抄底美房產市場的時機到了么？

2008年初，美聯儲出乎意料的75個基本點的強烈降息舉動，除了提前防范2009年可能的信用違約風險對金融市場的再次沖擊，止住惡性循環，穩定下滑市場外，穩定消費者信心也是其重要目的。聯邦基金利率降到了0.25％的歷史低點，美國房地產市場的抄底時機到了嗎?

房地產市場的穩定依舊是美國經濟恢復能力的最關鍵因素。隨房地產下跌引發的負資產效應導致了信心巨降，消費巨減。

隨著房屋市場價格繼續下降，銀行賬面上的抵押品價值也在降低。而為了滿足聯邦保險(FDIC)的強制資金比，避免調降評級，銀行對額外資本的需求增加了。同時，消費者擔心失去工作而不愿意出手買價格正在降低的資產。 根據SP／Case—Shiller房屋價格指數，到2008年9月，房屋價格從最高點下降了22％。對于潛在房屋購買者，這是一個正面信號。但對房產擁有者，他們的房屋貸款已經上升了20％。這一趨勢導致了強制拍賣房產數量的激增，使得房地產市場價格長期下降。銀行和政府通過修改貸款的計劃來抑制強制拍賣。到目前為止，這個決策產生了混合的效果，部分因為他們沒能提出永久減少本金的措施。美聯儲主席伯南克表示，抑制斷供的兩大因素是擁有房產和付得起的月供。

房市的逆轉仰仗三個因素：相應于中等收入而言的高房價，相應于個人收入的創紀錄的負債水平以及未售房產的高庫存。另外，盡管有2008美國緊急經濟穩定法案的問題資產解決方案中的資本注入，嚴格的貸款標準依舊存在：銀行猶豫放貸是因為他們擔心自己資本基礎的穩定。

從美國個人負債水平和個人收入的比值看，負債依舊維持高位。這也意味著多數美國家庭可能拿不出買房所需的頭款。這種情況下，銀行即使有放貸愿望也沒有實際操作的可能。這也是我們判斷美國房地產市場不會僅在利率調整后短期迅速回升的原因。

高庫存是當前美國房地產回調的最大阻力。2008年初美國房地產庫存數依舊維持高位，到年底的庫存按現在的銷售速度仍然需要10個月才能消耗掉。在庫存被消耗到一定合理程度之前，抄底市場的機會很小。

盡管市道差，還是可以看到阻止房屋市場進一步下滑的許多正面舉動。最近美聯儲宣布購買6000億美元的按揭相關的債務，這已經對30年固定貸款利息產生了很大的影響。這一利率已經從一個月前的30年固定利率6.23％，降到美聯儲75點降息行動前的5.5％的，這也就是2004年當美聯儲利率為1％的時候能拿到的最好的30年固定利率。75個基本點的降息將會對貸款利率的降低產生很大影響。財政部也有計劃來短暫的用兩房(Fannie Mae and Freddie Mac)來鼓勵銀行以30年固定利率4.5％這樣的低利率向符合標準的新屋購買者貸款(Confirming Loan)。如果這樣的低利率保持下去，需求會得到刺激，并且會使得正在付出較高房貸利息的房屋擁有人有機會降低他們的月供，從而降低清算和強制拍賣的可能。

利率降低的影響將是直接的。比如對于信用較好的購房者，如果以前的30年貸款利息是5.5％，當這個利率降低到4.5％的時候，同樣的貸款作“再貸款”(refinance)會使得他每月的月供降低一百多美元，從而降低家庭負擔。對穩定房地產市場有非常積極的作用。

目前房地產高庫存的下降需要時間，房價達到相對平衡也如此。但是房地產市場的穩定必須源于消費信心的改善和銀行系統放貸意愿的加強。

源于美國次貸危機和進而引發的全球性的金融風暴猛烈的程度前所未有。美國政府和世界其他國家和地區的政府為了應對該風暴所采取的救市手段的力度也是歷史上沒有的。全球央行的降息行動迅速且降息幅度非常大。而就具體的放貸機構而言，在他們還沒有明確感受到安全的情況下，“惜貸”依舊會持續相當一段時間。而一旦市場開始普遍回暖，銀行機構又重新開始加大放貸的時候，世界上有可能充斥著便宜的貨幣。按照目前經驗和圖表估算，這應該是兩年或兩年半以后的事情。其結果可能是隨著紙幣貶值帶來的資產價格上升。從這個角度講，如果投資期限大于兩到三年，投資資產會有很好的收益。房地產還可以使用杠桿，收益會更豐盛。選擇一個好的市場機會進入會降低成本，使得收益率更有吸引力。