從法律的角度評(píng)析《大電影之?dāng)?shù)百億》

[摘要]《大電影之?dāng)?shù)百億》用戲仿的手法講述一個(gè)由購(gòu)房陷阱引發(fā)的既幽默搞笑又生死糾纏的故事。從法律的角度來(lái)評(píng)析這部電影，以期是法律對(duì)電影實(shí)踐產(chǎn)生相應(yīng)的指導(dǎo)作用。

[關(guān)鍵詞]電影 評(píng)析 法律 合同

絕對(duì)的惡搞電影王——《大電影之?dāng)?shù)百億》引用了《十面埋伏》、《花樣年華》、《阿甘正傳》、《斷臂山》、《黑客帝國(guó)》、《無(wú)問(wèn)道》、《雛菊》、《無(wú)極》、《午夜兇鈴》、《瘋狂的石頭》、《武林外傳》、《功夫》、《如果愛(ài)》等的精彩片段以及“黃健翔世界杯怒吼事件”。現(xiàn)以法律的視角看待這部影片的幾個(gè)細(xì)節(jié)，并作簡(jiǎn)要探析。

一、對(duì)電影情節(jié)的法律解析

(一)電影中羅茜的種種行動(dòng)只為了要回那5萬(wàn)元，結(jié)果未能要回，那在實(shí)際中諸如這種情況能否要回呢?

首先，我們要清楚羅茜和該公司簽定的是商品房“預(yù)訂合同”還是“預(yù)售合同”?“預(yù)售合同”其實(shí)就是商品房預(yù)售時(shí)雙方簽定的買賣合同，而“預(yù)訂合同”指的是雙方簽定的約定在商品房預(yù)售時(shí)簽定預(yù)售合同的合同。電影中，羅茜自稱自己是通過(guò)很復(fù)雜的內(nèi)部關(guān)系所交的5萬(wàn)元預(yù)付款，即定金。由此可見(jiàn)，此合同屬于預(yù)訂合同。

其次，房子歸根到底是用來(lái)住人的，不管羅茜買房的目的是居住還是投資炒房，最終都是以居住來(lái)給該房定性的。而通過(guò)電影中開(kāi)發(fā)商所言，他們其實(shí)是知道該房的周邊環(huán)境是很惡劣的。因此，開(kāi)發(fā)商作為合同的當(dāng)事人對(duì)對(duì)方構(gòu)成了欺詐，而羅茜又有足夠的證據(jù)證明其環(huán)境的惡劣(她男朋友給她的那些資料就是證據(jù))，所以她可以主張解除合同。合同解除后至始無(wú)效，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)該返還5萬(wàn)元。

在電影中，我們能看見(jiàn)羅茜本來(lái)是找開(kāi)發(fā)商要錢，但是由于開(kāi)發(fā)商的推卸讓羅茜對(duì)潘志強(qiáng)使出了各種狠招，就是為了要回那5萬(wàn)元，這個(gè)時(shí)候潘志強(qiáng)應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任嗎?小潘在電影中是一個(gè)過(guò)氣的明星，“表見(jiàn)代理”，因此，他不用承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

(二)電影中安德森可謂是最可憐的人，因?yàn)槌捶坎铧c(diǎn)把家庭都?xì)Я耍麑?duì)小潘也是死纏爛打，為的是那辛苦掙來(lái)的200萬(wàn)元，那他能要回那些錢嗎?

我們必須拋開(kāi)羅茜對(duì)安德森的欺騙來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題，不管羅茜有沒(méi)有欺騙安德森，最后和他簽定商品房預(yù)售合同的依然是開(kāi)發(fā)商。該合同成立并且有效，在安德森有證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商的欺詐行為的情況下，依然可以主張撤消合同，拿回自己的200萬(wàn)元。

(三)電影反映了人性的善良最終給人帶來(lái)好的結(jié)果，安德森等人好心有好報(bào)，最后以礦泉水的流出給他們帶來(lái)了財(cái)富。當(dāng)然，電影畢竟是另一種形式的生活藝術(shù)，為了追求藝術(shù)的美，就必然會(huì)與現(xiàn)實(shí)有沖突，在此，我們會(huì)問(wèn)：礦泉水資源屬于安德森嗎?

根據(jù)《物權(quán)法》46條規(guī)定(《物權(quán)法》于去年的10月1日開(kāi)始實(shí)施)：礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有。《物權(quán)法》48條規(guī)定：森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。另外補(bǔ)充一點(diǎn)，采礦權(quán)屬于準(zhǔn)物權(quán)，不能因?yàn)槿〉昧瞬傻V權(quán)而取得廠房的土地使用權(quán)，兩者必須分開(kāi)。

在《黑客帝國(guó)》那一場(chǎng)中，安德森等人最后找到了開(kāi)發(fā)商董事長(zhǎng)，但是他也沒(méi)錢還給安德森，于是送給了他那塊藏有礦泉水的草坪。安德森基于董事長(zhǎng)的贈(zèng)與行為而得到了這塊草坪的土地使用權(quán)，但是他并不享有草坪的所有權(quán)，草坪下的礦泉水他自然無(wú)權(quán)支配。

那電影中不就是犯了一個(gè)大錯(cuò)誤嗎?也不見(jiàn)得。雖然自然資源屬于國(guó)家所有，但是如果安德森等人申請(qǐng)了對(duì)其礦泉水的使用權(quán)，并由政府許可取得相應(yīng)的許可證明即可。

二、商品房預(yù)售法律理論問(wèn)題探討

(一)商品房預(yù)售條件

我們?cè)陔娪爸心軌蚩吹浆F(xiàn)實(shí)生活預(yù)售樓房的情況，安德森、羅茜、甚至是溫州炒房團(tuán)，他們?cè)诳捶康臅r(shí)候都是看的模型、平面圖，這被稱為“樓花”。所謂“水中月，鏡中花”，“樓花”也就是指不實(shí)際的樓房，它只是一個(gè)模型、平面圖。這樣的銷售方式對(duì)于賣房有利而對(duì)買方不利。首先，賣方通過(guò)預(yù)先銷售能夠融資，他既不用向銀行貸款也不用承擔(dān)房修好后賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)。其次，買方對(duì)這個(gè)房屋的真實(shí)情況不能充分了解，因?yàn)轭A(yù)先銷售就像廣告，雖然正規(guī)的預(yù)先銷售沒(méi)什么故意欺騙的手段，但是他也會(huì)隱藏一些通常不被買方注意的細(xì)節(jié)。在羅茜拒載安德森的那一段中，從她的車上掉下一本書，那樣的書被稱為“樓書”。在“樓書”上有戶型圖的介紹，但是它一定與實(shí)際有差別，比如說(shuō)它一定掩蓋了那些羅茜所知道的未來(lái)事實(shí)。當(dāng)然這些細(xì)節(jié)會(huì)對(duì)賣方有些許的不利，買方所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就很高。因此，法律對(duì)于商品房的預(yù)售條件有所限制，這些限制都是針對(duì)開(kāi)發(fā)商而言。

1、已付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

4、辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

基于第3個(gè)條件，我必須作一個(gè)說(shuō)明。條件中所說(shuō)的25％只是一個(gè)基本規(guī)定，但是現(xiàn)實(shí)生活中，一般都會(huì)高過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)樾薹砍说厣瞎こ桃酝猓鼗こ桃舶ㄆ渲小６鱾€(gè)城市的地質(zhì)結(jié)構(gòu)不一樣，所以標(biāo)準(zhǔn)也就不一樣。有些地質(zhì)差的城市建筑，其地基工程會(huì)占總工程的50％左右，25％的資金可能才把地樁打好而已。這樣的城市若還是以25％的資金作為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)在不能讓老百姓放心。

而現(xiàn)實(shí)中在買房的時(shí)候，預(yù)售方一定要“五證”具全，他們是：

1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，由規(guī)劃局核發(fā)。

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

3、建設(shè)工程開(kāi)工證，或建設(shè)工程施工證，由城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)核發(fā)。

4、國(guó)有土地使用證，即我們通常所說(shuō)的“國(guó)土證”，由國(guó)土局核發(fā)。

5、商品房預(yù)售許可證，由房管局核發(fā)。

國(guó)有土地使用證證明了賣方(開(kāi)發(fā)商)取得了對(duì)該土地的使用權(quán)，而商品房預(yù)售許可證證明了賣方所具有了民事行為能力。但是現(xiàn)實(shí)生活中有很多的開(kāi)發(fā)商是“先上車后補(bǔ)票”，因?yàn)樯唐贩康膬r(jià)格一般是只漲不降的，有的開(kāi)發(fā)商在未取得“商品房預(yù)售許可證”就開(kāi)始賣房，老百姓買好了房后，如果房?jī)r(jià)大漲，開(kāi)發(fā)商便會(huì)以沒(méi)有預(yù)售資格為由讓合同無(wú)效。它寧愿賠償損失也不愿把如此高價(jià)的房以當(dāng)初相對(duì)便宜的價(jià)格賣出：但是我們老百姓這個(gè)時(shí)候也寧愿要房不要錢。法律在這個(gè)時(shí)候當(dāng)然是保護(hù)買方的利益，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證而與買受人訂立的商品預(yù)售合同無(wú)效，但在起訴前取得該證明的，可認(rèn)定有效”。

(二)商品房預(yù)售合同

商品房預(yù)售合同有兩大特點(diǎn)：1、客體為在建的未來(lái)約定時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。2、預(yù)售合同需預(yù)告登記。商品房預(yù)售合同的性質(zhì)在學(xué)理上有兩種觀點(diǎn)：一種認(rèn)為是預(yù)約，另一種認(rèn)為是本約，現(xiàn)在的主流觀點(diǎn)認(rèn)為是本約，下面我介紹一下它們的區(qū)別。

羅茜與開(kāi)發(fā)商簽定的是“預(yù)訂合同”，而安德森與開(kāi)發(fā)商簽定的是“預(yù)售合同”，他們的區(qū)別顯而易見(jiàn)。潘志強(qiáng)在“碧水云居”前的表演想必大家不會(huì)忘記，那一段就叫做“開(kāi)盤”。在預(yù)訂合同中，開(kāi)發(fā)商第一個(gè)步驟就是“排隊(duì)放號(hào)”或“內(nèi)部放號(hào)”，而在預(yù)售合同中，開(kāi)發(fā)商的第一個(gè)步驟就是“開(kāi)盤”，表明了它的預(yù)售資格。前者是雙方為了以后簽定預(yù)售合同而訂立的合同，它所表現(xiàn)的買方的請(qǐng)求權(quán)是“請(qǐng)求對(duì)方與我簽合同”，因此，合同的客體是“簽定合同”這一行為，屬于預(yù)約。而預(yù)售合同所表現(xiàn)的買方的請(qǐng)求權(quán)是“請(qǐng)求將物交付于我”，它的客體是物、是房屋，屬于本約。雖然合同中客體的物不能包括預(yù)售的房屋這種“將來(lái)物”，只能是“特定物”，但是如果把預(yù)售合同認(rèn)為預(yù)約，那在房子建成后還需要再簽定一次合同，這樣對(duì)買方不利。而且預(yù)售合同中包括了主體，客體以及雙方的權(quán)利義務(wù)，與一般的合同形式也一致。所以把預(yù)售合同認(rèn)定為本約。

(三)商品房買賣預(yù)售登記制度

此制度的立法目的在于防止賣方“一房多賣”，其效力為“登記對(duì)抗要件主義”。《物權(quán)法》20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽定買賣房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后債權(quán)消滅，或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”預(yù)告登記是合同債權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。那商品房預(yù)售登記和商品房預(yù)售合同有什么關(guān)系呢?債權(quán)的產(chǎn)生與登記無(wú)關(guān)，它產(chǎn)生于有關(guān)系的合同。因此，商品房預(yù)售登記不影響商品房預(yù)售合同。“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按規(guī)定辦理預(yù)售登記為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持，但當(dāng)事人另有規(guī)定的除外。”

以上是對(duì)《大電影之?dāng)?shù)百億》中的購(gòu)房情節(jié)從法律的角度進(jìn)行的評(píng)析，以期是法律對(duì)電影實(shí)踐產(chǎn)生相應(yīng)的指導(dǎo)作用。