從政府工作報告看２００９年房地產市場發展

從有關的統計數據來看，2008年開始全國的房地產市場開始出現重大的調整，不僅一些城市房價下跌，而且全國普遍出現住房銷售快速萎縮，而這是政府工作報告現實基礎。在此，我們先來看當前國內房地產市場形勢。

首先，從房地產市場的價格來看，國內房地產市場的價格在早幾年快速上漲的基礎上，2008年房價上漲幅度開始逐月下降，但全國70個大中城市的房價仍然處于上漲態勢，全年上漲6.5％，并且不少地方房價仍然處于高位。還有，從全國70個大中城市的房價上漲水平來看，2009年一月，上漲最大的城市有銀川(8.0％)、三亞(6.8％)、?？?3.1％)、蘭州(3.8％)、烏魯木齊(2.8％)、安慶(3.3％)、煙臺(4.3％)、濟寧(3.9％)、北海(4.1％)等城市。也就是說，盡管2009年一月份，國內房價指數增長為負數(0.9％)，但是，其負增長幅度十分微小。而且，房價負增長主要表現為沿海一線城市，比如廣州與深圳，在內地二三線城市房價仍然處于上漲通道。

2008年房價的上漲，一定會讓房地產開發投資快速增長及各類資金以不同的方式大量流入房地產市場。2008年1～12月份，全國房地產開發投資完成額為30579億元，同比增長20.9％(2005～2007年則同比分別增長為19.8％、21.8％、30.2％)。也就是說，2008年房地產開發投資增長低于2007年水平，而高于2005年和2006年的增長水平，但2008年的總完成額大于2007年5000多億元。其中，中西部地區同比分別增長31.7％、22.7％：住宅開發投資完成額為19332億，同比增長25.2％。也就是說，2008年房地產開發投資的總盤子仍然不小，并開始向中西部地區轉移。

2008年1～12月份進入房地產的資金達38148億，同比增長1.8％，增幅比2007年低，但總量則在大于2007年多。其中銀行貸款6600億，同比增長1.0％，多增100多億(房地產開發貸款多增，而且住房個人消費貸款少增，1～12月份個人住房消費貸款3572億，負增長29.7％，少增加1300億)；利用外資726億，同比增長13.3％，金額多增加70多億；自籌資金15081億，同比增長28.1％，同比多增加近3500多億。也就是說，盡管2008年流入房地產市場資金增幅有所下降，但是總量沒有減少，只不過資金來源方式不同。2008年流入房地產的資金為兩大塊，即自籌資金來源和其他資金來源，而且商業銀行流入房地產資金比重下降。這說明了兩個方面的問題：一是房地產融資出現的多元化格局，特別在全球資金緊縮的情況下，房地產開發商正在利用各種方式讓不同的資金流入房地產市場。二是隨著次貸危機爆發，房地產下行的風險越來越大，在此情況下，商業銀行開始對房地產的信貸收縮，這種格局在短期內不會改變。而2008年房地產銷售的萎縮，最為重要的是個人住房按揭貸款迅速減少。這里有兩個方面的原因，一是由于政策與市場變化，住房投資者逐漸在退出市場，二是房地產市場購買對象發生大的變化。

1～12月份，全國房屋施工面積達274149萬平方米，同比增長16.0％，同比多開工近4億平方米。房屋竣工面積58502萬平方米，同比負增長3.5％，與上年基本持平；房屋銷售面積62088萬平方米，同比負增長19.7％，同比少銷售近14000萬平方米，基本上全年都處于負增長：商品房銷售金額24071億元，同比負增長19.5％，銷售金額減少5000多億元，連續出現9個月的負增長。從上述的數字來看，全國房屋開工、竣工面積增長比較快，但住房銷售出現了嚴重的負增長。房地產商手中持有住房越來越多，住房的空置率越來越高。

從數據可以看到，2008年國內房地產市場開始出現某種意義的變化。這種變化一是表現為住房銷售迅速萎縮，進入住房投資的人減少；二是住房銷售的減少，最為關鍵的問題是房地產市場價格調整與居民實際購買力相差較大。如果房地產開發商繼續維持房地產的高價格，希望以房地產投資者的定價來讓住房消費者來購買，這是不可能的。特別是受美國次貸危機的沖擊與影響，全球所有的商品價格都出現全面下跌，國內房地產價格也理所當然地在調整范圍之內了。因此，當前國內房地產市場態勢是，一方面住房銷售迅速萎縮，但房地產企業則不愿意調整價格讓住房需求釋放出來，而是希望通過政府改變現行的政策讓購買進入市場來消化這過多的住房供給；另一方面，住房的消費者由于房價過高而沒有支付能力進入市場，從而使得巨大住房消費需求無法釋放出來。在這種情況下，擴大內需更是無從談起。房地產市場這種僵局的出現，基本上是地方政府及房地產開發商與住房消費者利益博弈的一種結果。特別是地方政府及房地產開發商一直試圖利用其在市場中占有格局，希望如早幾年那樣，通過改變政府的房地產政策及輿論攻勢誘導住房消費者進入市場。但是當前的房地產市場環境完全改變，政府房地產政策調整了，這場房地產利益博弈主導權已經轉移到住房消費者手上。如果房地產開發商不改變目前這種利益格局，不通過房價機制來調整市場的利益關系，那么最后輸者只能是房地產開發商及地方政府。

2009年政府工作報告中，涉及房地產市場的爭論和提案比任何一年都多。不過，報告中關于房地產市場內容的闡述，基本上是在2008年131號文件基礎上再具體化，其內容沒有超出131號文件的內容。

報告中房地產方面的內容包括：一是，強調了促進房地產市場穩定，比如報告要求采取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。(但是，報告關于房地產方面的內容不像早幾年那樣大談穩定房價，而根本沒有談到房價問題。)從這意義上說，今年所指的房地產的穩定發展不是穩定房價，而是穩定房地產投資與消費。在當前房地產銷售急劇萎縮的情況下，要穩定房地產投資與消費，當然要從價格入手，房地產存量多了，供大于求，就得通過房價來調節，來減少房地產企業存貨。這樣，才能保證房地產投資與消費的穩定。

二是，如何穩定房地產市場的發展。報告中把整個“落實房地產穩定措施”放在如何把房地產市場發展的支柱性與居民住房條件的改善性結合起來，重點放在居民自住性的住房消費上。而住房的自住性消費，其中包括了保障性住房的建設落實。比如爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題；今年擬安排430億元，用于補助低保住房困難家庭的實物廉租房建設：幫助進城農民工解決住房困難問題。擴大農村危房改造試點范圍等。也就是說，加大保障性住房投入，是今年擴大房地產居民消費首要任務。這些都是早幾年沒有的內容，今年則是通過具體的財政安排完全落實了下來。

三是，對于鼓勵居民的自住性住房消費。報告中提出了通過住房公積金安排，信貸優惠及稅收優惠安排來支持居民購買自住性和改善性住房。在這里，特別提出了對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對于這些都在131號文件中已經確定了政策。值得注意的是，盡管這些政策比2007年房地產大繁榮時期的政策要寬松得多，但是“核心”沒有改變——對于購買住房者所有的優惠，基本上只是保證個人住房自房性購買，而且這種住房的自住性購買都給出了一定的限制條件。

四是，為了促進普通商品住房消費和供給，報告也要求加大對中小套型、中低價位普通商品房建設的信貸支持。也就是說，早些時候有人說要取消國六條的90/70政策，看來并非容易。

從以上政策內容來看，其表現出以下幾個方面的特征。第一，房地產市場對擴大內需的重要性。房地產內需擴大的基點要放在居民的自住性消費上，放在房地產市場發展是為改善全體居民的基本居住條件上。無論是保障性住房，還是商品性自住性購買的各種優惠政策都表明了這一點。

第二，既然報告中明確了當前房地產市場是消費為主導的市場，那么房地產的價格就得由絕大多數居住實際支付能力來決定。當前國內房地產市場的需求是否能夠釋放出來，或房地產市場能否成為擴大內需的動力，在于房地產市場的價格能夠適應絕大多數居民實際支付能力。因此，2009年的房地產市場價格的調整可能成為絕大多數居民住房需求能否釋放出來的關鍵。一些房地產開發商希望政府出臺有利他們的政策把房價“托”在房地產投機者所定位的價格上是不可能的。最近有些城市出臺房地產救市政策，這些城市的房價開始上漲，但是這只是回光返照。因為，房地產市場穩定并不是讓價格穩定在某個高位，而且要讓房地產消費需求釋放出來，讓這個市場供求關系達到平衡。只有房地產供求關系實現平衡，才能夠保證房地產市場投資與需求穩定。

第三，今年報告最大利好政策是政府對第二套限制信貸政策松綁，不少媒體也大力宣傳政府報告是對二套信貸政策松綁，但是實際上不是如此。銀監會劉明康就指出這是房地產開發商及媒體對報告中二套住房政策的誤讀。其實，對于取消對第二套住房的限制問題，這次報告給出明確的標準。報告指出，只有是自住性的普通住房才能夠比照首次房貸的優惠條件。而且，不僅對二套住房限制放開限定了條件，更重要的是，整個房地產市場的價格進入下行通道，二套住房優惠政策放開可能會增加商業銀行的風險并降低其收益。由于二套房放開與否的掌握權在商業銀行手上，商業銀行對此政策的積極性不會太高，特別是當商業銀行對二套住房購買者貸款及整個行業下行風險的判斷時，商業銀行完全有理由減少此類貸款。

在全球經濟衰退的周期性調整背景下，房地產開發商要認清當前房地產市場的形勢及政府的房地產政策。如果房地產開發商能夠順應全球經濟的周期性調整，降低房地產企業利潤預期，讓房價降低到絕大多數住房消費者有支付能力的價格水平上，那么房地產市場的需要就能夠釋放出來。我想，這是2009年房地產市場得以發展或回歸理性的根本所在。當前的情況是，政府政策確定了、市場完全改變了、購買住房的對象不同了，那么房地產企業不改變企業利潤預期能行嗎?這就是2009年房地產市場的現實。

從這樣的意義上來說，2009年的房地產市場，一是中央政府再出臺救市房地產政策機率不會太高：二是在政策已經確定及市場發生的巨大變化的情況下，國內房地產能否恢復就在于房地產市場價格調整幅度，如果國內房地產市場沒有經過一輪重大價格調整，它要發展是不可能的；三是既然國內房地產商不愿意進行調整，因此房地產市場價格要回歸理性比較慢，甚至于是一個相當漫長的過程。如果這種情況出現，房地產將成為中國經濟的調整與恢復及擴大內需的巨大障礙；四是由于國內房地產市場調整緩慢，一定會讓更多人及企業徘徊房地產市場之外而且出現僵局。一旦這種情況出現，不僅讓國內房地產市場風險越積越大，也容易導致中國房地產市場的硬著陸。

這些均可能是2009年中國房地產市場將發生的事情。