奧運行情在哪里？

奧運行情指的是股票市場行情。但在房地產界，希望借助奧運會刺激房市、帶來奧運行情的人很多，汽車廠商也盼望奧運行情；餐飲酒店服務行業也是希望借助奧運會賺個盆滿缽滿。我們把奧運行情集中在股市、房市兩處。統計數據顯示，自1984年洛杉磯奧運會以來，各屆奧運會期間股指運行都穩中有升，顯示奧運行情是存在的。然而，如果投機者借助奧運會概念在奧運會之前瘋狂炒作，導致股市累積了過多泡沫，則奧運會舉辦之時，往往正是泡沫崩裂的時候。表現為賣盤集中拋出、買盤承接乏力、價格急劇下滑等。

從股市來看，2006年3月以來，在中國經濟長期看好、北京舉辦奧運會、人民幣升值預期等因素的推動下，上證綜合指數從1300點左右，一路突破歷史新高，到2007年10月達到6124點的歷史最高點，兩市平均靜態市盈率達到了驚人的70倍。由于泡沫累積過大，加上政府實施信貸緊縮政策、美國次貸危機、大小非減持等因素的影響，中國股市開始進入了漫長的回落過程，最低跌至2008年7月3日的2566點，最大跌幅高達58%。此后雖然政府實施維穩政策干預股市，股市反彈，但總體處于圍繞2700點小幅波動的狀態，投資者寄予厚望的奧運行情沒有到來。

房市的情況是，北京房價走勢深受奧運會成功申辦的影響。申奧成功，很大程度上刺激了2001年以來的北京房地產開發投資的高速增長。2002年至2008年，北京市用于奧運會相關的投資總規模超過2800億元，奧運會申辦成功及奧運會相關投資極大地刺激了北京市房地產開發活動。2001年至2007年，北京房地產開發投資年增長速度分別比同期全社會固定資產投資活動高出3～15個百分點，反過來成為推動北京市固定資產投資迅猛增長的主要因素。

按照北京市常住人口人均25平方米計算，初步估計，2001年以來，北京市的住宅大約增值4萬億元，接近同期北京市基礎設施總投資的10倍。可見，用舉辦奧運會、基礎設施投資和生活設施便利等，已經完全不能解釋北京房價的上漲。由于投機性購買主導了北京房地產市場，奧運會成了投機者拋售房屋的截止期限。因此，房市的奧運行情不僅沒有看到，反而迎來了成交量一半左右萎縮、價格開始下跌的情況。

一般而言，市盈率在10倍以內、市凈率在1倍左右的股票，具有較大的投資價值，而我國兩市股票的市盈率仍在20倍以上，市凈率維持在3～5倍，有的甚至超過10倍。在我國經濟周期開始趨向增長回落甚至衰退，作為經濟晴雨表的股票，希望借助奧運會出現回暖的期望，終將落空。

房市的情況可能更加糟糕，由于奧運會期間熱點的轉移，房地產商和房屋投機者將面臨一個蕭條的銷售周期，這會加大開發商的資金壓力，迫使其在奧運會之后通過更大幅度的降價贏得銷量。這會引起以北京為首的大中城市的房價將出現一個大幅度降價的風潮，全國房市將正式進入漫長的熊市。投機和泡沫引領了股市行情，而奧運會不過是資本市場投機的主要借口。

再就是“概念透支”。例如北京四環附近目前的房價普遍在1.8萬元/平方米，90平方米的住宅要162萬元，約相當于目前北京市居民家庭平均收入的26倍。按照國際3～5倍的房價/家庭收入比例，北京市居民家庭年收入應當達到32萬～54萬元，才能適應這個房價，按照10%的增長速度，這大約相當于16年～22年以后的家庭收入。可見，奧運會概念被房地產開發商嚴重透支了20年左右。

所以，補跌應當是后奧運時代股市的主要特征。房市我預測先出現增長速度回落，然后是由房地產投資衰退、房價回落引領的經濟衰退。如果考慮到這種衰退的理性和不可避免性，適當地調整經濟結構，促進國內消費，推動節能減排和產業結構升級，大力發展高技術產業和裝備制造業，對于中國經濟而言，可能反倒是一種幸事。

（作者:中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任）