資產評估

一、單項選擇題

1．資產評估的目標是判斷評估對象的（ ）。

A．價值B．實際成交價格

C．重置成本D．交易價格

答案：A

解析：價格是指在特定的交易行為中，特定的買方或賣方對商品或服務的交換價值的認可，以及提供或支付的貨幣數額。價格是一個歷史數據或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數額。價值是一個交換價值的范疇，它反映了可供交易的商品、服務與其買方、賣方之間的貨幣數量關系。資產評估中的價值不是一個歷史數據或事實，它只是專業人士根據特定的價值定義在特定時間內對商品、服務價值的估計。資產評估的目標是判斷評估對象的價值，而不是評估對象的實際成交價格，確定評估對象的交易價格是資產所有者的決策行為，不是資產評估的目標。故選項A正確。

2．資產評估結果的價值類型直接受制于資產（ ）。

A．評估的特定目的B．評估方法

C．評估程序D．評估基準日

答案：A

解析：資產評估的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式。評估結果價值類型的選擇應該受到資產評估特定目的、被評估對象的功能、狀態、評估時的市場條件等相關條件的制約，有什么樣的評估條件基礎就應該有與之相適應的評估結果屬性及其表現形式。資產評估特定目的不但決定著資產評估結果的具體用途，而且會直接或間接地在宏觀層面上影響著資產評估的過程及其運作條件，相同的資產在不同的評估特定目的下可能會有不同的評估結果。評估方法是根據評估目的和被評估對象所面臨的條件進行評估的一種思路，在評估目的、條件及價值類型一定的前提下，同一資產可以用不同的評估方法進行評估，而評估程序只是在某種評估方法下進行評估工作的一個過程。評估基準日只是評估中各種取價的基準點，即不論在何種價值類型條件下，所有取價依據均以基準日為準。故選項A正確。

3．當被評估對象是作為整體企業中的要素資產進行評估時，資產評估師應考慮按（）原則進行評估。

A．供求B．貢獻C．替代D．變化

答案：B

解析：貢獻原則主要適用于構成某整體資產的各組成要素的評估，它要求要素資產價值的高低要由該要素資產對整體資產的貢獻來決定，或者是由當整體資產缺少該項要素資產將蒙受的損失來決定。供求原則是依據經濟學中的供求規律，根據被評估資產的市場供求狀況來決定被評估資產價值的大小。替代原則是強調在同一市場上，具有相同使用價值和質量的資產，應有大致相同的價值，在資產評估中也存在著評估數據、評估方法等的合理替代問題。在資產評估所遵循的經濟技術原則中不存在變化原則。故選項B正確。

4．評估機構對某一房地產在2008年6月30日的市場價值進行評估，評估人員收集到參照房地產在2008年3月底的價格為3500元/平方米，該地區2008年1-6月份月末的價格同2007年底相比，分別上漲了2.1％、3.2％、1.8％、2.8％和下降了1.5％、2.2％。則被評估房地產的評估值最接近于（）萬元。

A．3563B．3486C．3423D．3362

答案：D

解析：該題主要是考查考生對價格指數法的理解和應用情況，這里關鍵是要求考生準確區分定基價格指數和環比價格指數。題中所給的6個價格變動比率指標是2008年上半年各月月末的價格相對2007年底的變動率，是定基價格指數。評估運用的公式為：

資產評估價值＝參照物資產交易價格×（1+評估基準日同類資產定基價格變動指數）/（1+參照物交易期日同類資產定基價格變動指數）

＝3500×（1-2.2％）/（1+1.8％）

＝3362（元/平方米）

5．某一宗地，出讓年期為40年，資本化率為10％，預計未來5年的純收益分別為20萬元、22萬元、24萬元、21萬元和25萬元，并從第6年開始穩定保持在30萬元水平上，則該宗土地的評估值接近于（）萬元。

A．263.91B．266.42

C．373.58D．102.23

答案：A

解析：該題主要是考查考生對收益法的掌握情況，從題中所給的條件來看，應當按照分段折現的方法來計算未來收益現值。這里需要注意的是，近幾年注冊資產評估師考試中都沒有給出現值系數表，這就要求考生要熟記收益法的基本公式和各種情況下公式的變形。計算過程如下：

（1）確定未來5年收益額的現值p1

P1＝20/(1+10％)+22/(1+10％)2+24/(1+10％)3 + 21/(1+10％)4+25/(1+10％)5

＝20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+21×0.6830+25×0.6209

＝84.26（萬元）

（2）確定第6年至第40年的收益現值p2

第6年至第40年的收益現值可按本金化進行處理，即：

（3）確定被評估宗地的價值p3

P3＝p1+p2

＝84.26+179.65

＝263.91（萬元）

6．某收益性資產，效益一直良好，經專業評估人員測定，第一年的預期收益為50萬元，以后各年該資產的收益將在上一年的基礎上以2%的比例遞增，預計收益期為10年，假設折現率為10％，則該資產的評估值最接近于（ ）萬元。

A．500B．265C．625D．331

答案：D

解析：該題主要是考查考生對收益法中當收益額按等比數遞增、收益期為有限期條件下的應用問題。此題的關鍵是要理解收益額是在上一年的基礎上按固定的比例遞增的含義，即收益額按等比數遞增。要注意與收益額按等差數遞增的區別。計算過程如下：

7.某企業現擬轉讓一項資產，聘請評估師估算其價值。經預測，該資產預計尚可使用5年，每年可為企業帶來凈收益額為100萬元，第5年末該資產的殘值約為20萬元，假定資本化率為10%。該資產的評估值最接近于（）萬元。

A．1000B．379C．391D．800

答案：C

解析：該題應當注意被評估資產的預期收益額包括兩部分，一部分是該資產每年為企業帶來的凈收益額，另一部分是該資產的殘值，前者需要計算年金現值，后者需要計算復利現值。計算過程如下：

評估值＝100/10％×(1－(1+10％)-5)+20(1+10％)-5

＝100×3.7908+20×0.6209

＝391（萬元）

8．被評估資產為一臺設備，重置成本為150萬元，已使用了2年，其經濟使用壽命約20年，現該設備的控制系統損壞，估計修復費用約為10萬元，其他部分工作正常。該設備的實體性貶值率最接近于（ ）。

A．6.67％B．16％C．15％D．10％

答案：B

解析：該設備的實體性貶值應當包括兩部分，一部分是可修復性損耗引起的貶值，另一部分是不可修復性損耗引起的貶值。可修復性損耗引起的貶值就是設備的修復費用，不可修復性損耗引起的貶值是該設備已使用了2年形成的實體磨損，可用使用壽命法計算。該題計算過程如下：

可修復性損耗引起的貶值＝10（萬元）

不可修復性損耗引起的貶值＝(150-10)×2/20＝14（萬元）

被評估設備的實體性貶值＝10+14＝24（萬元）

實體性貶值率＝24/150×100％＝16％

9．被評估企業曾以機器設備投資與B公司進行聯營，投資額占聯營公司資本總額的30％。雙方協議聯營10年，聯營期滿將機器設備折余價值10萬元返回原投資方。評估時雙方聯營已有5年，前5年聯營公司的稅后利潤保持在50萬元水平，投資企業按其在聯營公司的投資份額分享收益。評估人員經調查分析后認為，聯營企業生產較為穩定，認為未來5年的收益還將保持在原來的水平上，折現率為15％。被評估企業在聯營公司的股權投資評估值最接近于（）萬元。

A．167.61B．50.28

C．172.58D．55.26

答案：D

解析：本案例可以采用收益法對被評估企業的股權投資進行評估。注意被投資企業該項股權投資在聯營公司的未來預期收益，不僅包括每年按投資比例分得的稅后利潤，還包括聯營期滿后機器設備的折余價值。計算過程如下：

評估值＝50×30％×(P/A，15％，5)+10×(1+ 15％）-5

＝15×3.3522+10×0.4972

＝55.26（萬元）

10．下列哪種評估方法不能適用于資產減值測試的評估（）。

A．市場法B．收益法

C．成本法D．市場乘數法

答案：C

解析：在進行以減值測試為目的的評估時，應該結合評估對象特點、價值類型、資料收集情況和數據來源等各個方面，選擇適當的評估方法，來估計可能存在資產減值的資產的可回收金額，可回收金額是根據資產的公允價值減去處置費用后的凈額和資產預計未來現金流量的現值兩者之間較高者來確定的。而按照會計準則的要求，無論是考慮單項資產、資產組或資產組組合預計未來現金流量的現值，或者公允價值減去處置費用的凈額，其實質都是從評估對象未來可能為企業帶來的經濟利益角度來衡量其公允價值，收益法、市場法和市場乘數法的評估思路與上述目標一致。而成本法的出發點是重置價值，其實質是在現時條件下，重新購置、建造或形成與評估對象完全相同或基本類似的全新狀態下的資產所需花費的全部費用，與以減值測試為目的的評估要求不一致。因此，成本法不適用以減值測試為目的的評估。故選項C正確。

二、多項選擇題

1.選擇和確定資產評估結果是市場價值還是市場價值以外的價值類型，應當考慮的因素有（）。

A．被評估資產自身的條件和利用方式

B．被評估資產的使用狀態

C．資產評估時的市場條件

D．資產評估目的

E．資產評估方法

答案：A、B、C、D

解析：市場價值和市場價值以外的價值兩大類型的劃分是以資產評估時所依據的市場條件、被評估資產的使用狀態以及評估結論的適用范圍為標準的，考慮了決定資產評估價值的內部因素，同時也考慮了影響資產評估價值的外部因素。被評估資產自身的條件、利用方式、使用狀態、資產評估時的市場條件以及資產評估目的等因素會對評估結論的適用范圍、使用范圍產生影響，在選擇和確定資產評估結果的價值類型時，必須要考慮。而資產評估方法是資產評估所運用的特定技術，是分析和判斷資產評估價值的手段和途徑，對評估結果價值類型的選擇和確定不產生影響。故選項ABCD正確。

2．資產評估中的市場價值成立的基礎條件有（ ）。

A．被評估資產處于最佳使用狀態

B．被評估資產能夠按照現有的用途和方式繼續使用

C．市場條件是公開市場

D．評估對象是特殊空間位置的資產

E．評估結果用于具有明確投資目標的特定投資者

答案：A、C

解析：資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。因此，判斷資產的價值類型是市場價值還是市場價值以外的價值關鍵要看：一是資產評估時所依據的市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件；二是資產評估時所依據的被評估資產的使用狀態，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用；三是評估時所使用的信息資料及其相關參數的來源，使用的是公開市場的信息數據還是非公開市場的信息數據。如果被評估資產是按照現有的用途和方式繼續使用，則沒有考慮該資產的最佳用途，也就不符合市場價值的基本構成條件，應當屬于在用價值。如果評估對象是特殊空間位置的資產，其使用條件就會受到限制，很難會有一個公開的市場。評估結果用于具有明確投資目標的特定投資者時，實際上評估的是資產的投資價值，這個價值僅適用于特定的投資者，而不是自愿的買方和賣方。故選項AC正確。

3.在以財務報告為目的的評估業務中，可能確認的或有負債的項目一般包括（）。

A．產品質量保證B．不可撤銷的虧損合同

C．未決訴訟D．長期應付款

E．重組義務

答案：A、B、C、E

解析：根據企業會計準則的相關規定，與或有事項相關的義務同時滿足下列條件，應當確認為預計負債：該義務是企業承擔的現時義務，履行該義務很可能導致經濟利益流出企業；該義務的金額能夠可靠地計量。如果企業有產品質量保證，則該企業可能會發生因保證產品質量而付出一定的代價，產生負債。不可撤銷的虧損合同雖然現在尚未形成負債，但由于企業在執行合同時必然會產生一定的負債，因此屬于或有負債。未決訴訟是企業在未來的法律訴訟中存在可能因敗訴而需承擔一定的債務，重組義務是企業因發生重組可能會承擔一定的義務，這些都是企業現在既已確定、將來可能發生的債務，屬于或有負債。長期應付款是現在就確實存在的負債，不屬于或有負債。故選項ABCE正確。

4．選擇評估方法時應當考慮的因素主要有（）。

A．評估人員對方法的熟悉情況

B．評估時的市場條件

C．價值類型

D．評估目的

E．運用該方法所需資料的收集情況

答案：B、C、D、E

解析：評估方法的選擇和使用，實際上是專業評估人員根據實際條件約束下的資產或模擬條件約束下的資產的價值進行理性分析、論證和比較的過程，通過這個過程做出有足夠理由支持的價值判斷。在評估過程中評估師應當根據被評估資產的具體情況合理選擇評估方法，但不論選擇哪種評估方法進行評估，都應保證評估目的、評估時所依據的各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據、及其評估結果在性質和邏輯上的一致，而不應根據評估人員對評估方法的熟悉情況來進行選擇。評估目的、評估時的市場條件決定了被評估資產的價值類型，評估方法的選擇應當與此相適應。每種評估方法的運用都需要有充分的數據資料作為依據，能否收集到各種方法所需的數據資料是選擇評估方法時應當考慮的重要因素。故選項BCDE正確。

5．運用收益法評估企業價值與運用加和法評估企業價值之間的差額可能是（）。

A．功能性貶值 B. 實體性貶值

C．經濟性貶值 D．商譽

E. 其他因素引起兩種或其中一種評估結果不合理

答案：C、D、E

解析：一般情況下，如果運用收益法評估企業價值結果大于運用加和法評估企業價值的結果，則有可能存在商譽；如果運用收益法評估企業價值結果小于運用加和法評估企業價值的結果，則有可能存在經濟性貶值。此外，如果評估人員在運用這兩種或其中一種方法進行企業價值評估時，出現諸如指標選取不合理、評估范圍不一致、計算錯誤或人為調節評估結果等情況，也會導致評估結果出現差額。故選項CDE正確。

6．資產評估報告的基本要素一般包括（）。

A．評估目的 B．評估方法

C．評估明細表 D．資產評估立項通知書

E．委托方、產權持有方和委托方以外的其他評估報告使用者

答案：A、B、E

解析：資產評估報告的基本要素應當是在評估報告中披露的必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論，一般是構成評估報告正文的主要內容。評估目的對評估價值類型、評估方法、評估結論的使用條件等都有重要影響，是評估報告使用者在評估報告中必須要了解的基本信息。評估人員選用不同的評估方法可能會得出不同的評估結果，對評估報告使用者正確理解評估結論具有重要影響，是評估報告的基本構成要素。在資產評估報告中，委托方、產權持有方和委托方以外的其他評估報告使用者的相關信息反映了被評估資產的產權關系，是資產評估中必須明確的事項，是評估報告的基本信息要素。評估明細表是資產評估報告書的組成部分，但不是基本要素，一般不在評估報告的正文中反映。我國取消了對國有資產評估項目的立項確認審批制度后，不再下達資產評估立項通知書。故選項ABE正確。

7.下列哪些資產評估準則屬于實體性具體準則( ）。

A．《資產評估準則——機器設備》

B．《資產評估準則——評估報告》

C．《資產評估準則——評估程序》

D．《資產評估準則——無形資產》

E．《資產評估準則——不動產》

答案：A、D、E

解析：我國資產評估具體準則分為程序性準則和實體性準則兩部分。程序性準則是關于注冊資產評估師通過履行一定的專業程序完成評估業務、保證評估質量的規范。評估程序準則、評估報告準則都是程序性評估具體準則。實體性準則是針對不同資產類別的特點、分別對不同類別資產評估業務中的注冊資產評估師執業行為進行規范。機器設備評估準則、不動產評估準則和無形資產評估準則都是實體性評估具體準則。故選項ADE正確。

三、綜合題

（一）被評估企業有一項自我研發的新產品設計及工藝技術，該技術已使用3年，證明技術可靠，該技術產品比同類產品性能優越。經市場調查，同類產品平均價格為150元/件，該產品價格為180元/件。目前該產品年銷售量為1萬件。經分析，該產品壽命還可以維持8年，但競爭者將會介入，該企業為了維持目前的市場銷售量，價格將呈下降趨勢。預計今后1-2年能維持現行市場售價，從第3年開始，售價將每年降低10元/件，到第5年，將達到同類產品的平均價格水平。該技術產品的單位成本與同類產品大體相同，不存在其他變化因素。評估人員根據該技術所屬行業及市場情況確定的風險報酬率為10％，假設銀行利率為2％，該企業適用的所得稅稅率為25%（不考慮流轉稅因素）。

要求：1.判斷該技術是否為專有技術？并說明判斷理由。

2．評估該技術的最佳轉讓價值（寫出評估過程）。

解析：1.從題中所給的條件來判斷，該技術應該是專有技術。專有技術是指為特定的人所知的未公開其完整形式、處于保密狀態、但未申請專利的具有一定價值的知識或信息。主要包括設計資料、工藝流程、技術規程、材料配方等。一項技術要成為專有技術必須具備實用性、獲利性和保密性三個特點。該技術的特點有：

（1）實用性。作為專有技術必須能夠在生產實踐過程中操作，該技術已在企業使用3年，證明技術可靠，具備了實用性的特點。

（2）獲利性。作為專有技術必須能夠為其擁有者帶來超額收益，該技術的市場售價比同類產品的平均價格高，而成本大體相同，說明有超額收益，具備了獲利性的特點。

（3）保密性。專有技術不能是公開的技術，而是靠擁有者自身保護。該技術是企業自我研發的新技術，具有自我保護的特點。

由于該技術具備了上述三個特點，應當成為企業的專有技術。

2．（1）預期各年稅前超額收益為：

第1年和第2年均為：（180-150)×1＝30（萬元）

第3年為：（170-150)×1＝20（萬元）

第4年為：（160-150)×1＝10（萬元）

第5年以后不再有超額收益。

（2）折現率＝無風險報酬率+風險報酬率

＝2％+10％＝12％

（3）評估值＝30×(1-25％)/(1+12％)+30×（1-25％)/(1+12％)2 +20×(1-25％)/(1+12％)3 +10×(1-25％)/(1+12％)4

＝22.5×0.8929+22.5×0.7972+15×0.7118+7.5×0.6355

＝53.47（萬元）

該題應當注意以下幾個問題：一是判斷一項技術是否為專有技術關鍵是看其是否符合專有技術的特點，根據題中所給出的條件逐項進行分析。二是被評估的技術產品的壽命盡管還有8年，但具有超額收益的年限僅為4年，因此，被評估技術的預期收益年限也只能為4年，不能按8年計算。三是在計算評估值時，應當進行分部計算，即先分別計算出各年的超額收益和折現率指標，然后再帶入公式計算評估值。

（二）A企業擬與B企業組建聯營公司，聘請資產評估機構對A企業在2008年12月31日的全部權益價值進行評估。評估人員收集到與A企業有關的下列信息：

1．評估基準日A企業經過審計后的有形資產賬面凈值為920萬元，評估值為1000萬元，其中在建工程賬面價值為200萬元，該工程形象進度為40%，其評估價值與賬面價值基本相符。

2．A企業原賬面無形資產僅為土地使用權一項，經審計后的賬面價值為200萬元。評估人員采用市場法評估后其價值為350萬元。

3．評估人員預測企業評估基準日后未來5年的企業自由現金流量分別為100萬元，130萬元，120萬元，140萬元和145萬元（未考慮在建工程預期收益情況）；從第6年起，A企業自由現金流量將保持在前5年各年自由現金流量計算的年金水平上。

4．評估人員通過對資本市場的深入調查分析，初步測算證券市場平均期望報酬率為10％，被評估企業所在行業對于風險分散的市場投資組合的系統風險水平β值為0.8，無風險報酬率取3％，由于被評估企業是一個非上市公司，股權的流動性不強，且企業規模不大，在行業中的地位并不突出，評估人員估計該企業特定風險調整系數α為1.07。

5.企業所得稅率為25％。不考慮其他因素。

要求：1.根據所給條件，分別用兩種方法評估A企業股東全部權益價值；

2.對兩種評估方法所得評估結果進行比較，分析其差異可能存在的原因；

3.如果評估機構最終以兩種評估方法所得結果的算術平均數作為評估結論，你認為是否妥當？應如何處理？

解析：1.用兩種方法評估A企業股東全部權益價值：

（1）用加和法評估

評估值＝1000+350＝1350（萬元）

（2）用收益法評估

①計算被評估企業的折現率R

R＝3％+(10％-3％)×0.8×1.07

＝9％

②計算未來5年企業凈現金流量的折現值P1

P1＝100×0.9174＋130×0.8417＋120×0.7722＋140×0.7084＋145×0.6499

＝91.74＋109.42＋92.66＋99.18＋94.24

＝487.24（萬元）

③計算第6年企業自由現金流量A

A＝(100×0.9174＋130×0.8417＋120×0.7722＋140×0.7084＋145×0.6499)/(0.9174＋0.8417 ＋0.7722＋0.7084＋0.6499）

＝487.24/3.8896

＝125.27（萬元）

④計算從未來第6年開始的永久性現金流量現值P2

P2＝125.27/9％×0.6499

＝904.59（萬元）

⑤計算企業股東全部權益價值的評估值（不考慮在建工程）P3

P3＝P1+P2＝487.24+904.59＝1391.83（萬元）

⑥計算企業股東全部權益價值的評估值（考慮在建工程）P4

P4＝P3+200=1391.83+200＝1591.83（萬元）

2.兩種方法的評估結果相差241.83萬元（1591.83－1350）。可能有以下幾種情況：

①該企業可能存在商譽，用加和法無法評估出企業不可確指的無形資產——商譽，導致兩種評估結果出現差異；

②采用收益法對企業進行評估時，預測的各項指標可能過于樂觀，導致收益法的評估結果較高；

③采用加和法評估時，對企業的各個要素資產可能存在的貶值估計過高，導致加和法的評估結果過低；

④其他因素引起兩種或其中一種評估結果不合理。

3.不能簡單地用兩種評估方法所得結果的算術平均數作為最終評估結果。應當根據出現問題的原因，分析調整評估結論。