規范房地產市場“看得見的手”

政府直接插手市場房價調整和支撐交易量的“維穩”之舉，無論出于什么樣的動機，事實上都只會扭曲價格信號、形成尋租空間，是必須糾正的不當之舉

房地產市場下滑及其連鎖反應，成為近期中國經濟局勢的重要看點。在宏觀經濟持續下行的壓力加劇之時，政府究竟應當做些什么?是否應對房地產業的周期性調整施加政策干預?時至今日，在政府和市場間，中央與地方政府間，乃至地方政府之間，不僅分歧仍未消弭，反有加劇之勢。

政府層面存有分歧，主要在于中央政府和地方政府對房地產市場有不同的利益關系和政策目標。中央政府關注房地產周期性調整可能帶來的金融風險，擔心相關產業鏈生產的萎縮對宏觀經濟的負面影響;而地方政府的憂慮則集中于地價跌落、房地產投資下滑和相關稅收損失。市場中的分歧源于房地產企業與消費者的博弈，一方面，一些房地產企業繼續對“政府拯救樓市”心存僥幸，對主動降價銷售猶豫不決;另一方面，購房者則在等待更好的購房時機，繼續持幣觀望。

我們以為，市場的分歧在很大程度上受到政策走向分歧的影響，因為部分地方政府慌不擇路的“救市”動作，已經誤導了市場。當前，需要更好地規范這只“看得見的手”。

應當承認，房地產市場調整屬于正常的周期性變化，有其自身的市場邏輯，合理的調整不僅有助于擠出市場泡沫，而且可以逐步釋放不斷累積的房地產金融風險。故政府應以長遠的眼光和審慎的態度加以應對，給市場自我健康調整的時間和空間。

當前，政府除了通過減息和信貸政策調整來釋放合理需求、放松對改善住房需求的控制等宏觀政策手段，緩解調整之痛，應將主要精力集中于保障性住房建設，以此滿足低收入民眾的基本住房需求。政府投入的保障性住房建設本身，也可拉動房地產業及相關產業的投資和就業，沖抵房地產業周期性調整對經濟全局可能帶來的負面影響。而直接插手市場房價調整和支撐交易量的“維穩”之舉，無論出于什么樣的動機，事實上都只會扭曲價格信號、形成尋租空間，是必須糾正的不當之舉。

自1998年中國實施住房體制改革以來，房地產業壯大有成，城市中高收入居民住房改善顯著，但由于種種原因，政府對于為低收入群體提供保障性住房作為有限，幾無成效。此次房地產市場周期性下調，私人投資減少，事實上正為政府履行職責提供了更大的運作空間，近年來充裕的稅收也為這一符合公共財政轉型方向的惠民之舉提供了可靠財力。當然，推進保障性住房建設，也要著眼于完善制度體系。最重要的是將保障性住房的供應對象明確界定為低收入人群，同時劃定保障性住房與普通商品房的界限:一方面，保障性住房與普通商品房在戶型、規劃、配套、價格等方面均應有明顯區別;另一方面，保障性住房主要依靠政府投入，應主要采取“公屋”廉租方式，輔以個人部分出資的“小產權”模式。目前半官半商的“經濟適用房”“限價房”等模式都應轉型或退出。惟如此，才能有效杜絕保障性住房功能變形，不致淪為特權群體的“福利住房”和投機工具。

從根本上看，中國房地產市場大起大落波動過甚，與地方政府的“土地財政”模式密不可分。在2006年以來的新一輪房價飆升過程中，最先攀升的就是土地價格。握有土地出讓權的地方政府，其實和開發商共同成為市場的供方主體，在周期波動的上行期頗具主導力，造就了遠超市場現實需求支撐的畸高房價。誠然，由于中國人消費信貸文化相對保守等諸多原因，中國并沒有出現美國次貸危機那樣的金融危機，但市場周期波動過于劇烈，帶來的痛苦仍會相當深重。身兼多重角色的政府于痛定思痛之后，應當在制度層面進行反思，把結束“土地財政”提上改革議程。在未來，通過稅收分配制度安排，重新調整土地收入的利益格局，讓地方政府擺脫依靠土地收入維持公共支出的財政困局，應成為房地產市場健康發展的一項制度保證。地方政府從“土地財政”脫身，也有助于征地制度改革并“還利于民”，提高民眾的消費意愿。

從經濟學角度來看，住房和土地都兼具公共產品與私人產品的屬性，在政府與市場之間截然劃出界限相當困難，在中國這樣一個行政權力強大、房地產市場發育只有十余年歷史的國度難度只會更大。但在市場經濟改革的進程中，這種分野畢竟是存在的，也是必須辨清的。當前，解決好住房問題事關刺激國內消費，事關民生，事關政府與國民的關系，其重要性再怎樣估計也不為過;而政府對房地產市場的發展及相應改革更應有清晰思路和通盤考慮，避免為未來留下棘手的亂局。由此，從多重意義上說，“看得見的手”是應當也必須在改革框架內加以規范的。■

(本文刊于02月02日出版的2009年第3期《財經》雜志)