廣州商品房高空置率與高價格并存之謎

[摘要] 進入21世紀以來，廣州的商品房空置率居高不下，房價卻一直攀升。本文闡述了出現這一現象的幾點原因，重點解釋了廣州商品房的空置率為何這么高，并提出了幾點建議。

[關鍵詞] 商品房 空置率

一、樓房空置率高，房價卻居高不下

樓房的空置率有很多不同的定義，其中一個較為被廣泛接受的是：可供銷售或出租但是尚未銷售或出租的房屋，不包括已經出售或出租的房屋在內。這個定義關注的是房地產市場的供求關系。當前流行的空置率計算方法有兩種:全社會空置房面積除以全部住房面積;空置商品房面積除以3年內竣工的建筑面積。

從以上的數據可以看出，目前國內超過1.2億平方米的商品房是空置的。這些占壓的資金超過2500億元。根據CNKI知識搜索網公布的數字，1997年廣州商品房的空置率為10.7%，此后逐漸上升，2001年為23.1%，2002年的上半年又新增598.67萬平方米，同比增長6.97%，直到2003年上升到23.6%。廣州樓房的空置率已經長期地超出國際警戒線所規定的10%。

在空置率居高不下的同時，房價仍然保持著猛漲的趨勢。2005年廣州十區住宅均價為5117元/m2，比2004年上漲了10.8％；2006年住宅均價為6352元/m2，比2005年上漲了24％；2007年1～5月，十區住宅均價為7462元/m2，比去年的整體均價上漲了17.5％。可見，這三年來，廣州一手住宅均價一路上漲，2007年1～5月的均價和2004年全年均價相比，漲幅已超過60％。

二、商品房供求不平衡與空置率高并存

1.住房需求越來越強勁的原因

(1)外來人員外來人員的住房需求持續上揚，主要包括外來經商人員、各院校畢業生。外地人員在廣州打拼幾年稍微有了點成就后往往打算購房定居下來。

從表2的數據可以看出，隨著高校擴招的趨勢，畢業生越來越多，而他們當中有很大一部分希望留在廣州發展，他們渴望通過幾年甚至是幾十年的奮斗在廣州落戶扎根，成為城市的主人。從中可見住房的需求是非常旺盛的。

(2)已有住房但想改善居住條件的人數增多。這些人往往已經擁有一套以上的房子，但已經有點破舊。隨著生活水平的提高、生活質量的改善，手頭富裕的他們希望可以住上更好的房子以改善居住環境。

(3)投資性購房需求旺盛。很多人喜歡炒房，低價買入一套房子之后高價轉手賣出，從中賺取差價。或者是買了房子之后租出去，收取傭金。這種投資性購房的買家占了購房者中的很大一部分。

2.住房供給增加速度相對減緩

自2004年以來，房價持續上漲，但無論是從全國的建筑竣工面積來看還是從廣州、深圳的房屋建筑施工面積來看，其增長的速度在放緩。由于土地供應量的限制以及建筑施工的滯后期，想要在短期內顯著地提高住宅供應量幾乎是不可能的。廣州的住宅供給的價格彈性很低，即使房價猛漲，住宅供應量還是緩慢增長。

三、空置率為何那么高

1.房地產商謀取高額利潤

歷史上廣州房地產空置規模最高是在2003年，空置面積為722.01萬平方米，空置率達到23.6%。為什么房子建好之后還要空置起來？價格是一個非常重要的因素。沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。空置率那么高，一方面是住宅結構問題，面積適中、檔次屬于中低檔的住宅蓋的不夠多。另一方面是房地產開發商有意存留一些房子不賣。

為什么呢？房地產商囤積樓房的目的是為了謀取最大的利潤。如果他們預期房價會迅速上升，最佳對策就是將蓋好的住宅推遲出售。房價上漲形成的利潤不僅能夠覆蓋住宅空置的各項成本（如住宅的閑置成本、維護成本、貸款利息等），還能夠帶來超額利潤。所以，空置率上升在一定程度上反應了房地產商對房價的預期。

但是，房地產商手中的住宅積壓到一定的程度，就會使他們遭受流動資金的約束。一般房地產商修建完一棟住宅，就會再想建一棟，如果遭受流動資金約束的話，同時考慮空置住宅的成本和機會成本，還要在規定時間內償還銀行貸款利息，也許就會停止新建項目，或者是降價出售建好的住宅。房地產商不可能長時間地將建成的住宅握在手中待價而沽。從這個角度看，空置率屬于一種市場現象，只要沒有出現市場失靈，政府就用不著干預。

事實上，很多房地產商與地方政府和銀行進行合作。從總體上看，目前廣州的房地產市場處于寡頭壟斷局面，不能簡單套用充分競爭市場理論。

房地產商為“囤積”商品房，使得市面上形成“缺貨假象”，間接推高樓價。對比2005年和2006年五一黃金周的樓價發現，2005年5月廣州市十區商品房樓價為5460元/平方米，而2006年5月1日至7日，廣州市十區新建商品住宅實際簽約826套，簽約面積9.47萬平方米，簽約金額5.66億元，簽約均價5976元/平方米。一年時間，樓價升了500多元/平方米。另外，陽光家緣網站上顯示，06年越秀區的樓盤銷售均價已經達到8252元/平方米，天河區的樓價也瀕臨8000元/平方米。房價還不斷上升，并且上升的速度越來越快，直到2007年年尾才有所下降。盡管2007年12月廣州樓價的跌幅為全國第一，達22.59%，但廣州商品房均價為12670元/平方米，比2006年5月份的均價翻了一番！房地產商將空置的房子抓在手里，拖得越久，房價越高，賺得就越多。所以，房地產商必然會給建好的住宅標個非常高的價格，不急于出售。

某些房地產商的目標是利潤最大化而不考慮國有資產或銀行貸款的損失。他們寧可將住宅空置也不愿意降價銷售。在空置期間，當資金鏈緊張時，他們向別的銀行借新債還舊債，又可以拖上一段時間。實際上，這些房地產商拿銀行的錢在賭博，堅守高房價不肯讓步。只要賣出高價，超額利潤足以彌補空置成本。

2.政府、銀行對房地產業的照顧

80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行的貸款。可以說，正是由于銀行的放寬貸款使得新樓盤猶如雨后春筍般層層涌現，市場的長期空缺使消化量異常良好，現金流的迅速轉化與項目開發形成了一個短周期的良性循環。盡管房地產商定的價格很高，但考慮到購樓需求的旺盛，只要賣出去銀行就能回收投資，從而間接使得廣州樓房價格與空置率那么高。另外，政府對房地產商也比較照顧，既沒有作直接的限價措施，也沒有要求房地產商對外公布房價成本。

3.樓市的積極預期

從投機需求看，房地產的投資者當然想房價穩定上漲，因為這樣他們才能夠獲得超額利潤。再者，民眾對房地產市場的未來預期較為樂觀，有部分一次置業者甚至買漲不買落，這樣理性預期會推動房價上升；從旺盛的真實需求看，隨著居民的可支配收入不斷增加，房價可能會漲。由于樓市的積極預期，間接推動房價上升，從而使空置率攀高。

四、降低商品房空置率的對策與建議

1.政府調整金融紀律是降低空置率的關鍵

空置率10%是國際公認的房地產開發紅綠燈。而廣州的商品房空置率已經超越了這個危險邊界，這無疑會成為懸在銀行頭上的一把“達摩克利斯之劍”，蘊藏巨大的金融風險。

有些人也許會問：空置率高無非是有些建好的住宅沒有賣出去，就算空放個好幾年，房子還是房子，只要不垮掉，基本的價值還是在那里，怎么會變成了銀行頭上的一把劍呢？其實，在居高不下的空置率和金融危機之間有一個通道，那就是銀行房貸。

住宅空置本身并不直接構成金融風險，風險在于開發商手里的銀行貸款。房地產商的房子賣不完或者沒有賣出去，到期不能還貸付息，銀行就會追債討債。假若房地產商拔腿而逃，銀行最后只能把房子拿過來拍賣，拍賣的價格一般會低于房地產商的定價，由于這種差價所造成的損失則全部由銀行自己承擔，造成銀行的嚴重壞賬；假若房地產商定價太高，故意“囤積”房子，到期不能還貸付息，也會造成銀行的呆賬。

政府應該運用行政手段控制房價上漲幅度，嚴肅金融紀律，可設立在沒有還清貸款之前一律不再提供新的貸款這樣類型的規定，使得房地產商的資金鏈繃得緊一些，從而降低房價，壓低空置率。

2.采取新的經濟適用房政策

2007年8月13日國務院公布24號文件是關于經濟適用房政策的。廣州政府可以適當地讓某些空置樓盤成為經濟適用房，或者多蓋些60平方米以下的住宅，免收低價，其他稅費減半。這樣的經濟適用房比商品房便宜不少，讓收入較低的人能夠買得起。

另外，還應該對經濟適用房及其購買者進行嚴格監管，規定經濟適用房只能夠自住，不得上市轉讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動。在嚴格經濟適用房的同時加大對違規行為的處罰力度。

3.政府運用行政力量改變房屋供給結構

當前廣州的高、中檔的商品房占據了絕大部分的市場，而低檔房極有可能是供不應求的。政府應該增加低價土地的供給，同時開發商要根據當地居民的實際購買力分配好高檔戶型、低檔戶型的比例，這樣無疑會實現空置率的大幅回落，同時也會讓更多的低收入者成為購買者。

參考文獻：

[1]吳慶玲:房地產價格評估[M].北京：經濟科學出版社，1998

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