個人住房貸款資金安全的風險分析及其管理

[摘 要] 近年來隨著個人住房貸款額度逐年攀升，隨之而來也給銀行帶來了一定的金融風險。如何解決住房貸款中存在的風險成為近年一個熱點問題。本文針對我國個人住房貸款中存在的風險因素進行了分析，并提出了相應的對策與建議。

[關鍵詞] 個人住房貸款 風險 管理

一、個人住房貸款業務的特性及風險

1.個人住房貸款的特性。個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買普通住房的貸款，貸款不得用于購買豪華住房。貸款人發放貸款時，借款人必須提供擔保。貸款擔保可分別采取抵押、質押、保證的方式，也可以同時并用以上三種擔保方式。個人住房貸款風險具有分散性、多樣性、隱蔽性和滯后性等特點。

2.個人住房貸款業務的風險。我國的個人住房貸款于1992開始發展，自1997年以來規模不斷擴大。到2005年年底，中國商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9％。與此同時，個人住房貸款的風險也日漸突出，特別是個人住房貸款風險往往是在業務大規模發展后的3年～8年里才集中地暴露和顯現，具有一定的滯后性，所以個人住房貸款風險控制已成為當前值得關注的重要課題。

二、個人住房貸款的風險分析

1.銀行的流動性風險。由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產，以致不能清償到期債務，滿足客戶提取存款要求的風險。隨著國內資本市場的逐漸壯大，必然導致國內居民資產從銀行存款大量分流，到時銀行很可能面臨資金流動性問題。特別是一旦房地產市場崩盤，銀行很難在短期內將大量的抵押資產以合理的價格變現，而且拍賣本身也具有很高的交易成本，這些抵押貸款將會迅速轉變為不良貸款。

2.開發商的風險。個人住房貸款的抵押物大多是開發商開發的房產，在未正式過戶到購房者名下并辦理抵押登記手續之前，開發商一般都需要承擔階段性保證責任，有時銀行還會要求開發商承擔回購責任，因此，開發商將給銀行帶來經營風險、虛假貸款風險、信用風險、營銷風險、超值抵押風險。

3.個人住房貸款的操作風險。銀行對貸款的調查不深人細致，只求數量擴展，不求質量提高。從制度或管理上放寬貸款要求而造成的違規操作。另一方面，銀行對借款人的資信情況難以做準確的評價。貸后貸款檔案管理不健全不規范。因工作人員變動而造成個人住房貸款業務檔案流失，使收貸無據可依。銀行監控催收不力，造成借款人賴賬或拖欠不還。根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。

4.個人住房貸款的信用風險。個人住房貸款單筆金額相對較小，受信的消費者分散，加之現代人口因素具有較強的易變性，因而在個人房貸的授信與受信中存在著嚴重的信息不對稱，可能導致信貸的逆向選擇效應和道德風險。

5.住房貸款的利率風險。房地產消費信貸的利率風險是指在貸款期限內，因市場利率的變化而使消費信貸的提供者從消費信貸中所得到的利息收入受到影響，導致利潤下降的可能性。我國對個人住房貸款實行浮動利率制度，商業銀行發放的中長期貸款，實行的是逐年調整利率的計息方式，住房貸款一般期限較長，借款人的利息支出始終處于不確定狀態。在這種制度下，當利率上升時，借款人只有通過提前還貸的辦法，來減少損失，規避風險。

三、個人住房貸款風險的控制對策

1.開展住房抵押貸款證券化。中國個人住宅融資的渠道以商業銀行中長期貸款為主，而商業銀行的資金來源主要是短期存款，客觀上存在期限匹配不一致的問題。開展個人住房抵押貸款證券化，可以調節商業銀行短存長貸的結構匹配，緩解商業銀行流動性壓力，增強商業銀行整體抗風險能力。住房抵押貸款經過證券化處理以后，發行的證券可以在證券二級市場上自由地流通轉讓，這樣住房抵押貸款面臨的各種風險可以通過證券市場得到轉移。

2.加強對開發商的審查和監管。首先加強開發商的貸款申請審查，主要包括資信審查和開發項目的審查。其次強化開發商的擔保責任。從市場經濟的發展來看，銀行貸款的安全性越來越差，為減少貸款風險，在抵押的基礎上再設立一種保險機制，以求達到雙重保險已經是房地產抵押的趨勢。

3.提高從業人員的政治素養與業務水平。經辦人員嚴把貸前審查關。要對借款人的個人信息進行認真核對及審查、核實借款人的收入證明，使收入證明體現借款人的真實收入狀況。強化對個人住房貸款業務檔案的管理。由專人負責保管個人住房貸款業務檔案，逐步建立、完善借款人的違約檔案，實現電腦和文件資料(原件)的雙重管理。

4.建立社會信用體系。建立科學有效的個人信用檔案體系是銀行控制消費信貸風險的前提保證?？梢糟y行內部的信用卡個人信息資料為基礎，將其他各專業部門保存的個人客戶信息資料集中起來，建立全行性個人客戶信用數據庫，鼓勵個人信用信息在金融機構之間的共享；另外，應建立一個公正、權威、獨立的資信評級機構。該機構可由央行牽頭建立并進行業務指導，聯合各金融機構、政法部門、企事業單位等，搜集整理個人收入、信用、犯罪等記錄，評估個人信用等級，為發放消費信貸的金融機構提供消費者的資信情況。

5.加大對個人住房貸款利率風險的控制。在借款人提前還貸的情況下，必然造成銀行預期利息收益的降低。當銀行提高貸款利率時，會加重借款人的利息負擔，甚至會因此導致借款人的違約風險。大力發展衍生金融工具，例如利率期貨、期權和互換等金融衍生品，可以把風險控制在一定的范圍內。

參考文獻:

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[2]王健康 羅來軍:居民個人住房貸款風險分析及對策[J].特區經濟.2006年12期