化解中國房地產困局

時寒冰

2008年12月21日，國務院辦公廳發布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》要求，房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。

2008年，注定成為中國房地產業的多事之秋。從房地產調控到拯救樓市，在一年內經歷了兩個完全不同的階段，如此之快的變換，是前所未有的。買房愛國、降價售房處罰，發生在2008年年尾的這些充滿戲劇性的口號和事件，猶如一種預言的符號，流露出某種信息。2009年，房價將走向何方?房地產困局怎樣才能解開?太多疑問的答案，成為許多人的期待。

高房價困局

翻閱過大量國家的資料后，還沒有發現哪一個國家的房地產問題，像當下的中國這樣，如此牽動人心，如此令人憂慮。

衣食住行是生活的必需品，而在中國，在某種程度上，住房已經成為一種“崇拜物”。許多人談戀愛，已經不再是單純地尋求愛情，還有房子，他們希望愛情背后立著一棟像樣的房子，如果房子特別優秀，哪怕人不那么優秀，哪怕缺少愛情的內涵，也能在角逐中勝出。當人們攙扶著房子走人婚禮的殿堂，我們不能不感嘆，房子在頑強地改變人們的生活。

不少大學生，渴望的不再是實現某個理想，而是擁有一套房子。房子取代理想成為終極目標的一個重要組成部分。

在鋼筋水泥的叢林中迷失的不僅是愛情和理想，還有企業的價值觀。遍數各個行業，能夠像房地產這樣帶來暴利的，即使說不上絕無僅有，也可謂鳳毛麟角。于是，不少企業放下自己的業務，投身到房地產開發行業當中去。那些沒有能力做房地產開發的小企業家，則停下自己的業務，將資金大量投入到房地產領域炒房。

當房子被提升到“崇拜物”的地位，我們不能不承認一個現實：一個民族，正在住房問題中迷失或沉淪。

房子為何成了“崇拜物”?最簡單的答案就是：房價太高了。高房價挾持了愛情，挾持了年輕人的理想，也挾持了許多人的生活——“房奴”二字便是最恰如其分的寫照。

房價為什么高?最簡單的答案是壟斷。在中國房地產市場中，存在兩大根深蒂固的壟斷：一是地方政府對土地的壟斷。二是開發商對房地產市場的壟斷(當然包括對房屋開發的壟斷)。前一個壟斷使得權力成為唯一的地價主導者，導致地價不斷上漲，后一個壟斷則賦予了開發商強大的房屋定價權，導致房價不斷上漲。當然，這是從割裂的角度來看的。事實上，房價在壟斷下的上漲，乃是兩種壟斷的結合，即房價上漲本身與政府壟斷下的地價的上漲是有著最直接關系的。

兩種壟斷的結合，一不留神就演化成了官商勾結，而且，這種壟斷逐漸得到了強化。1998年，中國發布了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(簡稱23號文)，明確“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”，城市80％以上的家庭由政府向他們供應經濟適用房，但是，2003年8月12日，由原建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(簡稱18號文)，把經濟適用房由“住房供應主體”換成了“具有保障性質的政策性商品住房”。住房供應從此基本落入了開發商手中。開發商壟斷市場的局面被加強。

高房價的另兩個強大的推動力是銀行和炒房者。由于房價近幾年只漲不跌，幾乎所有的銀行都視房貸為最優質的貸款，爭相擴大客源，惡性競爭的結果是貸款門檻逐漸降低，貸款條件成為可以輕易逾越的擺設。銀行最大的優勢是資金，而資金作為推動價格上漲的強大動力，在中國房價連續若干年的上漲中，發揮了難以替代的作用。

還不僅如此。開發商與銀行的攜手，成為另一個牢不可破的鏈條，所不同的是，這種“攜手”并非對等的，它更有利于開發商。典型的就屬假按揭，開發商通過與銀行職員的勾結，高估房價，制造假按揭，提前套現，由于風險系數轉嫁給了銀行，開發商高枕無憂地坐等房價上漲。開發商通過銀行，間接地綁架了政府，因為在承擔了開發商轉嫁而來的幾乎全部風險后，政府必須小心翼翼地維持高房價，防止房價下跌給國營銀行可能帶來的損失。

如果說，銀行在房價上漲過程中提供了資金支持的話，那么，炒房者則在房價上漲過程中，提供了人氣支持。炒房者的介入，擠壓了真正的房屋需求者可以選擇的余地，制造并強化了房源緊張的虛假現象，而這種供應緊張的現象是開發商求之不得的，在房價步入快速上漲軌道中的時候，開發商也主動囤積房屋，延緩銷售進度，進一步強化供不應求的狀況。再加上整個房地產市場是不透明的，房地產市場中的各個既得利益主體，通過對信息的壟斷，散布虛假的信息，制造羊群效應，使購房者始終處于一種緊張和不安的狀態中。

簡單來說，這就是推動中國房價上漲的根源。

財權與事權的脫節

地方政府對待房價的態度是明確而且堅定的，那就是推動房價的上漲。

早在2006年6月，在國家先后出臺國八條、國十五條等相關政策對房市進行強力調控之際，京市朝陽區的一名政府官員說：“敢于拉動房價是負責任的一種做法……房地產業現在已成為重要的稅源和財政收入來源，為經濟增長提供的支持很大。”

2008年10月22日，浙江省委常委、杭州市委書記王國平表示：“一旦杭州樓市大落、房價大跌……最終受害的還是老百姓。”2008年12月10日，時任南京市江寧區房管局局長的周久耕表示，將聯合物價部門，對個別低于成本價銷售的樓盤、房價“假摔”愚弄消費者的樓盤進行查處，原話是“查處惡意降價樓盤”。2009年1月12日，合肥市規劃局局長王愛華更是在當地某電視臺一直播欄目中極力推銷樓盤，并喊出“買房就是愛國”的口號，而合肥市委書記孫金龍則親自掏腰包買下一套80多平方米的高層住宅，以鼓勵人們買房。

地方政府為何不約而同地力托房價?

高房價就是地方政府的命根子。1994年分稅制改革后，中央財政收入迅速增加，地方財政所占比例快速萎縮，而中央政府和地方政府的事權劃分并不清楚，造成上下級政府間事權相互交叉，混淆不清。由于地方財政缺口大，地方政府不得不嚴重依賴房地產業。而在分稅制改革的同時，中國規定土地出讓金全部歸地方所有，由此導致的結果不難想象，地方通過瘋狂賣地，通過大力扶持房地產業，來彌補資金缺口。在全國不少地方，來自房地產業的稅收與來自建筑業的稅收占到了地稅總稅收的2／3，一些地方政府的賣地收入甚至占到財政收入的60％，成為名副其實的土地財政。

周久耕的話充分說明了地方政府的這一現實困境。周久耕說：目前江寧多數樓盤是在2006年、2007年拿的土地，樓面地價都在2800元～3200元／平方米之間，加上建安、財務以及營銷等各類成本，5500元／平方米左右應該是個保本價。現在售價不到5000

元／平方米，就意味著開發商貼錢給老百姓蓋房子。根據周久耕所說的數據，土地價格在房價中的成本，已經占到60％，如果再加上相關稅費收入及腐敗給地方官員帶來的隱性收入，地方政府維護高房價的動力不言自明。

為了彌補資金缺口，地方政府除了維護高房價，還大肆違法出讓土地。國土資源部的統計顯示，2004年至2006年，全國違法占用耕地面積占新增建設用地占用耕地總面積的平均比例為17.02％。2007年9月15日至2008年1月15日，全國土地執法百日行動共清查三類土地違法案件3.17萬件，涉及土地336.4萬畝。由于土地出讓金悉數歸地方財政，并且，土地出讓金以非稅收入的形式游離于預算之外，使得地方政府不僅盡享土地出讓金帶來的豐厚收益，在支配這筆龐大資金的時候也不受相關法律的約束。

這同樣與財權與事權不對等有關，鑒于地方政府的困境，有關部門在處理地方政府的違法案件時也常常給予一定的理解。因此，截至目前，土地違法只有1％的人被黨政紀查處，0.1％的人被追究刑事責任。

解決中國的高房價問題，不能不解決高地價的問題。地價中的巨大泡沫是房價泡沫的一個重要根源，而要擠壓泡沫，就必須從根源上解決問題，如果不能解決地方資金不足的問題，地方政府的賣地沖動就不可能被抑制，地方政府與開發商聯手推高房價的利益鏈條也不可能被打破。

高房價已經走到盡頭

盡管地方政府極力維護，但是，透支嚴重的高房價在經歷2008年搖搖欲墜般的震蕩后，已經無法維持。

供需決定房價走勢。中國房地產現在面臨的困境是，供應迅速增大，而購買力嚴重不足。以北京為例，其房地產投資迅猛增長，從2001年到2007年，北京市投資保持房地產開發投資比重過半的格局。2008年上半年，房地產開發投資占全社會投資比重仍然高達49.8％。房屋供應量持續增大。來自北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，截至2008年12月15日，北京尚未銷售的新建商品房加上現房，還有35.7745萬套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬套，而北京市上半年總共才賣出3.9萬套住房。

另一方面，相對于越漲越高的房價而言，民眾的購買力是嚴重不足的。曾有開發商說，他們是為富人建房的。這種說法即使算不上愚蠢，至少也是一種無知。事實上，從西方發達國家的房地產發展歷史來看，中等收入者歷來都是房屋的購買主體。中等收入群體成為決定房價走勢的關鍵，而中國的中產階層遲遲不能形成。在富人對住房的消費嚴重飽和(很多富人擁有多套住房)的情況下，中等收入者的縮水，使得中國房價失去了一個最重要的推動力量，高房價成了無本之木、無源之水。

受次貸危機影響，許多企業倒閉，人們的整體收入水平下降，而全國許多地方的房價并未出現像樣調整，這樣，導致房價偏離民眾的實際購買力越來越遠，商品房空置面積日益嚴重。2008年11月25日，華遠集團董事長任志強承認：“按目前這種銷售量下滑速度，2008年全國商品房空置有可能將升至1.5億～2億平方米左右。”由于對于壟斷過于自信，盡管面臨空置大幅上升的風險，潘石屹、任志強等開發商，依然喊出了不降價甚至逆勢漲價的口號。對于一個長期單向運行的市場，開發商作出這種誤判，地方政府難道不是負有同樣的責任嗎?

許多地方政府官員聲稱，房價的下跌將影響對57個行業的拉動作用，這是一種對經濟學的無知，或者是一種偷換概念。目前，最大的問題是缺乏成交量，維持高房價的結果是低迷的成交量，這不是更影響經濟的拉動嗎?相反，如果開發商主動適應市場，降低價格，把房價降到與民眾購買力相對接的地步，激活成交量，不是更有利于拉動其他行業的發展嗎?

許多人只是看到了房地產業務對GDP的拉動作用，而沒有看到房地產業對經濟發展的巨大蠶食作用。從2003年至今，一線城市的房價漲幅普遍在兩到三倍以上。中國日前的房價，只有高收入者能夠坦然承受，而中等收入者和低收入者則不堪重負。在許多城市，購買一套房，相當于吞噬掉一個中等收入家庭數十年的全部收入，他們哪里還有能力消費?

無論從個人的購買力來看，還是從中國經濟的大局來看，高房價都沒有維持的必要，更何況，缺乏購買力支撐的高房價根本就不可能維持得了。

經濟規律是不可違逆的。2008年12月21日，國務院辦公廳發布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》要求，房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售，此“意見”被業界稱為“降價令”。地方政府也開始面對現實。據報道，1月12日，“北京市市長郭金龍、市委副書記王安順、副市長陳剛等人參加各團的分組審議時，不約而同地談到了北京目前的房價問題。他們明確表示，政府不會為高價房托市……”

2009年，外部經濟環境的惡化與內需購買力的下降，同時構成了促使房價下跌的強勁動力。中國房價中巨大的泡沫，將在下跌中逐漸擠壓。問題是，地方政府財權事權不對稱的狀況必須盡快解決，商品房比重過大的狀況也必須解決，否則，官商勾結下的房價泡沫還會卷土重來。還應該認識到，市場化的方式只能解決一部分住房問題，或者說，只能解決高中收入者的問題，中國大部分民眾的住房問題，仍需要依靠保障性住房來解決。這牽涉中國房地產問題的重新定位，但這種調整已經是現實的迫切需要。