美國房屋經紀人：赴美買房 是真財主還是冤大頭？

“房價下調很大的房子最好不要買。尤其是現在有的美國公司去國內做的那些所謂的‘18000美元’買一套的房子?！?/p>

近日，有關搜房網組織的美國購房“抄底團”引起了關注。現在是不是去美國樓市“抄底”的時機?美國購房“抄底團”是不是真的火爆?美國實體經濟出現危機的背景下，去“抄底”樓市會不會有風險?國內購房人去美國購房需要什么手續?要交哪些稅費等等都成了購房人、業內人士和有關專家熱議的話題。

美國好的地區房價松動不大

那么，美國樓市到底如何?房價下跌情況怎么樣?筆者打通了在美國“大華府地區”做房地產經紀業務的美國大都會房地產公司董事長張伊立的國際長途。

“現在是不是到美國買房的時候?任何時候都有合適的和不合適的，因此，這個問題和現在是不是該炒股一樣，有責任心的人都不好回答?！睆堃亮⒄f，“其他的地區我不了解不能評論，但是在大華府地區，整體房價是下調了，但是好的地區下調幅度最多不超過5%，而一些偏遠、差的地區則下調50%的都有，而且還有繼續下調的空間。但是下調越大的地方，越要慎重購買?！?/p>

那么，美國什么樣的“好地區”房價松動不大?張伊立強調：“好的交通、好的學區，這些地方房價松動的都少。”她以馬里蘭州為例，舉例說明“好地區”，“在美國買房，一直奉行的都是‘地段、地段、地段’，即地段是第一要素，像Bethesda、Potomac、Mclean這三個地區，因為交通方便，不用開車消耗太多汽油;加上有好的學區和高素質的居住群體，住房需求量一直很大，因此供需關系決定這幾個地區房價一直很堅挺，下調幅度不會超過5%。而一些學區不好、偏遠、需要消耗汽車油量大的地區，則房價下調了40%到50%，還有繼續下調的空間?！?/p>

而從房價看，馬里蘭州好的地區目前舊二居室公寓價格(不算管理費)約在20萬到30萬美元一套;獨立屋則在50萬到60萬美元一套。

房價下調大的房子最好不要買

“房價下調很大的房子最好不要買。尤其是現在有的美國公司去國內做的那些所謂的‘18000美元’買一套的房子?！睆堃亮⑻嵝选?/p>

據她介紹，美國在1997年前后樓市也曾經出現了波動，有很多房子甚至1000美元就能買到。“買了后，房主很快就發現，這些房子根本沒有辦法住，偏遠不說，周邊環境也不安全，居住的人群素質也偏低，根本不具備常住的條件，還需要繳納房產稅?！?/p>

也正是如此，張伊立提醒想去美國抄底樓市的人一定要慎重?！耙崆跋牒觅I房后住還是不住;要考慮‘養房’的問題;要考慮交通、居住人群、學校等在內的房子的具體情況。到了當地后要多問、多看，全面了解房子的優缺點，并通過當地的報紙廣告，找到信譽很好的房地產經紀人進行購房。”

美國沒有購房移民政策

據悉，2月24日赴美的購房團中，除了投資之外，有三分之一是為了給子女留學居住或者希望可以通過購房移民美國的。筆者就這些問題咨詢了廣州的一些海外投資移民機構。鷹宏移民顧問的業務經紀告訴筆者，香港、新加坡都有針對華人的購房移民計劃，但美國沒有，他們從來沒有做過美國的購房投資移民。而另外一家名為嘉誠海外的移民業務顧問則告訴筆者，現在美國推出的“EB-5“計劃中，只要中國人投資50萬美元到該計劃推出的一些項目中，而這些項目直接創造11個直接工作崗位和5個間接工作崗位，投資者就可以獲得申請美國移民資格?，F在該計劃有位于美國西雅圖的老年公寓，如果選擇投資老年公寓可能與購房移民有點沾邊，但該計劃也包括美國的賭場等，并單單只要房地產。公司的移民顧問還認為如果單純是為了讓子女日后留學居住的話，還是等到子女完成學業能留美工作拿到美國綠卡之后更好。因為畢竟目前子女日后會在美國哪個州留學和工作都是未知數。

美國購房稅低 持房稅高

另外最值得注意的還有，實際上投資回報可能還不及國內高。據介紹，美國是購房稅低，持房稅高。美國有專門對持有房地產征收的稅項，每年的房產稅可不低，各州房產稅率一般按照估價總值的1%-6%進行征收，也就是說一套評估價為30萬美元的房子，每年的房地產稅至少就要交3000美元。同時在美國養房子的成本也很高，包括草坪費、管理費等，比如一套普通的二居室公寓，它的管理費每月大概要500-1000美元。如果空置的話，還要委托房地產公司代管。因此在美國投資購房，也一定要考慮持有房產要繳納房地產稅的問題。

賣屋時按最高稅額征收

此外，美國目前房貸審核嚴厲，就算有美國居留身份，沒有兩年以上的工作經驗也很難辦成。到美國買房子的中國人一般都要以現金交易，而中國人到美國購買房地產，拿現金買并不困難，但和本地人最大的差別在于往后賣屋時的稅賦問題。因為賣方沒有美國身份，所以稅務機關在過戶時必須先按最高的可能稅額征收，以免交易后賣方一走了之，日后再退回多收的款項。因此，想要逢低買進，等房價回升后脫手的投資者必須注意。

即使購房者有足夠的人民幣現金，但是根據中國人民銀行發布的《個人外匯管理辦法》，個人年度購匯總額為5萬美元，也就是說十幾萬美元一套的房子你很可能可望而不可及。因為，你可能面臨外匯資金不足的難題。

具有多年投資經驗的三智股權投資基金合伙人趙祥龍提醒想要到美國購房的消費者，到美國買房仍然很難，美國屬于持有式產權和持有型稅收，與國內的交易型稅收不同，即使不交易，每年政府也會對房產做出評估，如果房子降價了，不用交稅，如果房子增值，需要繳納20%的房產增值稅。另外，外匯的結算也是一個問題，一般情況下每個人每年的外匯額度只有5萬美元，怎么買房也是一個問題。

“現在不敢說金融危機到沒到底，但是只能說是一個相對低的點。在這種情況下，刺激性的貸款政策已經沒有了，現在在美國沒有穩定收入，是幾乎不可能貸到款的。”趙祥龍說，買房者一定要有充足的現金，這里面有一個理財的方法，可以用自己年收入乘以10，再去看看在美國能不能買得起房子，如果能，說明意向購買者有初步的承受能力。

“另外國外法律制度和我們的也不一樣，因此買房的渠道需要特殊注意，不是通過什么渠道都可以，什么樣的經紀公司，什么樣的經紀人都要考察清楚?！壁w祥龍建議，直接參加銀行的拍賣或許是一個安全的渠道。

(來源:北京青年報)

相關鏈接 美國購房小貼士

一、如果你擁有一套房產，將增加你供養和維修的負擔。一個不錯的辦法就是，在你希望購買的地方先租上一段時間房子來確定你是否喜歡這個地方，然后再決定是否要購買。

二、用現金去購買美國房產是一個明智的決定，因為美國的銀行需要非居民的人支付35%到40%的房款首付，這比美國當地人要高了很多。同時，他們還需要你建立一個銀行賬戶，里面要有足夠支付至少6個月抵押貸款，保險和房屋稅的資金。

三、在美國，不是由律師而是由第三方代理來辦理你的手續。完成一套房產交易的所有代理費用大概是1.75%，一套30萬美元的房子大概需要支付5250美元的費用。

四、一旦你在美國買了房，各種相關的規定還有稅也隨之而來。一般來說，如果你在美國一年之中居住超過183天，你就可以算作美國的稅務居民。你就因此有義務按照美國要求納稅。如果你以非居民的身份賣掉你在美國的房產，那么你最多需要支付給美國稅務局10%的賣出款。

五、另外非美國居民還要在美國繳納遺產稅。諸如設定信托，或者將物業掛在資產值較低的配偶名下可以幫助你少繳一點遺產稅。

六、還有如果你的房子恰好是在龍卷風、洪水或者其他自然災害襲擊過的地區，不要指望當地政府會提供幫助。美國政府的災害幫助并不面對那些用來度假的房子，他們只幫助當地居民。

文／連鵬