北京房市：調(diào)整將往何處去？

日前，國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭萬科在全國刮起又一輪“降價風(fēng)”后，受益頗豐，兩天進賬2億多元。萬科的這次降價，不僅驗證了“后奧運效應(yīng)”（房價下跌）的存在，而且也說明了房地產(chǎn)市場并非“買漲不買跌”。這給了那些不愿降低房價來回籠資金的房地產(chǎn)企業(yè)一個很好的回?fù)?，更給了那些試圖用“逆勢提價”來炒作的企業(yè)以當(dāng)頭棒喝！種種跡象表明，房市買賣雙方的相持階段將成為過去，開發(fā)商主動降價將成為目前調(diào)整的主旋律。

在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，不論開發(fā)商們對萬科降價表現(xiàn)得多么義憤填膺，覺得萬科給整個市場帶來的是破壞性影響，面對豐厚現(xiàn)金流的誘惑，不少開發(fā)商都按捺不住降價的沖動了。從“沿海塞洛城”精裝房改名“美利山”毛坯房開始，北京房市降價已經(jīng)悄悄拉開帷幕。即便是宣稱提價5%的SOHO中國，也能按付款方式給予折扣優(yōu)惠。

從當(dāng)前情況看來，國內(nèi)房市步入調(diào)整似乎已不可避免，人們關(guān)注的焦點不是房市會不會調(diào)整，而是房市將以何種方式調(diào)整，調(diào)整的時間有多長，幅度有多深。

短期看跌

對于懷抱最后一線希望堅挺樓市的開發(fā)商們來說，接二連三的緊縮打擊使他們從自信滿滿到彷徨觀望，而指望靠兩率調(diào)整緩解危機的人，也逐漸對房價回暖不抱幻想了。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為：目前房價已經(jīng)開始局部下降，政府應(yīng)該嚴(yán)控房地產(chǎn)，直到房價下降到負(fù)增長為止，甚至下挫30%-40%，這一輪調(diào)整才可以完結(jié)。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專委會秘書長朱凌波認(rèn)為，從今年下半年甚至到明年上半年，北京房市狀況都不會很樂觀，朱凌波用“蕭條”來形容下行的房市。他認(rèn)為，大部分人都會持觀望態(tài)度。如果明年上半年政府出臺一些利好政策或者有一些調(diào)整，是能使北京房市回暖，否則這段寒流可能會延長。

一位銀行房貸人員也告訴記者，他認(rèn)為今年年底到明年春天將是北京房市最艱難的時候，房價看跌是肯定的，但他認(rèn)為跌幅不會很大，而且和地產(chǎn)的種類、地段等密切相關(guān)。一般來說，商業(yè)性普通住宅受政策類住房的影響需求會逐漸趨于平緩，導(dǎo)致價格下跌。中高檔住宅由于需求人群減少，趨緩甚至走低。該人士也希望通過本刊提醒想投資中高檔住宅的人，若投資會面臨投資風(fēng)險，投資應(yīng)謹(jǐn)慎。別墅聯(lián)排等走勢不明朗，但該人士肯定地說，別墅長期肯定看漲，因為土地資源減少，而需求人群增加的緣故。至于商業(yè)地產(chǎn)，他認(rèn)為和大環(huán)境休戚相關(guān)，需要內(nèi)需去拉動，而且和區(qū)域、地段有很大關(guān)系。

北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少峰認(rèn)為，北京房價在2007年快速上漲始于“股地拉扯”，即上市房地產(chǎn)企業(yè)為囤積大量土地，需要增發(fā)和再融資，因而試圖通過抬高在售項目價格，提高期內(nèi)盈利預(yù)期，從而為增發(fā)和再融資創(chuàng)造條件?！?007年以前，北京房價上調(diào)很少有一次超過1000元幅度的，而2007年，一些上市公司的項目調(diào)價動輒每次三五千元?！睏钌黉h說：“泛海建設(shè)名下的泛海國際就曾經(jīng)在一個月內(nèi)上漲5000元/平米，這個項目從開盤的15000元/平米上漲到最高33000元/平米；這種行業(yè)哄抬價格的態(tài)勢持續(xù)到央行的房貸緊縮政策出臺，土地變成負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口越來越大。”

由此，楊少峰認(rèn)為今年年底到明年一季度將是北京房價最低的時候。他認(rèn)為，由于資金鏈的緊繃，開發(fā)商必然在2008年全力推動銷售，無奈市場低迷，上半年上市房地產(chǎn)企業(yè)的財報普遍都很“難看”。“每年12月到次年3月，是開發(fā)企業(yè)資金最為緊張的時候，同時又是拼搶時間完成全年業(yè)績目標(biāo)的時候，如果下半年表現(xiàn)繼續(xù)糟糕，上市房地產(chǎn)企業(yè)明年將很難獲得投資者的青睞?！碑?dāng)然，楊少鋒也表示，所謂“房價到底”，是指在這輪回落中達到谷底，而不是歷史低點，房價雖降，但并未到讓行業(yè)傷筋動骨的時候。

長城證券地產(chǎn)研究小組認(rèn)為，房價仍將高位運行，可能以實際房價下跌完成調(diào)整，總體調(diào)整幅度不會超過30%。在長城證券報告中，分析師一致認(rèn)為，當(dāng)前，房價要調(diào)整到合理位置，一線城市將有30%左右的下調(diào)空間；二線城市將有10-30%的空間。

“北京別墅今年持續(xù)5個月價格連續(xù)上漲了。”新加坡凱德置地環(huán)渤海區(qū)總經(jīng)理毛大慶告訴記者。前不久凱德置地對北京局部地區(qū)房市做了調(diào)研（主要是中軸線往東地區(qū)），結(jié)果顯示：五環(huán)以內(nèi)將持平，部分項目下調(diào)2%-3%，五環(huán)以外尤其是通州地區(qū)，房價環(huán)比將下降5%-6%；燕郊地區(qū)將下降10%甚至更多；結(jié)果同時顯示：三環(huán)以內(nèi)，房價環(huán)比將增長7%-8%；四環(huán)以內(nèi)，環(huán)比將增長3%-4%。毛大慶認(rèn)為，北京房價上漲或下降主要和地理位置相關(guān)，沒有說絕對的下降。

香江國際集團總裁助理丁孝真在采訪中也提到，目前北京的房市屬于資源緊缺型，尤其是市里空間好的一些房子基本沒有掉價的空間。過去兩年一些中端和低端項目價格漲幅較大，這些項目是有降價空間的。他繼而提到，看一個城市房價泡沫是否過大可根據(jù)該城市房價漲幅是否超過市場發(fā)展承受能力來決定，比如，深圳房價在一兩年之內(nèi)漲幅就遠遠超出市場發(fā)展的承受能力，因此大幅度回落，而北京目前還沒有出現(xiàn)這種趨勢。如果把原材料、人工、地域等上漲因素都刨除，北京房價下跌的空間也是有限的，會有一個理性回落期和短暫的冷清。同時，他認(rèn)為北京房價具有穩(wěn)定全國的信心，因此，下降幅度不會太大。

長期看好

盡管在房價下調(diào)幅度方面被訪者看法不一，但從長期上說大家都看好北京的房市，雖然看好的理由有差異。

毛大慶告訴記者，他認(rèn)為從長期來看，北京房市將非常穩(wěn)定。北京現(xiàn)有的空置房只是局部的、階段性的問題，這些房價下跌是有可能的。而從總體來看，北京房價的剛性需求是很強大的。如果政府再在信貸政策上有所調(diào)整，房市將會平穩(wěn)上漲。而對目前大家紛紛提到的“觀望”情緒，毛大慶認(rèn)為這對北京地產(chǎn)是一件好事。今后北京地產(chǎn)的均價仍將走高，可是市場將日益細(xì)分。比如地產(chǎn)商在考量購買人群時會著重細(xì)分消費者，針對不同人群開發(fā)不同項目。他認(rèn)為，今后北京房價將呈兩極分化趨勢，黃金地段房價將持續(xù)走高，而非黃金地段將有所降低。

在毛大慶看來，北京房價下降只是局部樓盤、局部項目，而下降空間不會很大。他認(rèn)為北京房市一定是長期看好的。

今典集團董事長張寶全也坦言目前房市泡沫過大，采訪中他直呼“一線城市需要治病”，他認(rèn)為政府應(yīng)該正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場，在做好市場分析的基礎(chǔ)上，對房價有一個合理的預(yù)期，當(dāng)下房價虛高是因為一些地產(chǎn)企業(yè)不正常的漲價行為。

在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，與張寶全持同一觀點的大有人在。這些企業(yè)大多開發(fā)的是中高檔樓盤，一般已經(jīng)形成品牌，企業(yè)發(fā)展持續(xù)穩(wěn)定，在業(yè)內(nèi)口碑也不錯。香江國際集團以開發(fā)城市地標(biāo)型建筑而聞名業(yè)內(nèi)（如財富中心）。在接受記者采訪時，丁孝真提到，房市低迷給香江國際造成的影響非常小，一個是他們集團銀行貸款額度本身比較小，第二是他們房子的積壓也比較小，除了自留的很少一部分，很多房子在降價風(fēng)之前就已經(jīng)賣出去了。

丁孝真提到，真正成熟的房產(chǎn)公司絕對不允許炒房，他們價格的制定一定是建立在詳盡的市場調(diào)研、消費群體調(diào)研基礎(chǔ)上的，盡可能杜絕對物業(yè)產(chǎn)生不健康影響的購買者。該集團銷售總監(jiān)潘明朗也提到，對于高檔物業(yè)，開發(fā)商對降價非常謹(jǐn)慎，不鼓勵降價。

北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長柴志坤認(rèn)為目前地產(chǎn)行業(yè)并沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求，由于目前中國的經(jīng)濟也進入了一個周期性的調(diào)整和回落期，因此房市出現(xiàn)一些波動是很正常的。這輪波動會給地產(chǎn)企業(yè)的交易量和價格造成影響。而二者又是密不可分的。如目前交易量下降使地產(chǎn)企業(yè)普遍受到影響，當(dāng)前是可以通過適當(dāng)調(diào)整價格來提升交易量的。同時他認(rèn)為降價幅度不會太大，如市中心的黃金地段，降價的幅度會更小了。柴志坤同時指出，局部項目房價適當(dāng)下降是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸趨于理性的過程。北京未來幾年的土地供應(yīng)量將大幅減少，而城市化又非?？?，這些因素決定了這幾年又是一個房地產(chǎn)業(yè)成熟的孕育期，從中長期來看，他是堅持唱多北京房市的。

長城證券地產(chǎn)研究小組成員萬知分析師表示，目前的樓市調(diào)整僅是擠泡沫，若大幅回調(diào)必將有需求支撐，大可不必?fù)?dān)心樓市崩盤，調(diào)整結(jié)束后，房產(chǎn)將開始一輪新的牛市。

在接受記者采訪時，安信證券房地產(chǎn)業(yè)分析師李孔逸也表示，他認(rèn)為房價調(diào)整主要是前期漲幅過大，超出了市場的承受預(yù)期。漲幅過高后，在價格重估過程中，從緊的信貸政策讓供需雙方都受到了擠壓。一方面，自住需求有所回落，觀望者較多；另一方面，投資性需求開始明顯萎縮。當(dāng)房價調(diào)整進入到市場的承受預(yù)期，房市將獲得有力支撐。