地產(chǎn):未見(jiàn)底

一兩家大型開(kāi)發(fā)商可能在2009年破產(chǎn)或解體，引發(fā)地產(chǎn)業(yè)更為劇烈的波動(dòng)

《財(cái)經(jīng)》記者 張映光

2009年的春節(jié)，也許將是房地產(chǎn)“入冬”后最冷的時(shí)候。

盡管2008年底的一系列政策利好與市場(chǎng)成交量的短暫回升，似乎令人們嗅到了一絲樓市“春天”的氣息，但所有人都知道，最嚴(yán)酷的“三九”天還沒(méi)來(lái)到。

如今，已經(jīng)沒(méi)有什么力量能夠阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下滑，哪怕政府全盤(pán)摒棄近五年來(lái)的宏觀調(diào)控。

SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹是悲觀者之一。他說(shuō)，如今的市場(chǎng)呈“L”形，“已經(jīng)見(jiàn)底了，但何時(shí)回暖，還是未知數(shù)”。

還有比潘石屹更悲觀者。過(guò)去幾個(gè)月，不少以房地產(chǎn)投融資為業(yè)的律師，或在半休假狀態(tài)，或轉(zhuǎn)向鐵路、公路等政府工程項(xiàng)目。

一位資深房地產(chǎn)業(yè)律師對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，這種悠閑的日子就快結(jié)束了，因?yàn)椋汗?jié)后可能將有大量中小型房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案涌現(xiàn)出來(lái)。

“很多房地產(chǎn)公司的資金鏈已經(jīng)斷了，工程款、銀行及民間貸款到年終進(jìn)入集中結(jié)算期。還不上錢(qián)，就會(huì)引發(fā)訴訟，清算快開(kāi)始了。”這位律師說(shuō)。

在上一輪樓市泡沫中看錯(cuò)了周期的開(kāi)發(fā)商們，將付出代價(jià)。民生銀行房地產(chǎn)信貸部一位高層人士則向《財(cái)經(jīng)》記者表示，那些還不了貸款的開(kāi)發(fā)商，“只有主動(dòng)割肉，才能避免滅頂之災(zāi)”。并購(gòu)貸款政策出臺(tái)后，民生銀行正在試圖推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的兼并。

中央政府也已經(jīng)意識(shí)到地產(chǎn)公司的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，以及可能造成的深層影響，并明確出臺(tái)了鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并購(gòu)融資的政策。

但是，房地產(chǎn)公司之間有沒(méi)有能力完成這樣的并購(gòu)，以避免大量“爛尾樓”的出現(xiàn)，仍舊是個(gè)疑問(wèn)。

瑞銀投資銀行亞洲區(qū)副總裁蔡洪平預(yù)言，可能只有三分之一的房地產(chǎn)企業(yè)能夠熬過(guò)這個(gè)“嚴(yán)冬”。“市場(chǎng)成交量也許會(huì)出現(xiàn)回升，但房?jī)r(jià)還將進(jìn)一步下跌。”蔡洪平近期接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)說(shuō)。

對(duì)于進(jìn)入“寒冬”的房地產(chǎn)業(yè)，2009年將是最難熬的一年。

即將跌入谷底

盡管地方政府正在不遺余力地救市，臨近春節(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑引發(fā)的一系列矛盾，仍有進(jìn)一步被激化的趨勢(shì)。

一方面，開(kāi)發(fā)商因流動(dòng)性困境，難以?xún)斶€銀行與民間借貸。重慶市房地產(chǎn)商會(huì)近期遞交重慶市政府的一份報(bào)告顯示，重慶多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為維持運(yùn)營(yíng)，借用民間高利貸，很多已嚴(yán)重逾期，難以?xún)斶€。為此，商會(huì)希望當(dāng)?shù)卣块T(mén)組成專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，就重慶房地產(chǎn)企業(yè)民間高利借貸問(wèn)題進(jìn)行聯(lián)合調(diào)查，并提出有針對(duì)性的解決辦法。

建設(shè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部一位人士則向《財(cái)經(jīng)》記者表示，全國(guó)有多家大型開(kāi)發(fā)商在年底對(duì)其開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行了展期或轉(zhuǎn)貸，總額可能達(dá)到幾百億元。其中，僅富力地產(chǎn)一家便對(duì)其逾80多億元的短期貸款進(jìn)行了展期。

銀行對(duì)無(wú)法按期歸還貸款的開(kāi)發(fā)商，已不再提供新的貸款了。按規(guī)定，一年期貸款最多只能展期半年，到期仍無(wú)法歸還，銀行有權(quán)委托第三方對(duì)其抵押物進(jìn)行拍賣(mài)，以?xún)斶€債務(wù)。

另一方面，因工程款拖欠引發(fā)的連鎖訴訟，已經(jīng)呈現(xiàn)箭在弦上之勢(shì)。開(kāi)發(fā)商因項(xiàng)目停工、滯銷(xiāo)，導(dǎo)致無(wú)法按期支付建筑商的工程款，建筑商則因此無(wú)法償付建材商的欠款。

此外，開(kāi)發(fā)商與地方政府，這一對(duì)原本擁有共同利益的“伙伴”，也出現(xiàn)了裂痕。開(kāi)發(fā)商降價(jià)引起的連鎖反應(yīng)，令地方政府賣(mài)地生財(cái)?shù)呢?cái)政模式越來(lái)越難以為繼。土地價(jià)格過(guò)高，即遭流拍。轉(zhuǎn)讓價(jià)格過(guò)低，又引起拿過(guò)高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商不滿，要求退地。商品房?jī)r(jià)格下降，甚至令限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房都出現(xiàn)了滯銷(xiāo)。

最后和最基本的，仍舊是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈。

“暫時(shí)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商再敢輕易對(duì)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)。”一位地產(chǎn)商向《財(cái)經(jīng)》記者表示，“我們?cè)诘却龝r(shí)機(jī)。” 時(shí)機(jī)是指前期高價(jià)賣(mài)出的期房轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房交付給購(gòu)房者。此后，開(kāi)發(fā)商才敢于對(duì)新開(kāi)的樓盤(pán)大幅降價(jià)。

上述民生銀行高層人士即認(rèn)為，購(gòu)房者采取打砸售樓處的極端行為，主要是因?yàn)樗麄冑I(mǎi)到的是一個(gè)期約合同，而不是一套房子，“那些住進(jìn)了新房的購(gòu)房者，是不會(huì)因?yàn)榻祪r(jià)去砸售樓處的，也不可能去退房”。

因此，很多開(kāi)發(fā)商都在等待前期項(xiàng)目交房，再開(kāi)新的一期。

春節(jié)過(guò)后，大部分在2008年初房?jī)r(jià)較高時(shí)期預(yù)售的房屋，都會(huì)建成交房。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商將掀起一輪新的降價(jià)潮，以緩解資金壓力。

這一輪降價(jià)潮將在北京、上海等房?jī)r(jià)下降緩慢的城市中引發(fā)“多米諾骨牌”效應(yīng)，令房?jī)r(jià)迅速下滑，從而引發(fā)更深度的調(diào)整。

等待標(biāo)志事件

接下來(lái)的標(biāo)志性事件，可能會(huì)是一兩家大型開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)破產(chǎn)或解體。

2008年3月，恒大地產(chǎn)上市折戟是房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的標(biāo)志性事件之一。潘石屹將《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》的報(bào)道貼于其博客，并預(yù)言房地產(chǎn)業(yè)將在100天內(nèi)發(fā)生巨變。但這樣的清醒為時(shí)已晚。大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都在2006年-2007年的這一輪樓市泡沫中狂飆突進(jìn)，仿佛上漲可以無(wú)限期地持續(xù)。如今，對(duì)市場(chǎng)周期的誤判留下的是一大堆高價(jià)購(gòu)入、不敢再投資開(kāi)發(fā)的土地和高昂的負(fù)債。

這場(chǎng)巨變?nèi)栽诶^續(xù)。2009年10月，恒大地產(chǎn)上市失敗后進(jìn)行的私募將到達(dá)期限，屆時(shí)恒大地產(chǎn)的命運(yùn)，將要揭曉。

恒大地產(chǎn)的私募貸款，是以項(xiàng)目抵押為代價(jià)。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，美林等機(jī)構(gòu)投資者與恒大地產(chǎn)簽訂的私募協(xié)議，約定恒大地產(chǎn)若在一年內(nèi)無(wú)法完成上市，將向機(jī)構(gòu)投資者追加抵押1倍的股權(quán)，令機(jī)構(gòu)投資者持股將超過(guò)三分之二。如果恒大地產(chǎn)無(wú)法如期償還貸款，機(jī)構(gòu)投資者將對(duì)其展開(kāi)債務(wù)重組，恒大地產(chǎn)將難逃被“瓜分”的命運(yùn)。

與恒大地產(chǎn)同樣被擋在港交所門(mén)外的，還有50多家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其中有一半與恒大地產(chǎn)相似，在上市前引入機(jī)構(gòu)投資者，如今同樣面臨無(wú)法償還貸款而被重組的風(fēng)險(xiǎn)。

一位投行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管向《財(cái)經(jīng)》記者透露，由對(duì)沖基金投資的公司，將面臨巨大的財(cái)務(wù)壓力。

金融危機(jī)令對(duì)沖基金出現(xiàn)擠兌，一旦房地產(chǎn)公司無(wú)法償還貸款，這些貸款有可能轉(zhuǎn)為項(xiàng)目股權(quán)。這意味著這些公司有可能解體。

即使上市地產(chǎn)公司，一季度之后也都將交上一份凄慘的財(cái)報(bào)，令資本市場(chǎng)的信心跌入谷底。此時(shí)，任何一家大型知名地產(chǎn)公司破產(chǎn)或解體，都將引發(fā)一場(chǎng)不小的地震。

如果資金陷入危機(jī)的地產(chǎn)商能夠通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目全身而退，這場(chǎng)危機(jī)也許還不會(huì)向更大的范圍蔓延。一旦開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)引發(fā)樓盤(pán)“爛尾”及復(fù)雜的三角債務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)便有可能波及其他領(lǐng)域。

前述長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)的律師向《財(cái)經(jīng)》記者表示，大型房地產(chǎn)商可以得到來(lái)自政府和銀行的支持，因此可以在嚴(yán)冬中支撐更長(zhǎng)的時(shí)間。但是，至2009年底，若市場(chǎng)仍然沒(méi)有出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，一些大型房地產(chǎn)商亦難逃破產(chǎn)命運(yùn)。

仍有一些開(kāi)發(fā)商把希望寄托在政府救市上。但這種期望在逐步淡去。2009年1月間，京滬兩地政府高官紛紛高調(diào)表示高房?jī)r(jià)難以持續(xù)，政府無(wú)意救市。過(guò)去半年間各種政府的救市政策，已證明政策并不是“救命稻草”。政策相對(duì)于市場(chǎng)的變化，永遠(yuǎn)顯得過(guò)于滯后。在每一輪海嘯之后，總有一批裸泳者要死在沙灘上，對(duì)于大部分開(kāi)發(fā)商而言，這正是市場(chǎng)給予的懲罰和教育。

尋找機(jī)會(huì)

盡管外資投行在金融海嘯中損失慘重，但是，新的房地產(chǎn)基金卻仍在籌措之中，并時(shí)刻準(zhǔn)備“抄底”。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，摩根士丹利仍未放棄籌措房地產(chǎn)“7號(hào)基金”，這一基金原計(jì)劃在全球籌集100億美元，其中有近100億元人民幣投向中國(guó)。但是由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)日漸加深，“7號(hào)基金”募集并不順利。

為此，摩根士丹利特別放寬了募集時(shí)限。一位摩根士丹利內(nèi)部人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示，“7號(hào)基金”的主要目的就是在2009年下半年，伺機(jī)抄底。

此前，摩根士丹利的“6號(hào)基金”，在日本、澳大利亞等地的投資均遭遇慘敗，基金經(jīng)理團(tuán)隊(duì)已解散。在五年前陸續(xù)開(kāi)展投資的“5號(hào)基金”，則進(jìn)入回收期，但因房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑嚴(yán)重，摩根士丹利在上海及香港的物業(yè)拋售均遭遇困境。

與投行相似，以港資為主的外資地產(chǎn)商，也在等待市場(chǎng)底部的到來(lái)。

恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗便表示，因?yàn)榻?jīng)歷過(guò)多次經(jīng)濟(jì)危機(jī)的考驗(yàn)，香港的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均具有比較出色的應(yīng)對(duì)危機(jī)能力。

新鴻基、恒隆地產(chǎn)等香港開(kāi)發(fā)商的共同特點(diǎn)是現(xiàn)金充裕，負(fù)債極低，與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商恰好相反。即使是九龍倉(cāng)等香港開(kāi)發(fā)商為尋求擴(kuò)張，在2007年取得了很多“天價(jià)”地，這些開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金依舊充裕，現(xiàn)在是他們難得的擴(kuò)張機(jī)遇。

但在內(nèi)地，即使像萬(wàn)科這樣公認(rèn)的行業(yè)“老大”，也已經(jīng)無(wú)力繼續(xù)擴(kuò)張了。萬(wàn)科總裁郁亮在接受《財(cái)經(jīng)》記者專(zhuān)訪時(shí)便表示，不會(huì)在近期并購(gòu)其他公司，萬(wàn)科的首要目標(biāo)是生存。

目前，中國(guó)有近6.5萬(wàn)家房地產(chǎn)商，其中，絕大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的錯(cuò)誤判斷，是導(dǎo)致這些開(kāi)發(fā)商陷入困境的主要原因。

正如恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在接受《財(cái)經(jīng)》記者專(zhuān)訪時(shí)所說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性和波動(dòng)性很強(qiáng)的行業(yè)。每一輪波動(dòng)都會(huì)淘汰一大批開(kāi)發(fā)商，這是這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)。

內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去并未清楚認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期判斷錯(cuò)誤，導(dǎo)致其在過(guò)去兩年間非理性拿地，推高房?jī)r(jià)。另一方面，很多房地產(chǎn)商過(guò)分依賴(lài)融資杠桿，擴(kuò)張速度過(guò)快，市場(chǎng)驟變中，其脆弱的資金鏈一觸即斷。調(diào)頭早的開(kāi)發(fā)商尚有機(jī)會(huì)生存下去，調(diào)頭晚的只好為此付出慘重代價(jià)。

蔡洪平認(rèn)為，那些在城市郊區(qū)囤積大量土地的開(kāi)發(fā)商，可能將面臨更深的危機(jī)，“房地產(chǎn)業(yè)的地震將會(huì)從城市周邊地帶首先爆發(fā)，因?yàn)闆](méi)有什么人愿意接手這些土地。”

隨著行業(yè)洗牌加劇，價(jià)格會(huì)進(jìn)一步尋底。

由于開(kāi)竣工面積將進(jìn)一步下降，帶來(lái)供應(yīng)的縮減。一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心房?jī)r(jià)有可能報(bào)復(fù)性反彈，但即使真的出現(xiàn)這種情況，也將不會(huì)再像2006年一樣，刺激消費(fèi)者進(jìn)行恐慌性的購(gòu)買(mǎi)。相反，成交量會(huì)因此再度出現(xiàn)急劇下降，將房?jī)r(jià)拉到新低。

作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)在滿足消費(fèi)者自住之外，也兼具投資屬性，這決定了這一市場(chǎng)的波動(dòng)性，每隔一段時(shí)間，便會(huì)發(fā)生一次行業(yè)大洗牌。

洗牌中，那些對(duì)周期判斷錯(cuò)誤的房地產(chǎn)商，理所當(dāng)然地將被市場(chǎng)淘汰。政府的救市舉措不當(dāng)，比如某些地方政府為托住房?jī)r(jià)所做的種種過(guò)激的努力，只能干預(yù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的進(jìn)程，拖延危機(jī)爆發(fā)的時(shí)間，而無(wú)法扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)。一些開(kāi)發(fā)商將仍寄望于政府對(duì)救市加碼，卻忘了反思過(guò)去幾年市場(chǎng)決策的失誤。

另一方面，長(zhǎng)久以來(lái)，政府過(guò)分依靠土地財(cái)政發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的模式，使得很多地方政府面對(duì)市場(chǎng)的下滑比開(kāi)發(fā)商還要緊張。

這反過(guò)來(lái)更加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。繼續(xù)“頭疼醫(yī)頭”，甚至“頭疼醫(yī)腳”式的政策調(diào)整，無(wú)助于市場(chǎng)的自身調(diào)整，甚至反而起到加劇和放大市場(chǎng)波動(dòng)的結(jié)果。政府應(yīng)從更深處尋求制度變革，減少或擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。

面對(duì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能將要發(fā)生的深幅調(diào)整，政府最重要的責(zé)任決非直接干預(yù)市場(chǎng)，而應(yīng)致力于減少波動(dòng)所可能造成的影響和損失，包括因開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)重組產(chǎn)生的債務(wù)糾紛和樓盤(pán)“爛尾”問(wèn)題，以及由此產(chǎn)生的一系列社會(huì)問(wèn)題。■