遏制地王與囤地現象的應對之策

華 偉 侯雨茜

內容摘要 2008年全球金融危機爆發至今一年有余,中國房地產市場的率先反彈帶動了相關產業鏈條的發展。在火爆的房地產市場中,央企、上市公司踴躍爭奪地王;開發商大量囤地,賺取暴利。產生這些問題的原因是多方面的,主要還在于房地產市場的回暖導致企業逐利預期增強,房價上漲帶動地價上漲,又反過來進一步推動房價上漲,使得這一循環不斷延續,最終在土地這一生產資料上極端地反映出來。當前,疏堵兼顧是應對之策。

關 鍵 詞 地王 囤地 疏堵兼顧 土地供應量

作 者 1華偉,華東師范大學商學院房地產系主任、副研究員、博士。(上海:200062)2侯雨茜,上海財經大學經濟學院研究生。(上海:200433)

從2008年全球金融危機爆發到2009年房地產市場的火爆,僅一年時間。然而綜觀當前國內樓市,房價漲聲一片,其中:一線城市火爆,二線城市跟漲,甚至有個別城市的房價超過了2007年上漲的勢頭!房地產市場的表現非常搶眼,絲毫看不到全球金融危機的影子。與此同時,今年以來全國土地市場頻現“地王”,近期媒體頻頻報道開發商一方面高價拿地,一方面卻悄悄“囤地”,引發了全社會的廣泛關注。產生這些現象的原因是什么?我們又該如何應對呢?

一

首先,我們回顧一下地王的產生之路。誰是新的地王?是溫州炒房團的同鄉嗎?答案是否定的。在2009年的“拿地戰”中,資金實力雄厚的央企、上市房地產公司在頻頻高價搶地。北京最后的絕版黃金地塊,朝陽區廣渠路15號,被中化方興公司拍下,其母公司是中石化;北京新“地王”剛誕生,上海國企綠地集團、金地集團相繼拿下“今年上海最貴地”;廣州國企城建集團成為今年的地王,溢價高達154%。此外,房地產上市公司積極出手爭奪“地王”事件層出不窮。比如,5月21日,富力地產以超出起始價近4倍的10.22億元奪得北京廣渠門外10號地塊,“地王”自此重回2009年的樓市;5月22日,萬科擊敗保利,以13.86億元的價格摘下佛山市佛南2009-015商住用地,一舉創造了當地的“地王”;7月23日,金地一口報價30.48億元,拿下上海郊區趙巷10號地塊,刷新上?！暗赝酢奔o錄;8月27日,華潤置地拍下南翔兩塊地,價格為35.22億元;9月10日,中海地產拍得長風地塊,價格為70.06億元,名噪一時;9月17日,“單價地王”海航集團、保利地產分別拍得黃浦江中心兩幅地塊,價格為18.24億元和30.05億元;9月30日,綠地集團拍得龍華地塊,價格為72.45億元,成為前三季度的中國“總價地王”。

在各地愈演愈烈的“地王”爭奪戰中,上市房地產公司可以說是最大的“玩家”。與2007年相比,有國資背景的央企和上市房地產公司成了爭奪“地王”最活躍的主力軍。有資料顯示:在國資委分管的136家央企中,以房地產業為主業的有16家,為輔業的有106家,約占80%左右。在目前國際金融危機余波未了,國內經濟回升基礎還不穩固的情況下,為什么有國資背景的央企和上市公司都爭當新“地王”呢?

筆者以為,其中的奧秘不乏兩條:其一,上半年大量信貸資金流入壟斷國企,國企并不缺錢,但國內投資渠道的匱乏使得巨無霸級的國企難以在壟斷主業之外開辟新的業績增長點。一旦手頭資金充裕,其眼光必然投向房地產市場。其二,上市房地產公司資金實力雄厚,不妨借助高價拿地、“囤地”玩玩資本市場圈錢的游戲。

現在中國經濟還面臨著諸多不確定的因素,在這樣的情況下,保增長仍是艱巨、緊迫的首要任務。伴隨著中央4萬億固定資產投資計劃的啟動,在適度寬松貨幣政策的指引下,商業銀行的信貸增長突破了歷史記錄,2009年前三季度人民幣新增貸款8.67萬億元,同比多增5.19萬億元,全年新增信貸規模將保持在10萬億元以內。[1 ]目前中國資金的流動性和利率水平都是前所未有的。在2007年房價上漲時,人們關注的熱錢主要來自“溫州炒房團”,這些錢雖活躍,但數量有限。而當前對于國企來說,投資實業存在一定的難度和風險,銀行的信貸環境又是前所未有地寬松,在這樣的大背景下,國企便傾向于將資金投向短期回報率較高的樓市。上市房地產公司又如何呢?頻頻成為“地王”買家,且拿地之后,即通過增發、資產注入等方式進行融資后,這反過來又保證企業有足夠的資金去競拍土地,乃至再成為新的“地王”。在此輪房價上漲的過程中,“新地王”投入的資金,事實上已成為推高房價的一個重要因素。試想,沒有堅強的市場作為支撐,誰又會來高價拿地呢?如此循環,資金便大規模地流入經濟發達的一、二線城市的樓市及證券市場。那么其后果會如何呢?

在“地王”的爭奪戰中,房地產市場的游戲規則已經改變:對于非上市的國內大多數房地產開發企業而言,土地仍然是生產資料,買地時首先要考慮地價的高低所帶來的風險,“如果拿地建房后掙不到利潤,那絕對不能拿”;而對于上市公司而言,土地已變成資本運作的工具,其價格高低已不是公司重點考慮的問題,為了保護公司的股價,保持其在資本市場價值的提升,上市公司要不停地拿地。因為,房價上漲導致上市房地產公司預期收益增加——推高股價——擴大融資空間;上市房地產公司融資——出手搶地——地價上漲——房價上漲,形成循環。而上市房地產公司在這一循環中,利用土地市場和資本市場的互搏,實現了在股市、樓市的雙豐收。而越是“地王”,就越容易變成上市房地產公司融資的“題材”,公司儲備有大量土地,便會更加吸引股民購買股票。

股市、地市“左右互搏”可能積累多重風險。首先,可能形成土地過于集中的局面,房地產市場的“定價權”越來越掌握在少數幾家大型房地產公司之手。其次,可能吹大泡沫,增加金融風險。地市、股市的互推加速房價上漲。但房價每次上漲,都會有需求者被逐出樓市;隨著不斷有人被逐出,資本早晚會退出,地市、股市“循環互推”的過程就會中斷,“樓市泡沫破裂后,套牢的除了開發商,還有銀行和股民”。

目前我國國民經濟整體盡管有所好轉,但徹底好轉的困難仍然不小,要想走出低谷有待時日。根據歷史數據判斷,如果明年信貸投放規?？s減,經濟增速和CPI走勢仍難維持較低水平,房地產市場將面臨較大的不確定性。一方面,上海、北京、廣州等地樓市火爆,似有過熱之嫌;另一方面,包括房地產業在內的大多數行業雖有回暖跡象,但基礎尚不鞏固。上述循環的背后,“土地運作資本化”的現象十分明顯,地市與股市形成了“互推互漲”。雖然這樣能促進樓市、股市的繁榮,但也蘊含著重重風險,其或許能使整個房地產市場發生結構性轉變,但此轉變對于中國經濟未來的影響,是要認真對待的。

二

在全國土地市場頻現“地王”的同時,近期媒體頻頻報道開發商一方面高價拿地,一方面卻悄悄“囤地”,引發了全社會的廣泛關注。地價和房價是互為因果的關系,房價會推高地價,地價反過來又會影響房價。但衡量兩者的作用,地價對房價的作用更大,因為地價是成本,可決定未來房價的走勢。大家知道,巧婦難為無米之炊,沒有地何來房?沒有房又何來供給滿足房地產市場的需求?“囤地”,只會進一步加劇房市失衡。

SOHO中國董事長潘石屹曾提出,中國有很多房地產開發商囤積土地,倒賣土地,卻不蓋房子,這樣的開發商大概占到1/3左右,這使得囤地再次成為業內關注的熱點問題。據《華夏時報》報道,2009年三季度末,全國排名前10名的房地產上市公司囤地規模已經達到3億平方米。據國土部最新數據顯示,2009年房地產開發用地呈現出逐季增加的態勢。今年二季度,全國房地產供應量大幅增加達2.09萬公頃,環比增加102.6%;三季度繼續環比增加23.5%,國土部供應了近2.6萬公頃,相當于上半年供應量的82.7%。這意味著并非是土地供應不足導致開發商囤地。對于囤地,國土資源部早有一系列政策進行限制,最明確的規定就是閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費,超過兩年沒有開發的要無償收回。然而,截至今天,加在一起,中國閑置地被收回的不超過5例。[2 ]

土地長期閑置,囤而不用,待價而沽,一直是難以解決的一個老大難問題。2008年11月的一項調查數據顯示,全國城鎮規劃范圍內共有閑置、空閑和批而未用的土地400萬畝,相當于全國一年新增建設用地計劃指標。今年8月底,中原地產研究中心公布的調查數據顯示,有57%的土地被閑置。在土地價格不斷飚升的情況下,囤地已經成為房地產業開發的重頭。開發商們如今把主要精力放在了拿地、囤地上,更有些開發商早就從項目開發改行倒騰土地,他們主要的資金來源就是從土地市場上圈來的錢。所以,有了一個公司囤積幾十平方公里土地的不正常現象,土地儲備也成為標識上市房地產公司業績的主要指標。對一些上市公司的公開年報進行簡單分析就可以發現,上市公司的囤地現象非常驚人,按2008年這些公司“開發”的建筑面積計算,其囤地規模最少的也在20年以上,最多的超過100年,有一家公司的土地儲備規模甚至達到了151年。

產生上述現象的根本原因是巨大的經濟利益誘惑,地產商都將囤地作為牟取暴利的重要經濟來源。然而,囤地、炒地現象泛濫,很大程度上仍與相關職能部門有法不依、執法不嚴不無關聯。地方政府出于對“土地經濟”的過分依賴,在整治囤地上經常是睜一只眼、閉一只眼,沉默不作為客觀上造成囤地閑置愈演愈烈,長期困擾房地產業的健康發展。閑置土地造成的后果是,一方面大量城市土地被占后處于長期拋荒狀態,另一方面囤地、圈地的費用會轉嫁到房價上來,普通民眾所期盼的房市降價不僅不會降,反而只會升。土地閑置不僅是對土地資源的嚴重浪費,而且使得城市建設難以按照既定規劃有序進行。

開發商“囤地”,還可分為主動與被動兩類。

主動“囤地”的開發商都看好“后市”,他們最常見的手段是拖時間、拖延開發周期來獲得土地漲價帶來的房價飚升利益。值得注意的是,在“地王”的爭奪戰中,房地產市場的“游戲規則”已經改變:對于國內大多數房地產開發企業而言,土地仍然是生產資料,買地時首先要考慮的是地價的高低所帶來的風險。而對于央企和上市房地產公司而言,土地已變成資本運作的工具。對上市公司來說,為了保護公司的股價,要不停地拿地以吸引股民購買股票,利用土地市場和資本市場的互搏,以實現股市、樓市雙豐收。而對于央企來說,一方面依賴政府提供的壟斷獲取暴利,另一方面,又占用了巨額的銀行信貸資金。然而,除了壟斷之外,只有房市才能消化這些資金。因此,在房市繁榮的同時就出現了央企在土地市場高歌猛進的現象。這既大幅度抬高了地價,誕生了新地王;又直接刺激了周邊地塊的開發商捂盤和囤地。因為,高成本必然轉化為高價格的預期,而拖延開發節奏、延長上市時間,都能在市場中獲得巨額的暴利。不斷出現的地王成了新一輪主動囤地的直接誘因。

除此之外,還有被動“囤地”的現象。其或因配套與制度建設不全產生;或因中央及地方政府改變政策,如在一定期限之前未辦出建筑施工許可證者一律改規劃;或由于《物權法》的實施及動拆遷成本的大幅度上升,地方政府原先承諾的時間進度滯后;或由于規劃調整,如市政建設地鐵、高架等導致項目規劃未及時變更,等等。它們主要是歷史上政策不完善的產物。隨著時間的推移,被動囤地的現象將自然縮減乃至消失。

三

筆者認為,面對地王與囤地行為的問題,地方政府應該有所作為,疏堵兼顧。以疏為主的策略,乃治標之計;大力拓寬投資渠道,分流房市資金壓力,實乃治本之策。在這方面,上海市政府正科學決策、醞釀一系列拿地新政,如:普通商品住房用地的出讓可以完全采用招標的方式進行,而不是單純遵循土地拍賣價高者得的規則。土地出讓方面,醞釀將一段時期內甚至是全年各區能夠出讓的土地信息匯總后公布,開發商對心儀土地選擇后再進行出讓,這樣一來除了信息透明之外,還可以在市場低谷時期防止土地流標現象的發生。具體來說,為了防止出現地價飆升后土地閑置的現象,上海正醞釀改變價高者得地的出讓模式,地塊采取招投標形式出讓,綜合考慮定價以及開發商后期運作能力等,采用土地出讓價格區間制度,即開發商出價過高或者過低都可能無法取得地塊所有權。同時,為了加快土地出讓后的開工進度,有關行政管理部門還可以提高“熟地”的交地標準,未來土地交付給拿地開發商時須已經通過規劃、環境等審批手續,具備開工條件,開發商可在拿地最短時間內立即開工,從而縮短樓盤上市時間。另外,加大供應量將是有效遏制地王現象的重要舉措。根據9月30日上海市規劃和國土資源管理局在官方網站上公布的滬預告字(2009)第11號土地使用權出讓預公告[3 ],四季度擬掛牌出讓地塊預公告涉及浦東、普陀、閘北等12個地區約355公頃國有建設用地,這也是上海有史以來最大規模的一次土地集中供應。由于2009年上半年上海市整體土地供應量僅為188公頃,致使很多房地產開發商認為上海市政府及規土局有意緊縮土地供應, “地王頻現”的情況也與此相關。如果上海市政府在今年四季度,土地供應能夠放開,開發商對于是否購買土地和用什么價格更為合理地購買土地都會變得更可預期,這樣的話“地王頻現”的現象會自然而然減少。

上述表明,對于主動“囤地”者,要上升到利用法律手段予以重擊。與此同時,規避被動“囤地”,大力切實有效地治理“囤地”,才能給當前樓市帶來機遇。

在供地制度方面,國土管理部門應進一步制定科學、合理的彈性土地供應制度,根據土地市場的變動,做到土地彈性供應,靈活調整土地供應量。目前我國經濟形勢向好的方向發展,各地基于擴內需、保增長的要求都在加大建設力度,國內外“熱錢”紛紛涌入我國房地產市場,在這種大背景下,用地規模必然會激增。國土資源部已經考慮到這方面的需求,在土地供應量上略顯寬松。在土地市場監管方面,政府有關部門一要優化交易方式,二要加強批后監管。具體而言,可以根據出讓地塊的實際情況,分別采用招標、拍賣、掛牌等多種方式供地,以避免非理性競價。如普通商品住房用地的出讓就可以完全采用招標的方式進行,而不是單純遵循土地拍賣“價高者得”的規則。又如,為了避免一次性供地規模過大,出現競標后開發不了造成閑置的情況,還可控制地塊出讓規模,以緩解“地王”地段的激烈競爭。此外,一旦土地出讓合同成立,有關部門就要加強監管以督促履約,確保住宅用地及時開工,防止“囤地”。

由此可見,緩和總量供求關系,加大并規范用地供應力度才能確保供需關系平衡。在管理方面,嚴查閑置土地行為,直接改善當地市場的供求結構甚至扭轉之,才能緩和市場失衡、化解輿論指摘。要遏制地產商的囤地、炒地行為,就得擠掉囤地所帶來的暴利空間。國務院《關于集約用地的通知》明確規定了相對嚴格的“閑置費”標準,并將對閑置土地征收增值地價,應該講,此舉擊中了囤地亂象的“七寸”。但僅以“閑置費”就能有效遏制地產商的囤地、炒地行為嗎?顯然,地產商完全有辦法通過轉嫁成本的方式繼續保持高利潤空間。如此看來,要想遏制土地閑置現象,真正清除囤地現象,政府監管力度還要加大,不僅要嚴格征收閑置費,追加土地增值費,還要嚴格按照《房地產管理法》的規定,對閑置滿兩年的土地堅決收回。相關部門要建立一個嚴格、具體、可操作的監督制約機制和管理辦法,不僅要明確土地閑置的監督責任主體、對象和懲治措施,更要明確相關負責官員如果對責任人監管不力,瀆職失察的責任追究辦法。對群眾意見大的所謂閑置“地王”要加大處罰力度。每個城市的已拍土地應該全部上網,接受上級部門和老百姓的監督。只有多措并舉,才能真正遏制并打消地產商的囤地念頭。

綜上所述,出現“地王與囤地”現象并不可怕。一方面,只要政府主管部門科學決策,引導開發商謹慎拿地,并加強后期管理,我國房地產市場形勢將趨利避害,前途一片光明。另一方面,畢竟壟斷背景的央企和上市房地產公司只是我國眾多房地產開發企業中的少數,只要廣大開發商科學決策、避免盲目跟風,我國房地產市場的持續發展指日可待。我們治理“地王與囤地”現象的目的是:確保已供用地迅速形成住房供給,抓住當前樓市有序發展之機遇,化解全球經濟危機的不利影響,以促進我國國民經濟健康、穩步地增長。

參考文獻:

[1]貨幣政策:收回流動性和熱錢流入的內外施壓. 中國證券報,2009. 11. 6 .

[2]廣州:征收閑置費打擊土地囤積. 中國經濟時報,2005. 4. 11. [3] http://www. shgtj. gov. cn.

編輯 李 梅