重壓之下的房地產(chǎn)投資

郭　莉

“融不到資，又有土地增值稅，如何拉大社會(huì)投入?”凱德置地環(huán)渤海區(qū)總經(jīng)理毛大慶一臉嚴(yán)肅地告訴記者。當(dāng)大量中小地產(chǎn)商為求生掙扎，凱德置地這樣的大腕亦疲于應(yīng)對(duì)存量房的滯銷。

北京市市長(zhǎng)郭金龍?jiān)趦蓵?huì)上提到，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)所占的社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例過(guò)高，最高的時(shí)候占到56％。高端的住房太多，中端住房缺乏。要解決房地產(chǎn)低迷的問(wèn)題，必須調(diào)整房產(chǎn)體系，加大開(kāi)發(fā)6000－8000元／平米的中端住房。

湯敏提到，他個(gè)人非常贊同郭市長(zhǎng)的看法：政府不能為高房?jī)r(jià)托市。“我認(rèn)為房地產(chǎn)投資不僅僅是政府的事，更多的資本來(lái)自于社會(huì)投資；政府投資大包大攬使地產(chǎn)更加過(guò)剩?！睖粽J(rèn)為北京市房地產(chǎn)投資可以參考長(zhǎng)沙經(jīng)驗(yàn)，由政府直接補(bǔ)助老百姓，吸引老百姓買(mǎi)房從而吸引社會(huì)資本進(jìn)入。

拉大社會(huì)投資須“放水養(yǎng)魚(yú)”

“土地問(wèn)題，政府是否應(yīng)該當(dāng)贏家?”

很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)這個(gè)行業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)回歸民生領(lǐng)域之后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不僅有市場(chǎng)，更應(yīng)有民生?！皠?shì)必政府要承擔(dān)更多的工作，為開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型服務(wù)?！?/p>

毛大慶就反問(wèn)記者：對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言，既融不到資，又要繳納那么沉重的土地增值稅，如何拉大社會(huì)投入?在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于大部分開(kāi)發(fā)商而言，當(dāng)前最大的困難就是融資困難和沉重的賦稅。

“首先是資金問(wèn)題，過(guò)去半年土地交易清淡，一方面固然是存量房的不斷增多，另一方面則是銀行惜貸。銀行惜貸也就罷了，就連委托貸款也很麻煩，我認(rèn)為在地產(chǎn)融資問(wèn)題上，政府一方面應(yīng)該給銀行一定的政策傾斜(比如改變目前考察銀行的標(biāo)準(zhǔn))，另一方面銀行也不應(yīng)太多干涉房地產(chǎn)投資。此外，我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還談不上金融創(chuàng)新，杠桿系數(shù)極低。我們是可以適度發(fā)展房地產(chǎn)金融的，比如REITS解禁就可以解決很多地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題。”讓毛大慶感到高興的還有前不久國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行并購(gòu)貸款的解禁，這意味著很多大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又多了一個(gè)融資渠道。

“土地增值稅也是壓在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商心頭的一塊大石頭?！泵髴c告訴記者，目前土地增值稅占一個(gè)公司總收益的15％－20％，很多開(kāi)發(fā)商在結(jié)案前都不敢動(dòng)這筆錢(qián)，他認(rèn)為把這么大的稅賦增加在開(kāi)發(fā)商頭上是不合理的，“如果減免土地增值稅就能創(chuàng)造很多收益，也能激發(fā)一大部分社會(huì)投資。擔(dān)子輕了，投資的人自然也就多了。”

除了以上兩點(diǎn)，毛大慶認(rèn)為政府還應(yīng)有規(guī)劃，有步驟地進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，為開(kāi)發(fā)商提供更好的發(fā)展平臺(tái)。“如果我們摸清楚未來(lái)5-10年北京人口需求與住房的需求，在此基礎(chǔ)上做出規(guī)劃，再加以配套設(shè)施建設(shè)，會(huì)使土地利用更加集約化?！?/p>

最后毛大慶提到，政府應(yīng)該鼓勵(lì)企業(yè)和他們站在一起，因此政府應(yīng)該適當(dāng)加大對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的了解，除了給予他們稅收和資金支持，還應(yīng)與企業(yè)同心協(xié)力，共同為北京地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型而努力。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商們的抱怨，中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的困境，政府和開(kāi)發(fā)商都有責(zé)任，“不管政府給這些被寵壞了的開(kāi)發(fā)商們多優(yōu)惠的條件他們都不會(huì)滿足”。

“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題是：政府干預(yù)太多，如果政府能夠多一些市場(chǎng)化運(yùn)作，開(kāi)發(fā)商們就無(wú)從向政府推卸責(zé)任；而另一方面房地產(chǎn)業(yè)的確存在著暴利。要使這個(gè)行業(yè)更好地發(fā)展，除了市場(chǎng)化運(yùn)作別無(wú)選擇。一切交給市場(chǎng)去選擇?！?/p>

至于引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入，易憲容提到“如果有錢(qián)可以賺，這部分開(kāi)發(fā)商不愿意投資，總會(huì)有人愿意投的。”

北京市政府參事柴曉鐘指出，其實(shí)大家對(duì)房子的成本結(jié)構(gòu)和大小都很清楚，大家也都知道每平米6000元－8000元的房子在北京市場(chǎng)很大，在這個(gè)認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，政府可以考慮在土地價(jià)格，稅收上做點(diǎn)文章，讓開(kāi)發(fā)商有利可圖，而開(kāi)發(fā)商也要在價(jià)格上放低身段，追求合理利潤(rùn)，讓老百姓夠得著，這樣的話，北京房地產(chǎn)的發(fā)展就能順應(yīng)市場(chǎng)和民生的需求，走上可持續(xù)發(fā)展的道路。

轉(zhuǎn)變住房投資思路

對(duì)于房地產(chǎn)不斷鼓起的泡沫，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠有一個(gè)很經(jīng)典的比喻：“把彩電的價(jià)格賣(mài)到千年古董的價(jià)格”。談到從高房?jī)r(jià)拉動(dòng)回歸民生的2009年北京房地產(chǎn)業(yè)，北京市發(fā)展改革委副主任王海平認(rèn)為今后房地產(chǎn)仍然會(huì)是北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)支撐，“至少在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)會(huì)是這樣。北京要快速發(fā)展需要房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如總部經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，均需房地產(chǎn)市場(chǎng)的有力支撐。人民生活水平提高也需要房地產(chǎn)市場(chǎng)作為支持?！?/p>

“今后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的格局是：高端有市場(chǎng)(市場(chǎng)化)、中端有支持(有供給保障，政府適當(dāng)支持)，低端有保障(政策性住房)，地產(chǎn)的發(fā)展將進(jìn)一步與改善民生結(jié)合起來(lái)，和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展結(jié)合起來(lái)。”北京市發(fā)展改革委副主任王海平提到，今后北京市政府將進(jìn)一步加大土地一級(jí)開(kāi)發(fā)力度；確保保障性住房的土地供應(yīng)，為保障性住房建設(shè)提供各種優(yōu)惠政策，加大保障性住房建設(shè)，使中低收入人群有房可買(mǎi)；另一方面，由于保障性住房有明確的供給人群，因此不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)的供給。

湯敏認(rèn)為，北京房地產(chǎn)業(yè)新的增量在于兩手抓：一方面政府要大量消化現(xiàn)有的存量房，比如政府推出的回購(gòu)商品房做政策性住房；另一方面應(yīng)該加大新房建設(shè)，最重要的是要拉動(dòng)一部分社會(huì)資本一同投入。

“應(yīng)該有政策促使房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)，如果把社會(huì)存量盤(pán)活就可以大大拉動(dòng)投資和消費(fèi)，比如二手房交易，這里有很多文章可做，”毛大慶補(bǔ)充道。

他也認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政府一定要轉(zhuǎn)變思路，不能大包大攬，“一個(gè)城市的建設(shè)應(yīng)該有各種類別的投入，我認(rèn)為限價(jià)房只是一個(gè)過(guò)渡性產(chǎn)品，政府主要應(yīng)該解決的是低收入人群的扶持終端?，F(xiàn)在大量政策性住房的政策出臺(tái)使中低商品房市場(chǎng)受到打擊，這其中的機(jī)制和條例是否可以理順7城市中最大的人群還是中等人群，這部分市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商有哪些機(jī)會(huì)?高端市場(chǎng)是否也不應(yīng)該放棄?”

“中國(guó)不能沒(méi)有房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)真不投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是不好的。可是房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)放一定要大，經(jīng)濟(jì)適用房也可以通過(guò)政府補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商，讓開(kāi)發(fā)商去做，企業(yè)做好了政府完全可以用高稅收調(diào)節(jié)?！绷硗猓瑴粽J(rèn)為北京的農(nóng)村也可以做房地產(chǎn)，“比如休閑度假式的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求也是很大的，這是地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)新的增量?！?/p>

“利用限價(jià)房定價(jià)來(lái)補(bǔ)充和平衡商品房市場(chǎng)也應(yīng)該適當(dāng)加入市場(chǎng)的因素，這樣會(huì)是資源配置更加合理?！泵髴c提到在朝陽(yáng)區(qū)經(jīng)歷的一次限價(jià)房選房：“最終有四分之一的符合限價(jià)房居民放棄選房，當(dāng)然原因是多種多樣的。可是其中暴露了一個(gè)問(wèn)題：限價(jià)房供應(yīng)也應(yīng)適當(dāng)加入市場(chǎng)的因素，這些工作可以由開(kāi)發(fā)商來(lái)做，這樣更容易發(fā)揮限價(jià)房的作用。”

“精細(xì)化分工會(huì)使政府的工作更有效率?！泵髴c總結(jié)道。

鏈接保障性住房的“長(zhǎng)沙經(jīng)驗(yàn)”

“現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)處于一個(gè)非常困難的境地，這時(shí)如果各地政府再去建低收入住房，當(dāng)然可以啟動(dòng)一部分房地產(chǎn)投資，雇一部分民工，用一部分水泥，但是可能出現(xiàn)更多的空置房。我認(rèn)為長(zhǎng)沙市政府把保障性住房補(bǔ)助直接發(fā)給市民的‘長(zhǎng)沙經(jīng)驗(yàn)值得借鑒?！?/p>

湯敏透露，長(zhǎng)沙市政府算了一筆賬，如果建低收入住房，每一戶可得補(bǔ)助8萬(wàn)元用于買(mǎi)地和建筑設(shè)施等，于是他們干脆把錢(qián)發(fā)給符合條件的住戶，讓老百姓自由挑選自己的住房?！斑@么一個(gè)上萬(wàn)戶、又有錢(qián)的買(mǎi)房大軍自然吸引了眾多的房地產(chǎn)商紛紛展開(kāi)讓利活動(dòng)：每戶讓利5萬(wàn)元——這相當(dāng)于這部分人手里握了13萬(wàn)元。按照長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)3000多一平米算，以買(mǎi)一套70平米的房子來(lái)算，加起來(lái)累計(jì)一平米可減2000多元，這意味著：每戶人家花每平米1000元左右的價(jià)格，通過(guò)十幾年的抵押貸款，立刻就能買(mǎi)到一套70平米房子。既解決了部分百姓的住房問(wèn)題，又減少了市場(chǎng)的存量。對(duì)于那些更低收入的家庭，政府以廉租房來(lái)解決他們的住房問(wèn)題?！?/p>

“現(xiàn)在長(zhǎng)沙市正在考慮加快棚戶區(qū)的改造，思路還是一樣的。要怎么樣利用房地產(chǎn)這個(gè)存量。現(xiàn)在長(zhǎng)沙市在建的房子有3500萬(wàn)平方米，今年長(zhǎng)沙市也就只能賣(mài)出700萬(wàn)平方米。所以，如果要按照市場(chǎng)這么正常消化，得要4、5年的時(shí)間才能消化掉。現(xiàn)在光棚戶區(qū)就起碼有1000萬(wàn)平方米的需求，如果政府能夠發(fā)給這1000萬(wàn)平方米棚戶區(qū)一筆錢(qián)，讓他們?nèi)ベI(mǎi)房子，就可以消耗掉市場(chǎng)的一部分空置的房子?！?/p>

最后湯敏提到，這種模式最大的障礙就是解決政府的資金問(wèn)題?！昂芏鄧?guó)外政府都有土地銀行，他們可以通過(guò)銀行以限制土地抵押放貸，土地銀行本身有國(guó)家的投資，也有很多商業(yè)投資，如果在長(zhǎng)沙能夠有一個(gè)類似這樣的土地銀行，棚戶區(qū)住戶們就可以通過(guò)土地銀行質(zhì)押他們的地，拿到錢(qián)買(mǎi)房子，而土地銀行再根據(jù)市場(chǎng)的情況，慢慢經(jīng)過(guò)投標(biāo)的方式把土地放到市場(chǎng)中去。

“遺憾的是，目前我國(guó)沒(méi)有土地銀行這一制度安排。咱們需要一個(gè)較好的機(jī)制來(lái)解決這些問(wèn)題?！?/p>