建筑物區分所有權性質探析

陳婧磊

【摘要】本文從理論和法律規定兩個維度探討了建筑物區分所有權的性質,先總括的分析了作為一種復合型權利的建筑物區分所有權,之后著重探討了其中最重要的一種權——共有權的性質。

【關鍵詞】區分所有權;復合性權利;共同共有

20 世紀90 年代以來,我國城市土地利用開始向立體化方向發展,越來越多的高層建筑拔地而起。高層建筑在緩解居民住宅緊張的同時,也產生了新型的民事法律問題———建筑物區分法律問題。在《物權法》頒布以前,我國立法并沒有明確規定建筑物區分所有權制度,只是在《土地登記規則》等行政法規中有一些相關規定,而這些規定尚不能形成我國的建筑物區分所有權制度,更無法充分調整實踐中基于“建筑物區分所有”而產生的民事法律關系。

2007 年3 月16 日,十屆全國人大五次會議《物權法》的頒布,標志著建筑物區分所有權制度在我國立法上的極大進步,建筑物區分所有權制度在我國得以正式和全面確立。

一、 總括的視角——復合性權利

建筑物區分所有權,是指多個所有人共同擁有一棟多層建筑物時,各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分(專有部分) 所享有的專有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物(共有部分) 所享有的共有權,以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的共有部分管理權的總稱。

根據《物權法》規定,業主的建筑物區分所有權,包括了三個方面的基本內容:

(一) 區分所有權人的專有權

區分所有權人的專有權是指區分所有人對專有部分予以占有、使用、收益及處分的權利。業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部分可以直接占有、使用,實現居住或者經營的目的;也可以依法出租、出借,獲取收益和增進與他人的感情;還可以用來抵押貸款或出售給他人。專有部分指在構造上能明確區分的,具有排他性且可獨立使用的建筑物部分。各專有部分是一個可以封閉的空間,能單獨使用,如具有獨立的出入門戶且與公共走廊、樓梯等公共設施相通。專有權實質為空間所有權。因為專有權并非是對某一有體物進行支配的權利,而是對建筑材料組成的空間加以支配的權利。

(二) 區分所有權人的共有權

共有所有權是指建筑物區分所有權人依照法律或管理規約之規定,對區分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權利。我國建設部1989 年11 月21 日發布的《城市房產毗連房屋管理規定》以列舉的方式明定了共有部分的范圍:門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、院落、上下水設施、基礎、柱、梁、墻、可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。

共有所有權包括三項權能:使用權、收益權和處分權。所謂使用權是指各區分所有權人對共有部分依其設置目的及通常使用方法享有正當使用的權利。如庭院、電梯、走廊等依其性質可共同使用。而電話、洗衣機、球類、會客室等僅可供輪流使用。所謂收益權是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權利。對于共有部分所產生的收益,除區分所有權人之間另有約定外,應當由區分所有權人按其共有部分應有的比例收取。

(三)區分所有權人的共有部分管理權

區分所有權人的共有部分管理權是指建筑物區分所有權人基于專有部分與共有部分、專有權與共有權不可分離而形成的作為建筑物管理團體的一個成員所享有的權利和承擔的義務。共有部分管理權和共有部分所有權是兩種不同的權利。“不僅僅是單純的財產關系,其中有很大一部分是管理關系,它有人法(管理制度) 之要素存在”,共有部分管理權是為保障共有部分所有權的有效行使,而對建筑物的共有部分及共有人之間的關系進行管理、協調的權利。業主可以通過自行管理和委托管理的方式來行使共有部分管理權。同共有部分所有權一樣,如果業主轉讓其專有部分所有權,那么其享有的共有部分管理權應當一并轉讓。作為建筑物管理團體的一個成員,有表決權、訂約權、請求權、選舉權、監督權。

二、深入的視角——共有權探析

現代各國基本上都把建筑 物區分所有的共有權推定為各區分所有人共有、對于該共有的性質, 學術界主要有共同共有、按份共有和總有說幾種觀點。

筆者認為,共有權的性質不同于按份共有。原因如下區分所有的共有權是由共有權的專有部分所決定的,是附屬于專有部分的共有權,在共同關系存續期間,共有人雖然可以按照一定的標準確定其共有份額, 但不能請求分割共有財產,不能將自己的份額分出或者單獨轉讓,只對共有財產享有收益權。而按份共有之共有人對共有物原則上可以請求分割,也可以自由處分其應有部分區分所有人分別對自己的專有部分享有所有權, 對建筑物形成一種復合的權利結構,,不是按照份額對一個建筑物整體享有所有權,沒有形成明確的應有份額,而按份共有之共有人對共有物有明顯的應有份額。

按照《物權法》的規定,共有人之間對共有的不動產或者動產可以約定為共同共有。可見,約定共同共有的人也是有法律認可的特殊的共同關系的。即使是法律行為,也以有法律規定或有習慣者為限,范圍不能擴大。可見,將我國《物權法》第一百零三條規定的“約定”為共同共有的情形作嚴格限制解釋,是符合共同共有特征的。既然對約定共同共有尚如此嚴格,對推定共同共有更應嚴格,如沒有家庭關系,推定為按價共有,這是比較科學的。

《物權法》確認建筑物區分所有權人可以按照其對共有部分所享有的潛在的應有份額,即“按份共有”來享有和行使共有部分所有權,根據《物權法》第八十條的規定,建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,除另有約定外,按照業主專有部分占有建筑物總面積的比例確定。由此,我們可以推知業主是以其專有部分占建筑物總面積的比例為份額,對共有部分行使按份共有權的。

【參考文獻】

[1]陳華彬:《現代建筑物區分所有權制度研》北京,法律出版社。

[2]沙風:《建筑物區分所有人之共有權的性質》,《行政與法》2000年第6期。