“豬堅(jiān)強(qiáng)”們?nèi)绾芜^冬？

房市的“嚴(yán)冬”眼看就要到了。

而我們的主角—豬堅(jiān)強(qiáng)（注：汶川地震中在廢墟下存活了近36天的一頭豬，因其生命力極頑強(qiáng)而被稱為“豬堅(jiān)強(qiáng)”，震后該詞成為地產(chǎn)商們自比的專有名詞），在眼下低迷的房市中恐怕是等不來“解放軍”了。

中秋前夜，記者收到一條來自某中型開發(fā)商的信息，其中有一句頗有意味：“我這只豬要去睡覺，做美夢(mèng)去了。”該人士是眾多 “豬堅(jiān)強(qiáng)”中的一員，苦苦掙扎一年之后，終于因?yàn)橘Y金鏈緊張熬不下去，在融資受阻的情況下，他開始選擇把項(xiàng)目賣給強(qiáng)勢(shì)公司。

9月中上旬，就有銀行界人士提及“并購貸款即將推出”的消息，據(jù)說有關(guān)部門也在進(jìn)行將并購貸款引入房地產(chǎn)行業(yè)的研究。該人士告訴記者，一旦房地產(chǎn)行業(yè)引入并購貸款，這將意味著政府向開發(fā)商釋放的一個(gè)信號(hào)：洗牌。通過并購調(diào)整地產(chǎn)行業(yè)的體量，使該行業(yè)發(fā)展更加健康和規(guī)范。而央行日前發(fā)布的限貸令，不僅標(biāo)志著對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控仍將繼續(xù)，還印證了許多人預(yù)測(cè)的，中小缺錢的開發(fā)商將會(huì)被大開發(fā)商吃掉或者整合。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)秘書長朱凌波提到，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性很強(qiáng)，少有全國連鎖企業(yè)，因此在這個(gè)行業(yè)的并購案例和規(guī)模與其他行業(yè)相比也很小。再加上前幾年賣方市場(chǎng)比較好，很多地產(chǎn)企業(yè)很難進(jìn)行股權(quán)開放，財(cái)務(wù)也不透明，因此失去了很好的并購機(jī)會(huì)。目前銀行緊縮政策的實(shí)施，把房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和土地貸款兩條路都堵死了，這就逼著一些中小企業(yè)出售股權(quán)，而大企業(yè)收購?fù)恋亍⒐蓹?quán)，進(jìn)行市場(chǎng)整合，為第二輪市場(chǎng)復(fù)蘇做準(zhǔn)備。

很多地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為今年是地產(chǎn)的并購年，而萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖所預(yù)測(cè)的“在未來3-5年，中國6萬家房地產(chǎn)公司大概只有不到3000-5000家能夠生存下去，生存率10%不到，大部分企業(yè)將被迫“賣兒賣女”或許將提前實(shí)現(xiàn)。

外資抄底良機(jī)？

有人認(rèn)為，目前中國房市的低迷恰恰給外資提供了“抄底”良機(jī)。“豬堅(jiān)強(qiáng)”們?cè)谂巍罢姟睙o望的情況下，對(duì)海外兵團(tuán)寄以厚望。

在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，海外各路資本確實(shí)對(duì)中國房市一直抱有興趣。近年來凱雷、凱德、高復(fù)諾基金等紛紛出手房市，展開大規(guī)模收購；而ING等公司也在募集或者成立基金，躍躍欲試準(zhǔn)備大手筆投資中國市場(chǎng)。雖然近期頻頻爆出一些外資欲拋售他們?cè)谥袊诜e的房產(chǎn)消息，但有關(guān)人士認(rèn)為，這并不意味著中國房市下行，一些投行因自身資金鏈斷裂需要回流資金的情況也是有的，對(duì)更多的外資來說，出手商業(yè)地產(chǎn)將是長期行為。

長城證券地產(chǎn)研究小組則認(rèn)為，在樓市持續(xù)高位滯脹的情況下，樓市對(duì)熱錢來說已經(jīng)不具備吸引力。分析師認(rèn)為，目前外資進(jìn)入內(nèi)地樓市有兩種途徑，包括參與開發(fā)和購買已建成項(xiàng)目。如果參與開發(fā)，其投資量大、周期長，風(fēng)險(xiǎn)也大；如果收購已建成項(xiàng)目，再把價(jià)格炒高出手，在目前盈利收窄、退出機(jī)制不夠靈活的情況下，抄底反而會(huì)被套。

朱凌波告訴記者，外資進(jìn)入領(lǐng)域多是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域和高檔住宅領(lǐng)域，對(duì)于一般住宅市場(chǎng)卻鮮有進(jìn)入。這說明了兩個(gè)問題：一個(gè)是從資產(chǎn)的角度來看，外資一直看好中國商業(yè)地產(chǎn)持有物業(yè)的潛在價(jià)值，因而加大投資力度。朱凌波認(rèn)為，當(dāng)前中國的商業(yè)地產(chǎn)一直沒有找到很好的發(fā)展模式，尤其是商業(yè)物業(yè)的發(fā)展才剛剛萌芽，與國外的差距也比較大。這些外資由于在國外（或者他們自己本國）投資享受到了甜頭，因此大量進(jìn)入中國這個(gè)尚未開發(fā)的市場(chǎng)。第二就是目前中國的房地產(chǎn)商們面臨的最大困境就是：如何長期運(yùn)營一個(gè)物業(yè)。現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)商多是開發(fā)商出生，他們對(duì)于如何持續(xù)運(yùn)營一個(gè)物業(yè)缺乏經(jīng)驗(yàn)和資金，也沒有長期、多渠道的融資來持有一個(gè)物業(yè)。對(duì)于外資的進(jìn)入，朱凌波認(rèn)為應(yīng)該客觀看待，比如目前在中國房地產(chǎn)業(yè)融資體系不健全的情況下，外資的進(jìn)入不僅給這個(gè)產(chǎn)業(yè)帶來資金，他們還會(huì)把國際化標(biāo)準(zhǔn)帶到這些企業(yè)的管理中，對(duì)商業(yè)物業(yè)開發(fā)商來說是一個(gè)很大的提升。朱凌波專門提到了剛剛把總部遷到北京的大連萬達(dá)，當(dāng)年如果不是麥格理銀行76億股權(quán)融資給萬達(dá)帶來“聰明的錢”，萬達(dá)的發(fā)展不會(huì)如此之快的。

易憲容認(rèn)為國內(nèi)一線城市的房價(jià)早就炒作到天花板上去了，最近，盡管這些城市的房價(jià)有所下降，但是與炒作之前的房價(jià)水平相比仍然差距太遠(yuǎn)、上漲幅度過大。因此，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛出現(xiàn)周期性調(diào)整的苗頭就期望外資進(jìn)入高位接盤，真是太低估了海外熱錢投資者的智商了。

大企業(yè)比小企業(yè)難扛

今典集團(tuán)董事長張寶全和香江國際集團(tuán)總裁助理丁孝真不約而同地對(duì)記者提到了“眼下大企業(yè)比小企業(yè)更難”的觀點(diǎn)。他們一致認(rèn)為，當(dāng)前生存壓力最大的是大房地產(chǎn)企業(yè)。雖然大企業(yè)（尤其是上市企業(yè)）的資金來源比較豐富，可是這兩年宏觀調(diào)控從緊，這些企業(yè)大量拿地不僅需要繳納巨額的土地出讓金，還需要準(zhǔn)備充裕的建設(shè)資金，使他們的資金鏈趨于緊張。

張寶全特別提到，大企業(yè)盤子大，負(fù)擔(dān)重，尤其是規(guī)范運(yùn)作，成本是很高的，一旦出現(xiàn)資金鏈緊張，對(duì)很多方面影響都是很大的。因此，當(dāng)前銀根緊縮，首當(dāng)其沖的是大企業(yè)，目前市場(chǎng)上有一種錯(cuò)誤說法，認(rèn)為小企業(yè)很難扛，他認(rèn)為這種說法是不對(duì)的，前幾年宏觀調(diào)控時(shí)，一些沒有競(jìng)爭(zhēng)力的小企業(yè)就死了一批，現(xiàn)在能夠存活的都是手里有土地或者有在建項(xiàng)目的，他們要轉(zhuǎn)身比較容易，可以說是進(jìn)退自如。

對(duì)于張寶全的說法，丁孝真補(bǔ)充說，一年前房市就已經(jīng)開始艱難，可是企業(yè)還有利潤，現(xiàn)在房價(jià)一旦下降，首先是土地的貶值，大企業(yè)手里土地多，受到?jīng)_擊可見一斑。另外，一個(gè)普通項(xiàng)目的竣工大概需要2年時(shí)間，而大型項(xiàng)目需要3-4年，當(dāng)房價(jià)漲幅大于建設(shè)成本時(shí)，利潤空間就比較大。而眼下是建設(shè)成本沒有降低，房價(jià)不斷下降，可見地產(chǎn)企業(yè)利潤就被擠壓，而且越大的企業(yè)，被擠壓掉的利潤越多。特別是這兩年高價(jià)拿地的“地王”們，如果房價(jià)大幅下挫的話，恐怕就不僅僅是利潤減少的事了。

而記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，的確是除了以萬科、SOHO中國等少數(shù)幾家企業(yè)目前手里掌握大量現(xiàn)金之外，多數(shù)大型開發(fā)商的日子并不比中小開發(fā)商好過多少。由于去年樓市高峰期在土地市場(chǎng)上“狂飆突進(jìn)”，一些地產(chǎn)巨頭的資金鏈繃得非常緊，甚至一些上市公司也很缺錢。而前段時(shí)間不少大型開發(fā)商絞盡腦汁進(jìn)行再融資、拖欠施工單位款項(xiàng)和政府土地出讓金的情況也時(shí)有發(fā)生。與之相反的是，一些中小開發(fā)商由于去年沒有實(shí)力和大開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)買地，今年反而“因禍得福”。張寶全就坦言，現(xiàn)在不少中小開發(fā)商還沒有到活不下去的時(shí)候，起碼在市場(chǎng)上，愿意折價(jià)賣出土地的寥寥無幾。

另外，對(duì)于積累了大片土地而又囤積了大量項(xiàng)目，上半年財(cái)報(bào)狀況不佳的的大型上市地產(chǎn)公司，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，就這類開發(fā)企業(yè)來講，眼下的首要任務(wù)是想盡一切辦法促進(jìn)銷售，而由于上半年普遍業(yè)績不佳，在年底進(jìn)行“突擊”的需求就更為迫切。而在他看來，度過2009年第一季度，很多開發(fā)商就應(yīng)該“緩過來”了。“因?yàn)殍b于2007年底的市場(chǎng)低迷和今年的供過于求，開發(fā)商會(huì)主動(dòng)縮減開工面積，供應(yīng)量會(huì)變少。”

中小企業(yè)面臨并購？

“現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)是‘大豬’吃‘小豬’。很多撐不下去的中小企業(yè)都選擇了出售。我的選擇其實(shí)是很多中小企業(yè)的選擇。”在接受記者采訪時(shí)，本文開頭提到的人士告訴記者，從2007年開始，土地購置價(jià)格上升幅度大都在10%以上，國家規(guī)定去年買的地，今年必須開發(fā)，如果不開發(fā)，政府明年收回，這樣就使很多企業(yè)因?yàn)橘Y金緊缺而熬不下去。另外，今年開始，各種原材料價(jià)格不斷上升，土地和人員工資也在上升，開發(fā)成本也在不斷攀升，國家宏觀調(diào)控加上市場(chǎng)環(huán)境，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生“大豬吃小豬”的狀況已經(jīng)屢見不鮮了。

記者在采訪中也充分感受到了這種“山雨欲來風(fēng)滿樓”的緊張氣氛。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這輪房地產(chǎn)調(diào)整中，中小開發(fā)企業(yè)將批量出局，因?yàn)樗鼈冊(cè)诘禺a(chǎn)暴利時(shí)代都能很快拿地抵押獲得貸款，而在目前信貸緊縮的情況下，無法獲得銀行貸款且自有資金不足的小型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)接連倒閉關(guān)門或被兼并。

朱凌波告訴記者，信貸緊縮使得房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。又由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息，這樣大型房地產(chǎn)企業(yè)極具有實(shí)力通過價(jià)格戰(zhàn)來清洗市場(chǎng)。萬科降價(jià)是順應(yīng)大勢(shì)，目的是進(jìn)一步分化市場(chǎng)，實(shí)力較弱的開發(fā)商將受到較大沖擊，而實(shí)力雄厚的大開發(fā)商通過快速銷售、回籠資金，甚至可能騰出手來并購無力支撐的小開發(fā)商。因此，實(shí)力雄厚的品牌開發(fā)商在降價(jià)風(fēng)波中更具生存力。而對(duì)于實(shí)力較弱的企業(yè)，房價(jià)一時(shí)之間上不去，又沒有資金來源渠道，很可能面臨著被并購、被迫出讓的結(jié)局。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多資金相對(duì)充裕的超大企業(yè)和大企業(yè)還是很希望并購的。比如香江地產(chǎn)就通過并購等方式成為今年擴(kuò)張步伐最快的企業(yè)之一。丁孝真告訴記者，未來中國地產(chǎn)行業(yè)并購的主體主要是以資金雄厚的上市公司和在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有突出優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)企業(yè)為主，而另外一些缺乏多元融資渠道的中小房地產(chǎn)企業(yè)將成為被吞并的對(duì)象。朱凌波也表示，他比較贊成中小企業(yè)被并購這種說法。因?yàn)橹行∑髽I(yè)一般以獲取土地或與政府博弈來生存，他們往往沒有長期的發(fā)展目標(biāo)和理想，他們運(yùn)營不下去的項(xiàng)目如果能以合適的價(jià)格賣了，對(duì)中小企業(yè)來說是一件好事，這比項(xiàng)目進(jìn)行到一半就因缺錢而閑置要好得多。

被采訪者還一致認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)不規(guī)范主要是由很多中小房地產(chǎn)公司產(chǎn)生的。這類公司追求的不是長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，大型公司則不然，他們需要很多積淀，繼而積累品牌，所以不會(huì)胡亂出牌，而中小公司由于利潤驅(qū)使，攪亂了市場(chǎng)。目前，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)這類不規(guī)范的中小公司應(yīng)該采取政府打壓和鼓勵(lì)并購并行，這樣才能讓地產(chǎn)公司健康、良性發(fā)展。

在丁孝真看來，這種洗牌是一直存在并不以房價(jià)下跌所左右，主要取決于資本的力量。新加坡凱德置地環(huán)渤海區(qū)總經(jīng)理毛大慶認(rèn)為只有在健康的市場(chǎng)化因素下才能導(dǎo)致并購，而并購是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰、自然發(fā)展的過程。毛大慶認(rèn)為，從當(dāng)前看來，國家宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)和外資不斷進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)則說明了大規(guī)模并購是大勢(shì)所趨。

嚴(yán)冬蘊(yùn)含機(jī)會(huì)

朱凌波告訴記者，他認(rèn)為目前大的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境同時(shí)也是整個(gè)行業(yè)所面臨的困境：利潤下滑，銀根緊縮，資金鏈趨于緊張。“大企業(yè)可以在客觀環(huán)境不好的時(shí)候儲(chǔ)備資源，一旦形勢(shì)變好了，再進(jìn)行變現(xiàn)。”朱凌波認(rèn)為，在目前市場(chǎng)比較低迷的時(shí)候，大企業(yè)可以用最低的成本來完成收購。而大企業(yè)要不斷保持強(qiáng)大，就一定要拓寬自己運(yùn)用資本的能力和渠道。

從房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來看，傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款”經(jīng)營模式已不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金需求，銀行貸款作為壟斷多年的貨幣供應(yīng)方式將會(huì)逐步得到改變，一些新的融資模式將會(huì)出現(xiàn)。

比如在采訪中毛大慶就提到，如房地產(chǎn)信托基金、RELLS（資產(chǎn)證券化）等融資模式應(yīng)該出現(xiàn)，這樣就能改變目前中國地產(chǎn)行業(yè)以開發(fā)商為主體的局面。中國的地產(chǎn)業(yè)要整體壯大，一定是需要多種融資模式出現(xiàn)的。就目前來說，地產(chǎn)專業(yè)投資才剛剛萌芽，今后可能會(huì)有很大發(fā)展空間。丁孝真也告訴記者，今后大企業(yè)會(huì)朝兩個(gè)方向發(fā)展，一種會(huì)偏重投資，另外一種是投資與開發(fā)并重。事實(shí)上已經(jīng)有一些開發(fā)商在投資上逐步轉(zhuǎn)型。

朱凌波認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)下一步的發(fā)展方式將是以并購為主的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張模式，將過去的買地變?yōu)橘I公司，這也是目前特殊的行業(yè)環(huán)境帶給大型開發(fā)商的機(jī)會(huì)，被淘汰之后的企業(yè)正好是優(yōu)勢(shì)企業(yè)的擴(kuò)張目標(biāo)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也恰恰證明了這一點(diǎn)。咨詢機(jī)構(gòu)ChinaVenture最近發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：中國并購市場(chǎng)今年第2季度房地產(chǎn)行業(yè)并購規(guī)模大幅增加，并購案例數(shù)量達(dá)總數(shù)的4.5%。從并購金額上看，房地產(chǎn)行業(yè)所占比例最高，占并購總金額的比例近50%。

王石、馮侖等地產(chǎn)大腕在眾多場(chǎng)合曾經(jīng)多次提出，目前房地產(chǎn)行業(yè)的集中度還是太低，龍頭企業(yè)的市場(chǎng)占有率不過百分之一二左右。行業(yè)集中度有待提高是并購的行業(yè)內(nèi)因素，而近幾年的政策面變化，也刺激了并購的產(chǎn)生。多家證券研究機(jī)構(gòu)都發(fā)表報(bào)告稱，近段時(shí)間，對(duì)于中國的房地產(chǎn)業(yè)來說可謂是多事之秋，宏觀調(diào)控緊縮以及由此引發(fā)的行市低迷，使得房地產(chǎn)企業(yè)在資金獲取能力上的差距將體現(xiàn)得愈發(fā)明顯。擁有多元融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)將在競(jìng)爭(zhēng)中逐漸顯露優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步加快土地資源的獲取，迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額。這種優(yōu)勢(shì)在房地產(chǎn)龍頭企業(yè)上體現(xiàn)得尤為明顯。

有市場(chǎng)人士表示，盡管當(dāng)下市場(chǎng)低迷肯定會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的經(jīng)營壓力，但部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)上市公司擁有較多的融資渠道，完全可以化解壓力，而行業(yè)整合過程對(duì)于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)上市公司而言也意味著更多的機(jī)會(huì)。在資本市場(chǎng)的推動(dòng)下，土地、資金等各種要素資源將向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。同時(shí)，在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，行業(yè)洗牌將加速。市場(chǎng)將上演“強(qiáng)者愈強(qiáng)”的“馬太效應(yīng)”。

北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長柴志坤告訴記者，他認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是一件好事，調(diào)整后行業(yè)會(huì)更規(guī)范、市場(chǎng)集中度會(huì)更高，更能夠給消費(fèi)者提供品種更多、質(zhì)量更好、價(jià)格更貼近消費(fèi)需求的產(chǎn)品。

“一個(gè)行業(yè)，不經(jīng)過幾次像樣的市場(chǎng)洗禮，就不會(huì)產(chǎn)生一批成熟的企業(yè)。前幾年房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升，行業(yè)可謂泥沙俱下，怎么做都能掙到錢，這顯然不能支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。經(jīng)過這輪調(diào)整，我們的房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)比較成熟了，我們的消費(fèi)者也會(huì)比較成熟了，中國的房地產(chǎn)行業(yè)將步入長期健康發(fā)展的軌道。”柴志坤如是說。