２００９年北京８５０萬(wàn)平米保障性住房改變市場(chǎng)

政府力推住房保障制度

10月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，安排部署四季度經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房。部分專(zhuān)家敏感預(yù)測(cè)到，一輪新的保障性住房推動(dòng)計(jì)劃正在醞釀。

國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)曾說(shuō)，要把城鄉(xiāng)保障性住房、基層醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施等建設(shè)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)領(lǐng)域，以投資帶消費(fèi)，以消費(fèi)促增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展雙贏。

在新的啟動(dòng)內(nèi)需市場(chǎng)的十大舉措中，保障性住房市場(chǎng)的啟動(dòng)被放在首位。值得注意的是，溫家寶總理把“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模”放在關(guān)于樓市政策的首位，

專(zhuān)家認(rèn)為，一旦住房保障體制完備起來(lái)，不僅可通過(guò)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)保持一定增速，還不會(huì)因房地產(chǎn)投資的增加引發(fā)通脹。有效地加強(qiáng)住房保障，降低勞動(dòng)力成本，又是保持勞動(dòng)力國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的有效做法。從這一點(diǎn)來(lái)看，從中央到地方對(duì)住房保障體制建設(shè)的重視將帶來(lái)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的好處。

房地產(chǎn)專(zhuān)家介紹，自從去年8月初國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(即24號(hào)文)后，各地住房保障計(jì)劃與制度的完善將在未來(lái)一至兩年內(nèi)陸續(xù)出現(xiàn)效果。專(zhuān)家認(rèn)為，加大對(duì)低收入群體的住房保障力度標(biāo)志著政府將樓市調(diào)控的方向由“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行這一輪暖市動(dòng)作可以確保此前的房地產(chǎn)調(diào)控成果不受威脅，另外，地方政府一旦看到市場(chǎng)回暖跡象，其加大保障性住房建設(shè)的動(dòng)力和資金實(shí)力也會(huì)有所增強(qiáng)。

從10月17日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議到11月5日“國(guó)十條”的出臺(tái)，表明政府力推住房保障制度。

北京加大保障房建設(shè)規(guī)模

北京市發(fā)改委在10月22日，對(duì)各區(qū)縣發(fā)改委和建委下發(fā)的《關(guān)于報(bào)送2009年北京市商品房投資計(jì)劃的通知》中指出，2009年商品房項(xiàng)目，計(jì)劃安排的重點(diǎn)是新城建設(shè)項(xiàng)目、保障性住房建設(shè)項(xiàng)目、綠化隔離帶新村建設(shè)項(xiàng)目、危舊房改造項(xiàng)目，以及市、區(qū)(縣)政府確定的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

通知同時(shí)指出，對(duì)國(guó)家和市政府宏觀(guān)調(diào)控中禁止批準(zhǔn)的新開(kāi)工項(xiàng)目，暫不安排2009年商品房投資計(jì)劃，將加強(qiáng)南城、重點(diǎn)新城及遠(yuǎn)郊區(qū)縣對(duì)居住的吸引力。

此次投資安排中，也將對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核，對(duì)于不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)超過(guò)有效期限的公司，將暫不安排2009年商品房投資計(jì)劃。

北京市發(fā)改委還表示，申請(qǐng)2009年商品房投資計(jì)劃的單位，要對(duì)2008年商品房屋建設(shè)計(jì)劃完成情況以及2008年商品房屋銷(xiāo)售及空置情況一并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)如實(shí)上報(bào)。

北京市2009年計(jì)劃新建政策保障性住房850萬(wàn)平方米。

早在今年4月23日，北京市建委公布了《北京市2009年住房建設(shè)計(jì)劃》。2009年，北京市計(jì)劃新建住房2830萬(wàn)平方米。其中，新建廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、限價(jià)商品住房850萬(wàn)平方米，其他政策性住房380萬(wàn)平方米，商品住房1600萬(wàn)平方米。

北京市建委的一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，北京市2009年將在加大保障性住房建設(shè)力度的基礎(chǔ)上，繼續(xù)側(cè)重解決中低收入家庭住房困難，改善民生，適度增加住房的供應(yīng)量，力求年度住房供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定。

2009年，北京市計(jì)劃通過(guò)加強(qiáng)政策性租賃住房的建設(shè)，完善制度，擴(kuò)大廉租住房覆蓋面。建立健全廉租住房補(bǔ)貼動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，結(jié)合市場(chǎng)租金水平，合理確定租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。北京市政府希望，到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等外來(lái)務(wù)工人員居住條件得到逐步改善。

在公布的住房建設(shè)計(jì)劃中，明確規(guī)定要繼續(xù)改善外來(lái)務(wù)工人員居住條件，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民工居住場(chǎng)所的管理，建設(shè)創(chuàng)業(yè)人才周轉(zhuǎn)住房。加強(qiáng)科技園區(qū)內(nèi)配套住房規(guī)劃和用地管理，新建配套住房原則上只租不售，定向出租給園區(qū)內(nèi)創(chuàng)業(yè)人才。

保障性住房改變市場(chǎng)格局

2009年北京市保障房計(jì)劃規(guī)劃建筑面積與今年相比將增加近100萬(wàn)平方米。北京市明年將加大政策保障性住房的建設(shè)力度。

SOHO中國(guó)公司董事長(zhǎng)潘石屹統(tǒng)計(jì)，這相當(dāng)于以每年10萬(wàn)套保障房的速度推向市場(chǎng)，北京去年新房的總成交量是14.9萬(wàn)套，市場(chǎng)格局會(huì)因此改變。現(xiàn)在住宅市場(chǎng)格局已發(fā)生了很大變化。以前以商品住宅為主，現(xiàn)在則以保障性住房為主。

按照主管部門(mén)此前公布的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，今年四季度在全國(guó)范圍內(nèi)將有大量的保障房(即經(jīng)適房、兩限房和廉租房)大規(guī)模上市，這對(duì)商品房?jī)r(jià)格造成極大的壓力。

潘石屹說(shuō)10年前，香港特區(qū)政府曾推出8.5萬(wàn)套政府租屋的供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)造成致命影響。像北京這樣的城市如果推出10萬(wàn)套保障房，是一個(gè)非常巨大的數(shù)字，對(duì)住宅市場(chǎng)的影響也是巨大的。

對(duì)住宅開(kāi)發(fā)商而言，他們的市場(chǎng)空間變小了。目前是市場(chǎng)格局調(diào)整的陣痛期，政府出臺(tái)一系列政策明顯無(wú)誤地傳遞著一個(gè)信號(hào)，就是“幫助低收入人群解決住房問(wèn)題”。

中冶置業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理侯寶旭則認(rèn)為，雖然建設(shè)保障性住房的利潤(rùn)為3％～5％，遠(yuǎn)低于商品房，但由于政府主導(dǎo)，并得到金融部門(mén)支持，因此風(fēng)險(xiǎn)性較低。中冶置業(yè)已在全國(guó)參建了400萬(wàn)平方米的保障性住房。根據(jù)預(yù)估，保障性住房能對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條產(chǎn)生拉動(dòng)，比如鋼鐵、設(shè)計(jì)、施工、建材等。北京高通智庫(kù)投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理張宏也表示，保障性住房將拉動(dòng)內(nèi)需，進(jìn)而成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎。

新規(guī)限定保障房建設(shè)要求

10月21日，北京市建委、市規(guī)劃委、市國(guó)土局、市發(fā)改委、市環(huán)保局、市政管委和市財(cái)政局聯(lián)合發(fā)布《北京市廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》，對(duì)今后保障性住房和兩限房的建設(shè)提出了一些新要求。

市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年8月《北京市廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》曾向社會(huì)征求意見(jiàn)。

按照規(guī)定，今后本市廉租房單套建筑面積將不大于50平方米，經(jīng)濟(jì)適用房單套建筑面積在60平方米左右：兩限房單套建筑面積不大于90平方米。但要求設(shè)計(jì)時(shí)實(shí)現(xiàn)功能基本齊全，并根據(jù)需求確定合理的戶(hù)型比例。

保障性住房及兩限房應(yīng)選址在地質(zhì)條件安全可靠、公共交通相對(duì)便利的區(qū)域，建設(shè)時(shí)著重安排老年人、兒童活動(dòng)場(chǎng)所，社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生等服務(wù)設(shè)施，適當(dāng)安排運(yùn)動(dòng)健身器械區(qū)和殘疾人助力車(chē)、小型三輪車(chē)停車(chē)位，方便居民使用。

為節(jié)能考慮，保障性住房和兩限房今后不得設(shè)計(jì)落地窗、外飄窗，建筑外窗應(yīng)采用傳熱系數(shù)不大于2.8w/m²·k的平開(kāi)窗。廉租房裝修要一次到位，達(dá)到入住條件。

優(yōu)先使用市政中水，沒(méi)有市政中水的，建筑面積5萬(wàn)平方米以上的小區(qū)，應(yīng)配套設(shè)計(jì)、建設(shè)中水系統(tǒng)。建設(shè)雨水收集利用設(shè)施和節(jié)水設(shè)施。屋頂或地表雨水經(jīng)收集處理后，用于綠化、回補(bǔ)地下水、景觀(guān)補(bǔ)水或作為中水系統(tǒng)的補(bǔ)充。

保障性住房應(yīng)采取集中供熱方式供暖，具備條件的應(yīng)優(yōu)先使用清潔能源。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房?jī)?yōu)先使用集中式太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)；兩限房提倡采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)。

新規(guī)對(duì)保障房的有關(guān)限定規(guī)范建設(shè)要求的同時(shí)，也為保障房與商品房之間在品質(zhì)上訂立了競(jìng)爭(zhēng)的標(biāo)桿，而這些細(xì)節(jié)變化也將影響市場(chǎng)格局的進(jìn)一步演進(jìn)。