金融休戚相關，監管部門此舉目的在于評估重點地區銀行業在房地產市場價格波動以及利率變化情況下的可能損失情況，并進一步評估其對銀行體系穩健性的影響。

因舉辦奧運會暫時休眠的北京樓市已經出現了持續低迷的格局。據統計，1-8月，全市商品房銷售面積為614.5萬平方米，比上年同期下降50.1%。其中，期房銷售面積為427.4萬平方米，現房銷售187.1萬平方米，分別下降54.3%和37%。在接受記者采訪時，雖然各銀行不愿透露其壓力測試具體數據，但他們一致認為，當下北京房地產市場價格已處于高位盤整階段，存在下行可能。由于房地產投資占比較高，如果出現房價恐慌性的“大落”情形，將對經濟產生較大影響，引發的風險將包括借款人“斷供”、購房者負資產、開發商資金鏈斷裂、相關行業調整、以房產作為抵押的貸款風險等。

當然，大部分被采訪者都認為，政府出手救市無論對股市還是房市影響都不大，這種周期性的調整更多是一種市場行為，一種客觀的需求，要經過幾年的消化調整期才能趨于正常，政府最重要的工作是在穩定社會經濟正常發展的情況下適當調整通貨膨脹，恢復市場信心，給地產企業一個相對寬松的環境。

9月中旬，央行宣布下調“兩率”，由于此次下調是在漫長的加息通道和歷史最高點存款準備金率結束后首次出現信貸放松的信號，多數地產商認為這次“兩率”調整是為房地產而來的；而易憲容則指出，這次央行貨幣政策轉向對房地產市場影響幾乎很小，縱觀幾次針對房地產的政策出臺，易憲容認為這種有保有壓的政策正好是把房地產隔離在外。

不久前，我們看到政府已經加大了保障性住房的投入，這個投入可以極大地拉動房地產投資的增長，進而保持GDP的增長，這也是救房市的重要舉措。但是政府對商品房房價的回調，只要不是恐慌性的“大落”，恐怕會尊重市場規律，“樂觀其成”。

房市低迷對銀行影響甚微

從房貸壓力測試結果看，被采訪銀行相關人員一致認為：當房價下跌10%時，對銀行不會產生影響；房價下跌20%時，對銀行影響不大；下跌30%這個檻時，銀行之間開始出現了分歧，有些銀行認為有影響，有些銀行認為影響也是不大的，持“有影響”觀點的銀行也認為，這種影響是可控制的。當然，大部分接受采訪的銀行人員認為，今年房地產資金整體趨緊，有人甚至認為一些企業有資金鏈斷裂風險。

接受記者采訪的企業家也表達了類似的觀點。今典集團董事長張寶全告訴記者，一般來說，即使房價降30%，銀行也是很安全的。因為目前中國的貸款抵押政策使企業的抵押物普遍被低估，再加上利息上浮，使銀行很安全。新加坡凱德置地環渤海區總經理毛大慶認為，30%是一個有代表性的數據，如果房價下降30%以上，會使企業利潤攤薄，特別是對于去年高價拿地的企業，將無利潤可言，一些中小房地產企業因資金鏈緊張甚至斷裂而導致被兼并或倒閉將不可避免。

郭田勇在接受記者采訪時也提到，當前房地產市場的低迷不會造成銀行大量不良貸款的產生。根據中央財經大學中國銀行業研究中心對銀行業貸款壓力測試顯示，當前房地產市場價格整體下降20%，會造成銀行不良貸款上升0.9%，而房價出現40%以上的跌幅，銀行總體不良貸款率才會明顯增加。因此，當前房價出現合理下跌對銀行整體不良貸款的影響較小，同時，房地產價格的下跌又能使得更多的民眾有能力購買住房，進而改善民生。

郭田勇繼而談到，從目前所報道的斷供案例來看，絕大部分是由于房屋的投資，而自住房由于房價下跌而采取斷供的案例基本沒有。針對房屋投資而言，無疑需要面對市場風險，市場有漲有落，哪有只漲不跌之理？而房屋自住發生斷供的可能性極小，如果其發生斷供，首先會喪失其在銀行的信用，對其未來房屋按揭帶來極為不利的影響，即便對其信用記錄影響甚小，在當前銀根緊縮的背景下，很難獲得銀行按揭貸款。相對于房屋投資而言，自住房屋者斷供的成本更高，因此，不會選擇斷供。

無獨有偶，著名金融服務機構瑞銀集團9月9日發布報告也指出，房地產業低迷主要會影響到投資及經濟增長，不用過于擔心會影響到銀行和家庭的資產負債表。房地產投資占城鎮固定資產投資的四分之一，GDP固定投資的15%，土地銷售近年來已經成為地方政府的重要收入來源。房地產業低迷不振可能對它們造成嚴重影響。

記者在調查中了解到，一般說來，房地產貸款占銀行資產的比例是15%-20%，包括開發貸款和個人貸款的余額，而這部分資產對銀行利潤的貢獻率是20%左右！從開發商的資金來源分析，一般來說，銀行的開發貸款占了15%-20%，抵押貸款和預收款接近一半！

瑞銀的分析與以上數據基本吻合。瑞銀認為，雖然銀行抵押貸款占銀行總貸款的12%，但是鑒于貸款價值比率低，按揭利率穩定，家庭收入升高以及家庭沒有負債，瑞銀也認為這不會是普遍性的問題。對房產開發商的貸款可能更容易受到不景氣的影響，但這部分僅占銀行總貸款的7%，不到銀行總資產的5%。與幾年前它們的資產負債表仍受困于遺留的不良貸款時期相比，銀行的財務狀況要好得多。

郭田勇還提到，今年上半年，由于銀行貸款緊縮，也造就銀行房地產信托貸款大幅增長的現象。但是隨著銀監會針對銀行表外業務的監測力度的加大，預計這種爆發式增長的現象延續時間不會太長，再說銀監會也會吸取銀行前段時間理財產品的教訓，防止理財產品零收益現象發生在信托貸款領域。另外，隨著美國經濟出現反彈的跡象，美元開始回暖，這意味著國際資金回流的可能性加大，因此，房地產企業通過國際資金來彌補資金缺口的難度將會加大。