房地產企業凈資產虛增探析

黃　浩

摘 要:文章對房地產企業利用資產負債表中的資產、負債、或有事項項目及提前結算銷售收入和不當合并報表等進行虛增凈資產的各種主要手法進行剖析，有利于我們分辨房地產企業凈資產信息的真偽，得出凈資產的準確數據，使企業的凈資產指標信息在資本運作、資產保值增值考核中發揮重要的作用，有利于博弈各方做出正確的策略選擇。

關鍵詞:房地產企業 凈資產 虛增

中圖分類號:F276 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)01-071-02

一、凈資產與資產凈值辨析

企業的凈資產即企業的所有者權益，在數量上等于企業總資產減去企業負債總額后的余額，是企業財務會計的一個基本要素，是企業最重要的資金來源，也是企業財務狀況的一項重要的基礎數據。為了準確掌握凈資產的概念及其相關范疇，我們不得不提及“資產凈值”這一概念，在房地產開發企業的會計處理中，許多同志常常把“凈資產”與“資產凈值”混用，要注意這是兩個重要的不同概念，他們既有區別又有聯系，因此有必要對兩者加以區分，以保證正確地運用他們提供準確的會計信息。兩者主要的區別見表1。

而“凈資產”與“資產凈值”的聯系是：（1）企業資產凈值的增加或減少，在財務結構不變的情況下，必將相應地引起企業凈資產的增加或減少（雖然二者變化的速度可能不一致）。如：企業接受投資能增加企業的資產凈值，也同樣使企業的凈資產增加；企業向股東分派現金股利，會減少企業的凈資產，也會相應地減少企業的資產凈值。（2）企業資產凈值的計量與確認也直接影響企業凈資產的計量與確認，當資產凈值計量不準確時，企業凈資產的計量也很難正確。

二、凈資產的作用

企業凈資產表明所有者對企業的所有權、占用權、處置權以及收益分配權的大小，它是企業清償債務的物質保證，沒有凈資產企業是不可能憑空舉債的。凈資產價值信息是企業的一項重要財務信息，是參與企業博弈的各方（企業所有者、潛在投資者、債權人以及稅務管理部門等）所共同關心的信息指標, 通過計算企業的凈資產可以看出企業擁有的經濟資產中來源于所有者權益部分的數額，為計算財務結構、資本結構，借以反映企業資本的結構狀況是否合理，投入的資本是否得到保持或增值，評價企業的風險程度和企業的理財方針提供了必要的依據。只有如實反映凈資產的增減變動信息，才能為博弈各方提供必要的會計信息，才能真實反映企業所有者權益的盈利水平和企業經營者的業績。尤其是在企業資產重組、兼并、合并、聯合等資本運作中，凈資產信息的不實將導致資本運作陷入困境，乃至失敗。因此，掌握準確的企業凈資產信息，對博弈各方而言是至關重要的。以下我們針對房地產行業企業虛增凈資產的手法進行剖析以便博弈各方能夠及時準確地掌握該指標信息，做出正確的策略選擇。

三、房地產開發企業虛增凈資產常見的手法

（一）利用資產負債表中的資產項目虛增凈資產

資產是指由過去的交易或事項形成并由企業擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業帶來經濟利益。按照流動性對資產進行分類，可以分為流動資產（主要包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款、預付賬款、待攤費用、存貨及其他流動資產等）和非流動資產（主要包括長期股權投資、長期債權投資、固定資產、無形資產、遞延資產和其他資產等）。企業擁有或控制的經濟資源及其分布情況與企業的生產經營密不可分。房地產企業的資產結構有著其自身的特點，如預付賬款、在建工程、開發產品所占的比例較大，一般都占總資產的70%以上，因此，房地產企業利用資產負債表中的資產項目虛增凈資產的手法就可能有多種多樣，主要有：

1.利用“應收賬款”項目虛增凈資產。“應收賬款”項目反映項目應收的與項目經營業務有關的各種款項，主要包括應收代建工程款和經營過程中的應收售房款。“其他應收款”是指企業發生的非經營活動的應收債權。我們知道會計分期是會計核算的基本前提之一，有的房地產企業為了粉飾當期利潤，推遲應收款項的入賬時間，利用跨期核算和“其他應收款”賬戶隱藏成本費用，按當期利潤指標(如按保值增值率10%)倒算成本，將多余的成本費用用一筆或分幾筆直接記入“其他應收款”，增加了當期利潤，虛增了當期凈資產。有的企業則對往來賬款長期不清理，不良的應收款項高達幾千萬元，如某房地產企業在資金寬松時，主要負責人濫用權利將資金外借，結果造成無法收回，后來訴諸法律，被判定為非法借貸，被處罰并判令債務方返還所借款項，但因債務方無法償還而無法追回。這種實際上已經流失了的資金卻被長期掛在“其他應收款”賬戶上而掩蓋了損失，虛增了企業的資產，一旦企業進入清盤，這些凈資產都將化為泡影。

2.以“存貨”掩飾潛虧，虛增凈資產。“存貨”項目反映各年末的實際成本，主要包括庫存材料、開發產品和分期收款開發產品等。存貨的影響因素包括存貨的數量和存貨的價值。有的企業隨意改變存貨會計核算方法，少結轉存貨成本，虛增當期利潤，虛增存貨的期末價值。存貨長期未盤點，賬實不符、賬賬不符現象往往很嚴重。有的存貨已是毀損、變質甚至丟失，因企業未組織人員盤點，仍將毀損、變質、丟失的存貨登記在冊，未及時進行處理。有的存貨入賬價值與現行市價嚴重背離，導致存貨虛增虛減。房地產企業的存貨在資產中所占比重一般都在70%～80%。因此，必須詳細分析房地產企業存貨的組成，如：地塊、在建工程、未售房產等，根據存貨的組成來進行分析，及時做到貨存賬存、貨銷賬銷，才能保證企業凈資產的真實性。

3.期間費用違規資產化，虛增凈資產相當普遍。《企業財務通則》，《企業會計準則》、行業會計制度都明確規定了經營中企業各會計期間所發生的銷售費用、管理費用、財務費用均屬于期間費用，應該“直接計入當期損益”，全部參加當期損益構成而無期末余額。期間費用是不會被產品（在產品）成本吸收而隨存貨實物當作資產遞延，也不允許作待攤費用、遞延資產等形式的企業資產，只能尋求當期收入的擬補與補償。

但是，某些房地產企業由于長期處于經營困境之中，如果通過正常財務會計核算如實反應出這種狀況，勢必令以資金需求巨大為特點的房地產企業在資金來源上發生危機（如貸款困難）而陷入更困難的境地。因此，此類企業較普遍地存在著通過將期間費用，尤其是將其中數額巨大的以經營利息支出為主的財務費用列作待攤費用、遞延資產，乃至開發成本而將它們資產化的傾向，從而造成了虛增凈資產。

4.利用長期投資會計核算方法的不當選擇，虛增凈資產。房地產開發資金需要量大、關系復雜，以長期投資進行合作開發的形式較為普遍，其中也多采用成立項目公司的形式，按照會計規則與一般慣例，對占合作企業少于20%投資額的對外投資，可采用成本法核算；對占合作企業20%~50%投資額的對外投資，則應采用權益法核算；對超過50%或具有合作企業實際控制權的對外投資，應采用權益法核算并編制合并報表。但是，有些房地產企業對虧損或失敗的對外投資項目，即使占有股份比例很大，也不采用權益法核算對外投資及合并報表而違反規定采用成本法去核算此類長期投資，以避免問題的顯現，這又成為一種虛增凈資產的方法。

（二）利用資產負債表中的負債項虛增凈資產

負債，是指過去的交易或事項形成的現時義務，履行該義務預期會導致經濟利益流出企業。按照流動性進行分類，可以分為流動負債（主要包括短期借款、應付票據、應付賬款、預收賬款、其他應付款等）和長期負債（主要包括長期借款、應付債券、長期應付款等）。房地產開發企業由于行業的特點，在其會計核算中，實際負債是很難從財務報表的負債數字中直接讀取，真實的負債數可能遠遠不止賬面上所羅列的數字。

（三）提前結算銷售收入虛增當年凈資產

有的房地產企業通過提前結算，鉆免稅期的空子，進行逃稅，虛增當年凈資產：如某房地產企業預收購房定金6000萬元，2004年完工，但為了使收入在免稅期內實現，便于2002年底將預收定金6000萬元全部轉作銷售收入，提前交納營業稅270萬元（2003年初又經批準退稅），并以估計成本結轉利潤2800萬元，當年虛增了利潤1800多萬元，也就使當年凈資產虛增了1800多萬元，逃避了應在2003-2004年交納的所得稅和“兩金”700多萬元。

（四）因或有資產和或有負債項虛增凈資產

1.或有資產對凈資產的影響。房地產企業有許多沒有計入資產負債表中的資產，卻可以直接影響企業的凈資產。如：擁有行政劃撥的大量地塊、商譽、良好的客戶服務體系與網絡、優質的工程質量、良好的管理和高素質的員工隊伍，這些都將大為提升企業的無形資產，從而為企業的凈資產增添籌碼。但是，有些房地產企業為了短期利益，偷工減料，建造的商品房質量低劣，但他們通過花巨資在包裝和宣傳上招徠客戶，仍可以高價售出商品房，結果往往是售出的商品房存在著如墻體開列或天花板脫落等大量事故隱患，這些都必然引起經濟糾紛，從而將使企業凈資產大為縮水。如果類似事項再被媒體爆光，更將極大地影響企業的商譽，從而影響該企業今后再開發的商品房，使其商品房售價低仍無人敢問津，因而還會間接地影響企業的凈資產，無形中又會使企業的凈資產打折扣。

2.或有負債對凈資產的影響。房地產開發的不確定因素較多，變化大，其或有負債的影響因素多，包括：未決訴訟和已決未執行的訴訟、未決稅務事項、合同糾紛、擔保、各種違約賠償與罰款（如：延遲交房、工程質量未達標、建筑面積差錯）等，這些或有負債對企業凈資產影響很大。如有的房地產企業，因在售房時多計面積，形成了很大的或有負債（有的有幾百萬甚至幾千萬），當開發商為客戶辦理產權證時（請注意房地產開發周期都較長，銷售與辦產權證時間間隔往往很長，有的甚至多年），其凈資產就須減少這些或有負債（退還住戶）；有的開發商則因被罰款、補交稅款或者為別人擔保而負連帶責任，從而形成巨大或有負債。一旦所擔保的企業破產，擔保債務則幾乎全部轉由該房地產公司承擔，當法院強制執行后，該公司的凈資產一下就減少了很多。有的開發商則是在商品房交付使用后，房款收入長期掛在“預收開發資金”戶，不及時轉作銷售實現，拖欠稅金。

（五）利用合并會計報表虛增凈資產

在一些分公司僅作內部獨立核算、對外由總公司統一核算的房地產企業，由于公司整體經營狀況差，一方面，對其虧損的分公司采取只以下撥營運資金及代借債務款項合并編制資產負債表，而長期不合并其損益的做法。另一方面則對下屬分公司存在的其他應收款等資產賬戶中隱含壞賬損失、不良長期投資的不當核算方法、爛尾項目長期不清理和期間費用違規資產化處理等問題采取容忍和默許的態度。這些手法都將使總公司的凈資產“滲水”很多。

從以上分析可知，不少房地產企業賬面“凈資產”數，并不是真正的所有者權益數。因此，未經核實的資產負債表上其“凈資產”只可作參考數，參與博弈的各方不能單憑報表上的數據對企業的財力等做出判斷，應進一步結合房地產行業自身會計核算的特點，綜合考慮它的各種影響因素，對開發商虛增凈資產的各種手法進行深入分析，才能準確評估企業凈資產值，使企業的凈資產指標在資本運作、資產保值增值考核中發揮重要的作用，從而有利于博弈各方做出正確的策略選擇。

參考文獻：

1.2007年度注冊會計師全國統一考試輔導教材.會計[M].中國財政經濟出版社

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3.廈門市房地產業協會主辦.房協剪報（總第113期）[J].2006

4.廈門日報商業導刊.購房寶典[J].2007(12)

(作者單位：集美大學財經學院 福建廈門 361021)

(責編:賈偉)