度假村用地評估初探

近年來我國旅游業實現了持續快速發展。據不完全統計，十五期間，我國旅游業投資總規模達9000億元。隨著對投資需求的進一步擴大，預計十一五期間，我國規劃建設的旅游項目將達到1.3萬個，總投資1.8萬億元。其中，特色度假村將成為我國旅游投資的重點。

從土地估價實務上看，度假村用地屬于特殊用地。與現行土地分類體系中的“特殊用地”不盡相同，土地估價中的“特殊用地”概念，并非一種獨立的用地種類，而是指那些在土地估價中典型的商業、居住、工業三大類土地，其數量和交易量相對較少、或具有某些特許經營權的土地，是除去典型的商業、居住、工業等用地類型后，余下的非典型的、不具有代表性的各種用地的統稱(以下所稱“特殊用地”均為此涵義)。特殊用地評估是土地估價實務的難點，其在估價方法的選擇上存在較大的局限性。

一、特殊用地估價方法

(一)市場比較法

市場比較法是根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在估價基準日地價的方法。市場比較法是土地估價方法中最重要、最常用的基本方法之一。市場比較法以替代原則為理論基礎，因此具有現實性并具說服力。土地估價實務中，對于有條件采用市場比較法的，應優先采用市場比較法。但市場比較法更適宜于市場比較發育地區的經常性交易的土地價格的評估。對于特殊用地，即使在市場比較發育地區，同一供需圈內也難以(甚至無法)收集到市場比較法所要求的類似土地的交易實例。因此，特殊用地一般難以采用市場比較法進行評估(特別是無收益的特殊用地)。

(二)收益還原法

收益還原法是指將待估宗地在未來每年預期的純收益，以一定的還原利率(報酬率)統一還原為估價基準日總地價的一種方法。對于符合最高最佳使用、地上建有收益性房地產的特殊用地，如開發完成后的收益易于確定，可采用收益還原法進行評估。但對于無收益的特殊用地，則無法采用此法。

(三)成本逼近法

成本逼近法是指以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應交納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。成本逼近法適用于土地市場不發育、土地成交實例不多、無法利用其它方法評估地價的狀況，適宜新開發的無收益特殊用地地價評估。

(四)剩余法

剩余法是指在估算開發完成后不動產價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和建筑物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定待估宗地土地價格的一種方法。對于規劃指標明確的收益性特殊用地，如開發完成后的不動產價格易于確定，剩余法不失為一種較為理想的估價方法。但對于無收益的特殊用地，則不適用。

(五)基準地價系數修正法

基準地價系數修正法是常用的土地估價方法之一。它是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數，對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價基準日價格的方法。目前我國城區基準地價體系主要采取分類定級的思路，一般分商業、住宅和工業用地，尚未針對特殊用地建立基準地價的指導理論及相應的地價體系，現有的基準地價修正體系不能充分指導該類土地評估實務工作。但是，在估價實務中可通過對地價影響因素敏感度的分析，判斷特殊用地土地使用上的趨同性，以基準地價某類用地的修正體系為參照標準進行評估。在此方面，現行武漢市基準地價報告對土地用途分類體系中部分土地用途與基準地價用途的銜接作了相關規定(或建議)。如對教育用地，規定公益性質的教育用地參照住宅用地進行評估，非公益性質的教育用地則參照商業用地進行評估。

(六)其他方法

指《城鎮土地估價規程》之外的估價方法，如特征因素估價法。此類方法一般要求建立相關的數學估價模型，過程較為復雜，適用于較為重大的估價項目，目前其應用較為有限，尚處于探索階段。

二、度假村用地估價案例

(一)估價對象概況

1、土地規劃條件

估價對象位于武漢市東湖生態旅游風景區，規劃用途為度假村用地，土地面積40266.87平方米，規劃容積率0.3，土地出讓年限為50年。

2、自然景觀條件

估價對象所處的武漢市東湖生態旅游風景區總面積81.68平方公里，其中湖泊33平方公里，陸地42平方公里，森林7平方公里。現有聽濤、磨山、落雁（試開放）和吹笛（馬鞍山森林公園）四個景區對外開放，景點155個，山峰34座，樹木300多萬株，湖岸線111.5公里，是大規模的生態資源富集區。

東湖是首批國家級風景名勝區，是集山水自然資源和三國文化、楚文化、歷史遺跡、名人遺址、運動休閑、科技文教等人文資源于一體的風景名勝區，每年吸引中外游客300多萬人次。東湖的梅花園、荷花園、櫻花園、牡丹園以及楚文化游覽景點，在全國享有盛譽。東湖風景區還是全國梅花、荷花研究中心所在地。

綜上所述，武漢市東湖旅游區的旅游區位條件、旅游市場及旅游開發條件較好，也擁有相當的旅游資源條件，具備較高的美學價值、科學價值、文化價值及休閑度假價值。

(二)估價方法

1、方法選擇

根據上述特殊用地估價方法選擇綜述，估價對象無法采用市場比較法、收益還原法及成本法，也不具備采用其他估價方法的條件。而作為建成后具有收益的特殊用地，估價對象規劃條件明確，可采用剩余法進行評估。此外，可考慮在基準地價系數修正法的基礎上進行評估。

2、基準地價系數修正法技術思路

現行的《武漢市市區土地級別與基準地價更新技術報告》(以下簡稱武漢基準地價報告)將土地按用途劃分為商業、住宅、工業三大類。根據城鎮土地分類，度假村用地屬于商服用地，可參照但不可簡單套用現行“武漢基準地價報告”中的商業用地進行評估。其主要原因是：“武漢基準地價報告”中商業用地級別因素因子未包括影響度假村用地價值的重要因素因子——自然景觀條件，由此評估得出的地價未包括由于良好的自然景觀而給估價對象帶來的地價增長。

因此，若采用基準地價系數修正法對估價對象度假村用地進行評估，還需加上自然景觀條件帶來的地價增長，即：

度假村用地土地價格=基準地價系數修正法評估價格+自然景觀地價增長額

3、自然景觀地價增長額評估思路

對自然景觀地價增長額評估，可以借鑒商譽權評估的超額收益法原理。

商譽權是一種排他性專有權，不是作為一般商品和生產資料來轉讓，而是以它們的獲利能力來轉讓。因此它們的價格不是以其自身成本為基礎，而是以它們的新增收益來衡量。購買者愿意支付價款，正是因為它們在未來能夠為企業創造超額收益，這也就是超額收益法的依據所在。超額收益法的基本思想是：估計商譽為企業帶來的超額收益，即企業購買商譽后新增收益中商標或商譽的貢獻份額，然后按一定的比率將其折現，得出商譽的評估價值。

對于度假村用地評估，假設武漢市東湖生態旅游風景區外有一宗與估價對象相同的度假村用地B(所謂相同，是指兩者的基準地價因素因子相同)，則按照基準地價系數修正法進行評估，兩者的地價相同。但是，由于估價對象地處旅游風景區，作為度假村經營，其收益顯然會比度假村B收益高(假設兩者的經營條件完全相同)。而該超額收益顯然是由于估價對象所處區位良好的自然景觀條件帶來的，將其進行折現后即自然景觀條件帶來的地價增長。

(三)評估過程

1、基準地價系數修正法評估價格

根據《市人民政府關于實施武漢市市區2007年土地級別與基準地價標準的通知》（武政【2008】15號），武漢市區2007年土地級別與基準地價標準自2008年3月1日起執行。

（1）確定估價對象的土地級別及基準地價Vlb

根據《武漢市市區土地定級與基準地價評估》對市區土地級別范圍的劃分，估價對象為Ⅵ級商業用地，對應的基準地價標準為2189元/平方米。

（2）確定估價對象所在地價區位影響因素總修正系數ΣＫi

根據估價對象的實際情況，將影響估價對象宗地地價的各因素條件與《Ⅵ級商業用地宗地地價區位因素修正系數指標說明表》和《Ⅵ級商業用地宗地地價區位因素修正系數表》進行對照比較，由此測算出估價對象地價影響因素總修正系數ΣＫi＝-0.1550。

（3）確定估價對象宗地個別因素修正系數的乘積Kj

a、確定容積率修正系數K1

估價對象規劃容積率為0.3。度假村的規劃容積率普遍較低，容積率對度假村用地的影響遠小于其對一般商業用地的影響，故度假村用地在套用基準地價中的商業用地進行評估時，無須按商業用地的容積率修正體系進行容積率修正。即容積率修正系數K1=1。

b、確定使用年期修正系數K2

估價對象土地使用年限為50年，而基準地價報告中商業用地基準使用年限為40年。考慮商業用地法定最高出讓年限為40年，而度假村用地法定最高出讓年限為50年，兩者均為法定最高出讓年限，此處無需采用商業用地使用年限修正系數表對其進行修正，即使用年期修正系數K2=1。

c、確定交易期日修正系數K3

現行《武漢市市區土地定級與基準地價評估》的估價基準日為2006年6月30日，估價對象的估價基準日為2008年9月30日，需進行交易期日修正。

根據相關部門發布的統計數據，確定交易期日修正系數K3＝1.125。

d、確定宗地面積狀況修正系數K4

估價對象土地面積對土地利用極為有利，根據《武漢市市區土地定級與基準地價評估——商業用地宗地面積狀況修正系數表》，確定宗地面積狀況修正系數K4=1.06。

e、確定宗地形狀修正系數K5

估價對象宗地形狀較規則，形狀對土地利用較為合理。根據《武漢市市區土地定級與基準地價評估——商業用地宗地形狀修正系數表》，確定估價對象的宗地形狀修正系數K5=1.035。

f、確定宗地開發程度修正系數K6

估價對象宗地的開發程度為宗地紅線外“六通”（通路、供電、通訊、通氣、通上水、通下水）和紅線內場地平整，與基準地價設定的開發程度相同，故確定宗地開發程度修正系數K6=1。

（4）確定估價對象在出讓條件下的宗地價格

將以上計算出的各因素修正系數代入基準地價計算公式，則得出估價對象的單位面積土地價格為：

V＝Vlb×（1±ΣKi）×Kj

＝2189×(1-0.1550）×1.125×1.06×1.035×1

≈2283元/平方米

則：

土地總價=2283×40266.87/10000≈9193萬元

2、自然景觀地價增長額

參考同類度假村，確定估價對象地上可建筑標準客房220間，其房價水平比同標準的度假村B標準客房高120元/天.間，入住率為70%。則：

客房超額收益=220×120×70%×365/10000

≈675萬元/年

根據度假村餐飲、娛樂等收入與客房收入的一般比例水平，確定度假村餐飲、娛樂等收入的超額收益為客房的超額收益的20%，則：

超額總收益=675×(1+20%)=810萬元/年

取還原利率為8%，則50年期自然景觀對估價對象地價的增長額為：

810÷8%×[1-1/(1+8%)50］≈9909萬元

3、估價對象土地價格

估價對象土地價格=基準地價系數修正法評估價格+自然景觀地價增長額

=9193+9909

=19102萬元

(四)估價結果分析

采用剩余法對估價對象進行估價，其結果為20136萬元，與上述估價結果相差僅1034萬元，誤差5.41%；在剩余法評估過程中，如在測算開發完成后的房地產價值時，扣除由于自然景觀條件而給其帶來的超額收益，則測算得出的土地價格為9378萬元，與基準地價系數修正法評估價格(9193萬元)相差僅185萬元，誤差2.01%。

經分析認為，上述估價方法技術思路是可行的；根據地租級差原理與近期周邊掛牌出讓的住宅用地價格進行比較后認為，其估價結果是客觀合理的。

(五)評估注意事項

1、度假村用地套用基準地價商業用地進行評估時，由于商業用地修正體系對度假村用地存在一定程度的不適合(如容積率)，故在評估過程中對于修正因子要進行深入分析，以確定是否進行修正。

2、在進行自然景觀地價增長額評估時，要采用市場比較法對類似度假村進行修正評估，得出較為準確超額收益，避免高估低評。

3、要以剩余法結果為比照對上述方法的估價結果進行全面分析，確保估價結果的可靠性，提高估價結果的可信度。

根據上述案例可見，在基準地價系數修正法的基礎上對度假村用地進行評估具有技術思路可行、結果可靠、操作簡便的特點。采用上述評估思路亦可對其它收益性特殊用地進行評估。

（作者單位：武漢國佳房地資產評估有限公司）