房價不會大跌

連續三年大幅上漲的深圳房價自2007年4季度開始出現全面調整。根據深圳市國土和房產資源管理局的統計，2007年10月，深圳一手房價格攀升至17350元/平方米，到2008年5月份，一手房交易均價已跌至11014元/平方米。2008年7月初，關于“深圳斷供已過千億”的說法廣為流傳，市場對房地產的后市走勢更加恐慌。有觀點認為，在政府調控政策維持不變的情況下，深圳現象可能會蔓延到全國，引發全國性房價大跌和“斷供潮”。

資金鏈沒有想象中悲觀

判斷房價下跌的觀點首先源自于對開發商資金鏈情況的擔憂，認為信貸的緊縮和消費者的觀望將導致大量開發商資金鏈斷裂。2008年以來，國內房產銷售從癲狂跌落到低迷，武漢上演賣房模特裸體秀、深圳上演買房送寶馬、溫州鋪天蓋地的急售房產消息、恒大地產香港招股失敗、河南建業香港上市募集資金從計劃的80億元下降到實際募資不足14億……地產行業整體和開發商個體所面臨的資金壓力和現金流壓力是不言而喻的。根據國泰君安研究所地產分析師孫建平的測算，如果2008年商品房銷售額同比下降10％，銀行貸款同比不變，開發商自有資金同比增長36％，則2008年房地產行業資金概算缺口7100億元，相當于行業最高峰時期的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。雖然資金缺口確實較大，但是，孫建平指出，開發商也可以通過多種融資方式縮小這一缺口，比如境外上市和境外基金合作，拓展信托、夾層融資、產業基金等其他資金來源，通過項目和股權合作吸引行業外資金流入等。

萬科和宏遠的股權合作就是資金比較緊張時，開發商聯合拿地、合作開發的一個例證。2008年5月14日，廣東宏遠集團以500萬元從北京萬信投資發展公司收購東莞萬科置地50％股權(原另一股東中國對外經貿信托投資公司因資金期限和拆遷進程等原因而退出)，這意味著2007年4月遺憾沒有拿到地的宏遠集團將與萬科合作開發東莞“水濂山”地塊翡麗山項目。5月30日，廣東宏遠向萬科置地提供4.7億元股東借款，用于支付未付地價款。宏遠加入后，東莞項目的土地證可以盡快拿到，拆遷和開發進度都將因新股東和新資金的投入而加快。

在孫建平看來，部分開發商資金鏈斷裂不會導致群體性惡性降價，資金鏈斷裂或者瀕臨斷裂的開發商變賣項目比降價清盤的概率大。因為很多時候變賣資產的時間比降價銷售清盤的時間更快，投資回報率也比降價清盤高，尤其是在降價引起連鎖反應時。此外，開發商可以保留部分股權、即使降價也無法保證交房時間、最大債權人商業銀行以及政府的利益博弈等因素，都會使最終結果傾向于變賣資產。因此，部分企業資金鏈斷裂，更有可能通過上游項目資源的并購整合來結束。比如，在2004—2005年嚴厲的宏觀調控中，遭遇資金鏈危機的浙江南都、天津順馳都沒有通過大幅降價、賤賣房子來回收資金，而是分別把資產賣給了萬科和香港路勁基。

申銀萬國分析師江征雁和殷姿明確表示，大眾對開發商資金鏈的擔憂過于悲觀，對于房地產市場短期價格調整的幅度偏于悲觀。根據他們的統計，2007年全國土地出讓金及住宅投資額占住宅銷售額的比例分別為34％和71％，并且這兩個比例在過去的4年一直是呈下降趨勢的。這表明，雖然2008年信貸緊縮導致開發商資金面有所收緊，但是大部分開發商能夠抵御行業資金緊縮的寒冬。雖然不排除部分開發商由于去年高額拿地導致今年的土地開支較大從而帶來資金鏈的斷裂，但這不會是行業整體的狀況。

成交量下降不足懼

擔心房價下跌的另一個原因是需求萎縮。2008年新建商品住宅的銷售量同比下降明顯，其中深圳和廣州2008年新房成交量同比下降50％左右，北京和上海分別同比下降25％和15％左右。這是否意味著房價仍將探底尋找支點呢?

根據江征雁和殷姿的統計，截至2008年5月底，北京、上海、深圳等地的存量商品房面積均小于2007年全年的銷售面積，并未由于銷售萎縮而帶來存量商品房的大量積壓；另一方面，土地制度變更以及信貸緊縮，使得未來新增土地和開工面積將繼續呈減少趨勢，因此，從短期和長期來看，房地產并不會出現嚴重供過于求的情況。他們判斷：深圳、廣州已經經歷了價格的調整，目前市場處于逐步回升狀況；而長三角的市場相對穩定，北京可能需要略微的調整，但是價格幅度不會超過10％，全國整體來看，目前價格并不存在大幅向下的空間。

東方證券研究所地產行業分析師薛和斌對房價前景相當樂觀。他表示，供需情況并沒有想象中的那么差。成交量的萎縮主要源于政策對可供出售住宅數量即供給方面的抑制，而從市場熱度指標即“成交套數/可售套數”的變動可以發現，目前北京市場熱度和2007年的3、4月份交易熱度情況比較相似，深圳房價已基本企穩，上海的房地產市場仍將向好。他強調，在保持現有經濟環境條件和不繼續出臺嚴厲房地產調控政策情況下，未來半年內全國房價出現普遍下降15％-20％的情況屬于極小概率事件。

房價收入比是測量居民住房可支付能力的指標之一，瑞銀證券的一項測算顯示，中國大部分工薪家庭難以承受目前城市的房價；而摩根士丹利的一項統計則表明，雖然中國主要城市的住房確實變得較不可負擔，但2006全國整體房地產價格與2003年相比稍微變得較可負擔了。在薛和斌看來，由于計算方法的差異和統計數據的缺乏，中國的房價收入比根本就不具備國際可比性。根據他搭建的“全國商品房銷售均價變化/城鎮居民人均可支配收入變化”指標，2007年房價的上漲盡管比2006年泡沫加大，但還是以居民收入水平提高所帶來的住房真實需求為依托的。拋開房地產市場本身的供需關系和政府調控的影響，目前“高增長、高通脹、負利率”的宏觀經濟環境對房價具有一定支撐作用：一方面經濟高增長情況下房地產實質有效需求將保持高速增長；另一方面，高通脹和負利率，房地產的保值增值作用會使得房價得到有力支撐。國際歷史經驗也表明，“高增長、負利率”的同時地產一般都處于牛市當中；當經濟出現衰退，同時負利率消失時，房價才出現下跌。

短期方向仍不明朗

雖然房價大跌的可能性很小，但也并不意味著房價會快速走出“谷底”，各專業人士均表示，房價快速回升的可能性很小。聯合證券地產分析師魚晉華從宏觀層面分析，當前國內經濟正處在人民幣升值的沖擊之下，產業結構面臨升級和轉型的特殊時期，房地產作為第三產業，其需求的增長來自其他行業的收入增長，在國內經濟尚未走出產業結構調整的壓力之前，房地產行業難以出現過去兩年極度繁榮的景象。高盛高華證券地產分析師王逸在認為短期房價走勢并不樂觀：“在相關重要政策，如關于第二套住房的按揭比例無實質性放松的情況下，基本面前景不大可能會有好轉。我們預計，交易量不會有顯著的復蘇，同時，在大量新增供應可能上市的推動下，主要城市的庫存水平可能迅速增長，這會在今年晚些時候給房價帶來進一步的壓力?！?/p>

江征雁和殷姿也承認，雖然房地產的供需缺口很大，但2007年房價上漲過快透支了部分需求，加上觀望情緒會加劇短期需求的萎縮，從而使短期內可能會形成供過于求。此外，行業緊縮的狀況在2008年并不會得到放松。長期的資金緊縮，一方面收縮了流動性，導致市場需求方資金的相對緊張；另一方面，使供給方的資金不斷收緊，導致開發商減少拿地規模，降低開發速度，從而導致未來的供給進一步下降。也就是說，緊縮政策實際上是從供給和需求兩方面都產生了抑制作用，很難判斷哪一方面的抑制更大。