基于耗散結構的房地產行業演化

李榮亮

摘 要:文章通過耗散結構理論來闡述房地產行業的演化機制，并提出通過對房地產行業的控制參數的控制，使房地產行業在臨界值處升級為更加有序的狀態，使房地產行業走入低熵發展戰略。

關鍵詞:耗散結構 房地產行業 漲落 低熵戰略

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2009）01-255-02

房地產行業的發展與城市及其發展息息相關，現代化城市逐漸成為地區人流、物流、能流和信息流的旋渦，川流不息地卷進去，又隨時擴散出來，吐故納新，成為推進地區經濟持續發展的核心（彭遠述院士）。房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位，經過十幾年的發展，正處于向規模化、品牌化規范運作的轉型時期，增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分轉變。

耗散結構理論是現代系統工程中的重要分支之一，具有重要的方法論意義。其主要思想是當系統在處于遠離非平衡態的非線性區時，一旦系統某個控制參量的變化達到一定的閾值，通過“漲落”，系統可能發生突變，從原來無序或低序的混亂狀態轉變到一種時間、空間或功能上有序的新狀態。本文試圖從耗散結構理論來研究房地產業這個復雜的開放系統，探討房地產行業演化升級的路徑。

一、耗散結構理論

1969年諾貝爾化學獎得主普利高津在對經典熱力學的基礎上提出,一個遠離平衡的開放體系,當外界條件達到某一閾值時,量變可能引起質變,系統通過不斷地與外界交換能量和分子,會自動出現一種自組織現象,組成系統的各子系統會形成一種互相協調的作用,從而可能從原來的無序狀態變為一種時間、空間和功能的有序結構,這種非平衡狀態下的新的有序結構就是耗散結構。耗散結構理論認為耗散結構的形成需要三個條件，一是系統必須是開放系統；二是系統必須是遠離非平衡態；三是系統的不同元素之間存在著非線性的機制。

二、房地產行業結構與耗散結構特性

（一）房地產行業結構

房地產行業是一個復雜的開放系統，從流程來看可以分為房地產投資子系統、房地產開發子系統、房地產銷售子系統和房地產服務子系統。從組成上來看，又可以分為經濟子系統、要素子系統、文化子系統、人力資源子系統和信息子系統。而每個子系統又都包括若干個要素。可以看出每個子系統之間呈現出互相作用、互相依賴、互相影響、互相制約的非線性相關關系。

（二）房地產行業的耗散結構特性

1.開放性。據相關專家統計，房地產業涉及的上下游行業近60個，是名符其實的支柱型產業，房地產行業正是不斷地與其它行業進行能量、信息、物質的交流才能維持與穩定這些外界因素與房地產業的融合，也決定了房地產行業的開放性。

2.非平衡態。房地產行業作為經濟系統由于有物質流、信息流等的存在，隨時隨地存在遠離平衡的因素，平衡只存在于瞬間，其常態是非均衡的。在計劃經濟時代，我國的房地產業由于行政全方位干預以及外部沒有明顯的復雜性的引致，房地產企業的競爭機制與內部激勵機制所構成的負熵能系統動力機制還未真正形成，此時，房地產企業處于一種近平衡態。1998年房改后，通過引入市場競爭機制，政府放寬房地產市場的管制，啟動了讓房地產業熵減的能量，從而打破了原來的平衡態勢，形成一種非平衡態。

3.非線性。房地產業演化是非線性的復雜的。從宏觀角度來看，房地產經濟系統明顯與其它外部系統間存在線性機制。從微觀角度看，從房改之后，房地產系統開始處于一種復雜的、開放的系統環境，系統內部各個子系統開始顯示出結構質和功能質的差異性，由于構成房地產行業系統的各個子系統的差異性，導致了各個子系統之間的功能融合和互補關系，最終使得房地產顯示出非線性特性。

三、房地產行業系統的演化分叉分析

房地產行業系統內諸多要素之間存在非線性相關效應。非線性效應一般具有兩個特征，即突變和分叉，因此當房地產行業系統結構失穩時，可用分叉理論加以描述。圖1中縱坐標P表示房地產行業系統的狀態變量，橫坐標λ是外界對系統的控制參量，表示外加約束對系統的影響程度，即系統偏離平衡態的程度，對于房地產行業系統的外部控制參量可以理解為顯性參量與隱性參量的集合，如，土地供應量、GDP、生產要素的價格水平等屬于顯性控制參量，而科學技術貢獻率、價值分布狀況、兩極分化程度等屬于隱性控制參量，這些隱性控制變量在觀測上有一定難度，需要高質量的統計工作來分析。這些控制參量不僅都影響系統，并且彼此也會影響，在這里我們將各種控制參量的集合為一個控制參量λ，每一個控制參數對應一種可能的控制參量λ的狀態，與λ0對應的P0表示平衡態。隨著λ值偏離λ0，P值也就偏離平衡態。

當λ＜λ₁時，影響系統的控制參數較小，系統內產生的微漲落，如房地產價格的正常波動，房地產行業人力資源的遷移，房地產原材料的正常漲幅等，無法打破原有房地產業系統的穩定性，這種微漲落不斷地被穩定的系統結構吞并溶合并使其衰減，由于系統沒有達到或超過臨界點λ₁，系統會演變到近平衡的非平衡態（a）段，這是平衡態的廷伸，這一段為熱力學分支。

當λ＞λ₁時，線段（a）的廷續（a₂）上各平衡態就會失穩，原有的系統就會崩潰、瓦解。系統的微漲落不僅不會被原來的結構所吸收和衰減，反而會在系統各要素非線性作用下不斷地被放大，在A點發生非平衡相變，形成巨漲落，引起系統有序度的突變，系統由無序狀態的熱力學分支而躍變到穩定的分叉（a₁）和（a₃）上，此時系統發生演化分叉，新的分叉上的每一點可能對應著系統某種時空結構的有序狀態。在臨界分叉點，如果通過出臺更加適合房地產發展的政策，加強銀行貸款的調控，打擊房地產投機活動，提升房地產行業人力資源水平，提高科技創新水平等各種措施，可以促使其正向演化，這些負熵流的引入有助于形成新的有序的穩定耗散結構（a₁）。但如果任由房地產行業不斷地圈地投資，無節制地開發，無視房地產行業外部環境產生的一系列社會與經濟問題。如房價的不斷攀升，相關建材、土地、人力成本的上升，而另一方面，人民群眾又面臨巨大的買房需求矛盾。這些問題促使房地產行業負向演化，表示為（a₃）段。

推動房地產業系統結構演化的巨漲落往往要持續一段時間，在漲落力的作用下，新的有序結構形成（a₁）。隨著控制參數λ的進一步變大，在達到λ₂后，系統出現第二個分叉，B點之后又是b₁,b₂,b₃三個分叉，房地產行業系統就會遵循這種無限序列的分叉圖進行著演化，形成多種可能的有序結構。

四、房地產行業發展的低熵戰略

由于房地產業回報豐厚，房地產開發商在其開發過程中大都采取一種高熵文化，即高資源損耗，高環境代價的一種快速增長的集約型發展戰略，我國房地產行業要想改變原有的高熵發展戰略到低熵戰略，就要通過系統內變量和外部的擾動影響來實現，例如內部要盡快提高行業內部的信息化應用水平和管理水平、提升人力資源水平、加強資金的利用率水平、注重市場細分等，外部如政府的宏觀調控、可持續發展的政策、新興城市的發展、人口的遷移、環境的改善等，這些輸入房地產行業的負熵流一旦進入系統，超過了房地產行業系統內的熵增，并使得系統失穩，那么就會使房地產業系統轉型演化成為有序的狀態，使我國房地產業走向規范運作、健康的、低資源消耗的低熵發展之路。

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（作者單位：山西財經大學管理科學與工程學院 山西太原 030006）

（責編：小青）