房地產(chǎn)市場何時(shí)能春暖花開？

2009年1月份，受春節(jié)因素影響，全國樓市成交表現(xiàn)低迷，各城市未能延續(xù)08年年末回升的態(tài)勢，市場供應(yīng)和成交量環(huán)比均出現(xiàn)大幅回落；與去年同期相比，僅華南的廣州、深圳等城市樓市成交有較大幅度回升態(tài)勢。

是回暖，還是乍暖還寒

2008年，在全球金融危機(jī)的形勢下，中國政府以審慎和靈活的宏觀調(diào)控政策，保持了中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。2008年上半年，在國家調(diào)控政策主導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)市場逐漸由2007年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過度需求泡沫得到有效的抑制：但2008年第三季度，市場開始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。在國家“保增長”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場進(jìn)一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。

2009年1月份，受春節(jié)因素影響，全國樓市成交表現(xiàn)低迷，各城市未能延續(xù)08年年末回升的態(tài)勢，市場供應(yīng)和成交量環(huán)比均出現(xiàn)大幅回落：與去年同期相比，僅華南的廣州、深圳等城市樓市成交有較大幅度回升態(tài)勢。

面對全國樓市持續(xù)低迷狀況，中央和地方政府加大了救市力度：不僅廢止城市房地產(chǎn)稅暫行條例，還放寬購房入戶政策、第二套住宅房貸優(yōu)惠政策、上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款上限等；但市場熱度仍未提升，全國大部分城市綜合指數(shù)持續(xù)小幅下滑，同比降幅逐步加大。2009年1月，房地產(chǎn)市場依舊冷清，雖然中央和地方政府依然陸續(xù)出臺(tái)“救市”政策，但效果甚微。

2009年2月份，國家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，北京、上海、杭州、深圳等大中城市的房地產(chǎn)銷售量都有所增加，大部分城市2月份成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅上升。一線城市中，北京、上海和深圳成交面積環(huán)比分別增長28％、53％和25％。二線城市中，蘇州和廈門成交量環(huán)比增幅更是超過100％。成交量出現(xiàn)下降的城市僅有青島和南京，成交面積環(huán)比分別減少了13％和9％。此外有7個(gè)城市2月份成交量要好于2008年平均水平，其中天津、成都和蘇州還創(chuàng)出了2008年以來的新高。

2009年3月份，政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的提法更加積極，其中似乎隱含了國家對如何促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的新的政策思路，譬如通過房地產(chǎn)稅改革來引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)、通過“收儲(chǔ)”來化解房地產(chǎn)空置過高的危機(jī)等，對市場信心以較大的提振。隨著國家4萬億投資的推出以及十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的出臺(tái)，國內(nèi)的部分先行經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如M2增速、新增貸款數(shù)量等都出現(xiàn)了轉(zhuǎn)好的跡象；從行業(yè)上看也出現(xiàn)了房地產(chǎn)銷售回暖的態(tài)勢，但僅以此就推斷房地產(chǎn)行業(yè)觸底仍然為時(shí)尚早。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整仍未結(jié)束，但房價(jià)在近期出現(xiàn)大幅下跌的可能性估計(jì)也不會(huì)很大。

樓市回暖，要牽好“牛繩”

溫家寶總理在這次兩會(huì)政府工作報(bào)告中，有較大篇幅是關(guān)于房地產(chǎn)的。其大體可以分兩部分：第一部分是加強(qiáng)保障性住宅的，這些都非常具體，有具體金額和套數(shù)；另一部分是關(guān)于房地產(chǎn)市場的。政府工作報(bào)告提出的辦法都是用市場的辦法去鼓勵(lì)房地產(chǎn)的發(fā)展，而一個(gè)繁榮的房地產(chǎn)市場對于經(jīng)濟(jì)增長的意義，已為近年來的發(fā)展事實(shí)所證明。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，牽涉面廣，市場起伏波及水泥、鋼材、家具等行業(yè)的興衰，一旦陷入低迷，將對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大損害。尤其在當(dāng)前外需減弱、經(jīng)濟(jì)增長趨緩的背景下，保證房地產(chǎn)投資適當(dāng)增速，對于“保增長”至關(guān)重要。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用結(jié)合起來，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。

樓市偏冷的表現(xiàn)是成交量在下降，而并不是房價(jià)有多么大的下調(diào)。高房價(jià)不回落，居民怎么會(huì)有更多動(dòng)力購房?現(xiàn)在很多地區(qū)的房價(jià)依然高得離譜，與居民的實(shí)際購買力之間依然存在很大差距。如果不能讓房價(jià)回歸理性，市場反應(yīng)就不可能值得期待。樓市泡沫必須要擠出來才有可能促使交易量回升。我們要認(rèn)識(shí)到的是，在宏觀調(diào)控中，政府的責(zé)任在于防止房價(jià)急劇下調(diào)，而不是阻止下調(diào)。要想讓消費(fèi)者積極購房，就要減輕高房價(jià)本身給人們帶來的負(fù)擔(dān)。實(shí)際上，相對消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)商更需要調(diào)控，不讓他們認(rèn)識(shí)到市場的嚴(yán)峻、主動(dòng)調(diào)整價(jià)格，樓市就很難掉頭回暖。降價(jià)既能進(jìn)一步刺激消費(fèi)，也有助于回籠資金，更能從根本上防止樓市出現(xiàn)大起大落而影響到經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定，何樂而不為?

經(jīng)歷了自2007年底以來的樓市蕭條，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)嶄新的買方時(shí)代。在房地產(chǎn)市場，購房者逐漸成為了對房價(jià)擁有最終話語權(quán)的一方。中國各地正在加快保障性住房建設(shè)。2008年底，中央政府公布規(guī)模達(dá)4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激政策，將9000億元的份額投向保障性住房市場。可以預(yù)見，2009年全國許多城市將迎來保障性住房建設(shè)高潮。保障性住房使得一些城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化。保障房的增加使得各地過去高企的房價(jià)加快了調(diào)整。逐步回歸到越來越多的城市中等收入家庭有能力購買的水平。

不斷出臺(tái)的利好，讓樓市需求有所回暖，而開發(fā)商的信心，也同樣得到巨大的鼓勵(lì)。但如果房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)為形勢就將一片大好，那還為時(shí)太早。中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，在本次金融風(fēng)暴中已經(jīng)遭受重大的打擊，實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退對中國經(jīng)濟(jì)的影響是深遠(yuǎn)的，這一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的結(jié)局，是中產(chǎn)階層的大規(guī)模破產(chǎn)。

隨著首付、稅收和利率的大幅下降，購房者的負(fù)擔(dān)將大幅減少，樓市需求將很快得以釋放。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張情況并沒有得到改善，房企度過難關(guān)的最佳手段依然是讓價(jià)格理性回歸。這，也是中央政府公開呼吁開發(fā)商主動(dòng)調(diào)整價(jià)格以適應(yīng)市場的最關(guān)鍵問題。伴隨著銀根放松和利率稅收下降，樓市需求將逐步釋放，但要樓市真正回暖，還需要房價(jià)的理性回歸。如果房企能夠順應(yīng)時(shí)勢調(diào)整價(jià)格，讓房價(jià)與釋放的需求對接，樓市將有望回暖。

回暖，還得訴諸市場

現(xiàn)在樓市出現(xiàn)了比較明顯的觀望期，可大家還是要清楚地看到，以往每次觀望期結(jié)束后，就是樓價(jià)的又一波上漲可開始。盡管這次觀望期和以往有所不同，但指望一直觀望到樓價(jià)大幅下跌恐怕不太現(xiàn)實(shí)。

對于房地產(chǎn)市場來說，目前內(nèi)需的供給面大于需求面，但這里面的需求只是表面需求，而剛性需求永遠(yuǎn)大于供給，只有在剛性需求得到釋放的前提下，房市回暖才能有望。

對于樓市回暖一說目前比較普遍的說法是：一二線城市房地產(chǎn)成交量08年已經(jīng)見底，09年將啟穩(wěn)回升，而其它城市將滯后半年左右：二月份成交量回升有低基數(shù)和壓抑需求釋放因素，三月份成交量將難以繼續(xù)大幅度提升，二季度將趨于穩(wěn)定。房價(jià)則將滯后于成交量見底，維持09年四季度價(jià)格見底判斷，未來價(jià)格走勢更多體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性調(diào)整和區(qū)域性波動(dòng)；房地產(chǎn)市場回歸05年以前的競爭態(tài)勢，企業(yè)差異明顯，產(chǎn)品質(zhì)量好、成本控制能力強(qiáng)或者擁有大量廉價(jià)土地儲(chǔ)備的公司將明顯受益；預(yù)計(jì)今明兩年中國經(jīng)濟(jì)將保持增長，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)長周期調(diào)整，維持2～3年中期調(diào)整判斷。

“給點(diǎn)陽光，就感覺到燦爛”，這句人皆能懂的俗語，用來形容現(xiàn)在的開發(fā)商似乎比較恰當(dāng)。面對氛圍轉(zhuǎn)暖的樓市，開發(fā)商有這種心態(tài)也是正常的，但問題的關(guān)鍵是，是不是只要感受到了一點(diǎn)陽光燦爛，樓盤的全面回暖就真的到了呢?

最后，對于房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀我們不妨再來聽聽房地產(chǎn)老總們的心聲：

1996～1998年就曾出現(xiàn)房地產(chǎn)的全行業(yè)虧損，但并非所有的企業(yè)都在全行業(yè)的虧損中虧損，而是有好有壞。企業(yè)的競爭會(huì)讓一部分人出局，一部分人攀登到新的高峰。

——北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁 任志強(qiáng)

或許商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)為零。過去幾年，住宅價(jià)格一直在漲，相比而言，寫字樓的價(jià)格低。從國外經(jīng)驗(yàn)來看，政府對商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品介入較少，所以相較住宅風(fēng)險(xiǎn)小。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值被低估了。

——SOHO中國有限公司董事長 潘石屹

對于房地產(chǎn)來講，雖然現(xiàn)在整體形勢有問題，但是我覺得眼前恰恰是房地產(chǎn)整體升級的最好時(shí)期。因?yàn)檫^去兩年數(shù)量增長太快，什么樣的房子都好賣，真正關(guān)心客戶居住環(huán)境的很少。現(xiàn)在我們又回到了原點(diǎn)，就是使你的產(chǎn)品更適應(yīng)客戶，如何讓客戶更滿意。

實(shí)際上我們看到2007年兩個(gè)指標(biāo)是有問題的，一個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大。還有一個(gè)是越來越多資金注入房地產(chǎn)，所以庫存越來越多，造成了大量的積壓。這兩個(gè)指標(biāo)越來越高，市場一定會(huì)發(fā)生變化。從市場的長遠(yuǎn)角度來看，企業(yè)要克服僥幸心理，減少一些賭性。所以，市場好的時(shí)候你要想象市場不好，整個(gè)市場不好的時(shí)候，你卻要樂觀一些。

——萬科董事局主席 王石

目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，就像劇場里放了一半的劇目，觀眾到了中場階段突然聽說要改劇目。所帶來的結(jié)果是外資投資者離場，部分海外華人投資者在觀望；25～35歲之間的年輕人因?yàn)閯傂孕枨螅瑫?huì)停留在市場里不離開，但他們對價(jià)格的耐受力卻較差；還有媒體和經(jīng)濟(jì)學(xué)家會(huì)質(zhì)疑。對于劇場來說，下半場開始10分鐘后，一切會(huì)趨于安靜。房地產(chǎn)市場也一樣，到2009年上半年還會(huì)比較平淡，但到了下半年隨著政策的逐漸明朗，市場會(huì)趨于穩(wěn)定。

——萬通地產(chǎn)董事長 馮侖