武漢城市圈物流地產運營模式研究

[摘要] “中部崛起”戰略的實施、武漢為龍頭的8+1武漢城市圈的發展，“資源節約型社會”和“環境友好型社會”的建設成為武漢城市圈物流地產發展的良好契機。本文通過分析武漢城市圈物流地產戰略優勢和物流地產運營模式，提出了武漢城市圈發展物流地產模式時應注意的問題，使物流地產服務于武漢城市圈經濟發展。

[關鍵詞] 武漢城市圈 物流地產 “普洛斯”模式

一、物流地產的概念與內涵

作為全球最大的物流地產開發商和服務商，普洛斯公司對“物流地產”的解釋是：根據顧客的需求，選擇合適的地點，建設、運營與管理專用物流設施，而且準備采用本地與全球的專業技能開發物流配送設施，與客戶比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作關系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現代物流設施。物流地產屬于工業地產的范疇，指投資商投資開發的物流設施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產開發商、物流商、專業投資商?，F代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。同傳統的物流地產相比，它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。

二、武漢城市圈實施物流地產戰略優勢分析

1.“中部崛起”戰略的實施、武漢為龍頭的8+1武漢城市圈（包括湖北省內的武漢、黃石、黃岡、咸寧、孝感、鄂州、仙桃、潛江、天門等9個城市）的發展，便捷的武漢城市圈一小時通達交通條件為物流地產提供良好的區域經濟運行平臺。

2.勞動密集型產業和一般加工制造業大量向中西部地區的轉移，也包括資本密集型和技術密集型等產業環節的全國戰略調整。武漢“8＋1”城市圈在勞動力、工業配套能力、國內市場規?？平叹C合實力等方面的優勢，使之成為承接東部產業轉移最重要的區位之一。制造業的發展和升級，給武漢“8＋1”城市圈工業開發區的發展提供了新的歷史性機遇，其間也蘊藏著新的商機。武漢市綜改試驗區建設提出要打造“資源節約型和環境友好型”的兩型社會，而這必然導致物流業的升級轉型以及產業鏈的重新分配，由此涉及到的工業地產開發規模也將是巨大的。隨著國家相關優惠政策的制定，武漢地區物流產業的發展態勢是驚人的。

3.物流地產土地成本相比房地產開發用地具有超低成本優勢。物流地產屬于工業地產的范疇，工業用地是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質用地，工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產土地的批租年限為50年。由于物流園區在經濟開發、促進多種物流資源的整合、改善城市環境等方面的明顯作用，武漢市及遠郊城區政府及企業在近幾年中不約而同地將其作為推動地區、區域和城市物流發展的重點工程，給予大力的支持。在工業用地較為充裕價格較低的東西湖區、江夏區、黃陂區、蔡甸區、漢南區、新州區及“1+8”城市圈中鄂州葛店開發區及咸寧、孝感、鄂州、仙桃等地都可以提供土地建設物流園區。

相比于住宅地產，物流地產屬于工業地產范疇。物流地產并不受人們關注，由此開發商對工業地產的開發也并不熱情。這也是造成武漢市工業地產發展不龐大的原因之一。國家對房地產市場的宏觀調控所產生的效果日益顯現的時候，真正的機遇是如何獨辟蹊徑，細分市場去搶占制高點，物流地產可謂是一條新路。它的投入不一定很大，只要開發商和物流企業選準位置，采取適當工業地產經營模式和拿地方式，回報是驚人的。

三、武漢城市圈物流地產的運營模式

有學者按照不同的投資和管理主體把物流地產劃分為四種運營模式，分別是：地產商開發，租售給物流商并代其管理；物流商自投資，自已經營管理；地產商和物流商合作經營；由第三方牽頭，實現物流商和地產商強強聯合，并分析各種運營模式的利弊。根椐武漢城市圈得天獨厚的地理優勢，依托現代制造業、服務業發展帶來的巨大需求市場，主要采用地產商開發，租售給物流商并代其管理的模式，發展吳家山物流園區、沌口物流園區、光谷物流園區和陽邏港口物流園區和舵落口物流基地、丹水池物流基地、楊泗港物流基地。

對于武漢城市圈物流地產的運營模式，筆者更傾向于第一種運營模式的理由如下：

1.借鑒國外物流地產的發展經驗。專業物流地產商熟悉相關政策、物業管理和設計的豐富經驗、了解市場需求，為客戶提供定制化的優質服務，而自建租賃是其主要的發展模式。例如，普洛斯以“建設—租賃—管理”的方式，在進入中國市場不到3年的時間里，在14個城市建有20個物流園區，已建成和在建的物流用物業達100萬平方米，總面積出租率達95%。

2.降低了物流企業的經營風險。物流商自投資自管理，這種模式的缺陷在于如果物流企業對自己的實力與需求評估與預測不準確，將會出現建設的物流設施與實際需求不匹配的狀況，影響物流企業的正常運營，增加其經營的風險。而靈活機動的租賃模式，客戶能夠按照實際需求選擇租用面積合適、位置便利的倉儲設施，從而大大降低了客戶的經營風險。

3.提升了物流企業核心競爭力。物流經濟時代，顧客需求發生了深刻的變化，越來越多的物流企業選擇了租用而非自建物流倉儲設備。租賃的方式減少了物流企業對固定資產的投入，使其資金集中投放在技術改造與產品研發上，提高物流管理能力與水平，從而提升了其核心競爭力，實現了帕累托最優。

四、武漢城市圈發展物流地產模式時應注意的問題

1.物流地產開發商應充分考慮市場風險，要根據實際情況合理開發。目前，在武漢有很多開發商和大型企業對于物流地產普遍持樂觀態度，到處在武漢市及遠郊城區圈地，而對風險估計不足，這不利于武漢城市圈物流地產的合理發展。

2.政府應加強對物流地產的宏觀規劃和指導，并給予一定的優惠扶持政策。由于物流地產在中國剛剛出現，各地政府對于物流地產的規劃審批、土地審批等方面的調控措施還沒有跟上。這就需要武漢城市圈各級政府及時召集有關專家，制定相關的宏觀規劃和政策指導，統一規劃、合理布局重大物流基礎設施建設項目，以利于物流地產的良性運轉。

對符合武漢城市圈整體規劃、區域經濟發展規劃的物流地產企業項目要給予一定的優惠扶持政策。對物流地產企業的融資、稅費減免、土地使用等出臺一系列鼓勵物流業發展的新措施和政策，如：對參與新型物流設施建設的投資者，在項目建設和完工后一定期間享受稅收減免；減少物流項目和物流企業的土地使用費，并適當延長使用時間；投資物流地產業的企業可享受較低的融資費用等。

3.武漢地區物流企業應該根據自身的經濟實力和發展目標，選擇合適的模式，切忌“隨大流，一哄而上”。例如大型物流企業可以采用“普洛斯”模式或與地產商合作的模式，充分降低市場運作風險，提高資金利用效率。

4.加快物流地產人才培養和理論研究。目前武漢乃至全國對物流地產的探索主要是在實踐階段，而理論階段的研究很少，通曉物流和地產的人才更少。為了發展物流地產，提高物流運營效率，必須培養高級物流人才，引進國外先進技術，加強相關理論研究。

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