南京市低收入家庭住房保障政策實施回顧存在問題及對策評析

張俊儀

摘要:通過統計資料和相關法律規定,對南京住房保障政策進行了回顧,具體概括了近年來南京住房保障政策以及發生的相應變化。在此基礎上,結合廉租房、經適房小區的實地調查和有關數據加以分析,發現政策中在住戶申請規定、監督檢查、房源區位選擇等方面存在問題,并結合實際情況從存在的問題出發提出合理的建議和對策,優化保障政策。

關鍵詞:低收入家庭;住房保障;廉租房;經濟適用房;南京市

中圖分類號:F24文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)32-0088-03

1南京低收入家庭①住房保障政策回顧

1.1 概述

2001年,南京市政府頒布了《南京市城鎮居民低收入家庭住房保障試行辦法》,確立實施最低收入家庭住房保障制度,并確定了根據收入住房條件發放租房補貼,一些特殊對象租住政府或單位建設、購置的廉租房,按有關規定給予租金減免的保障方式。2002年,經濟適用房(以下簡稱經適房)保障政策的提出,一方面使住房保障范圍擴大到低收入住房困難家庭;另一方面,也使廉租房與經適房保障政策共同構成了南京住房保障的兩大基本政策。

2002—2008年,南京住房保障政策一直由租賃補貼、實物配租、租金減免構成的廉租房保障政策和購買經適房政策為主。2008年6月,《解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》和《2008—2010年南京市解決城市低收入家庭住房困難發展規劃綱要》正式向社會公布,再一次擴大了低收入家庭享受住房保障的范圍,使之后的低收入家庭又擴大了6.5萬戶。2008年6月《南京市廉租住房保障實施細則》和《南京市經濟適用住房管理實施細則》的最后出臺,是對近幾年來保障政策的最后完善。在具體政策中廉租房租金減免形式被改為了購房補貼形式,進一步加大了保障水平,并延續至今。

1.2 廉租房政策

2001年,南京市政府頒布了《南京市城鎮居民低收入家庭住房保障試行辦法》,并開始確立廉租房的保障制度。2004年初,南京提出了儲備1 000套廉租房的目標,計劃在三年時間內,于經適房小區(主要集中于興賢佳園等)全面建設廉租住房。

2005年9月2日,市政府頒布了《南京市城鎮最低收入家庭廉租住房保障實施細則》,明確提出了建立南京市城鎮最低收入家庭廉租住房保障制度,并確立了對符合條件的低收入家庭實行以發放租賃住房補貼為主,租金核減、實物配租為輔的保障制度。在2008年,租金減免政策由購房補貼所替代,租金減免不再列入廉租房保障政策。

1.3 經適房政策

南京市政府在2002頒布的《南京市城鎮居民低收入家庭住房保障試行辦法》確定了經適房的保障政策,開始由政府正式建設價格相對低廉的一定規模的經適房,由符合條件的低收入家庭購買,用于解決以低收入家庭為主的住房困難和拆遷安置問題。

自2002年以來,市政府在江南八區規劃建設了50個經適房項目,用地總面積近2萬畝,總建筑面積1 300萬平方米,共15.66萬套住房。統計截至2007年底,經適房項目累計投資額達137億元,開工建設823萬平方米,竣工交付621萬平方米,6.9萬余套。

2近幾年南京市低收入家庭住房保障實施特點

2.1保障方式

2.1.1 貨幣保障

南京市現行對低收入家庭的貨幣保障方式主要是廉租房政策中的租賃補貼和購房補貼。

租賃補貼的方式是南京政府向符合廉租住房保障條件的家庭發放住房租賃補貼,由其自行承租住房的政策。而購房補貼又是指南京政府向符合條件的低收入住房困難家庭在購買商品住房、二手房及房屋使用權時,向其發放的保障性購房補貼。

2.1.2 實物保障

實物保障方式是指主要針對低保家庭的廉租房實物配租政策和對于低收入家庭的購買經適房政策。

廉租房的實物配租,就是南京政府向符合廉租住房保障條件的家庭提供按照規定標準收取租金的住房。同時,在2008年新出臺的規定中,有一定支付能力的家庭,可申請購買其實物配租房屋的部分產權。

購買經適房,主要指的是對于部分低收入住房困難家庭享有的購買政府提供的政策優惠,限定供應對象、銷售價格和面積,按照合理標準建設,具有社會保障性質的政策性住房。此外,購買經濟適用住房滿5年可以轉讓,不滿5年的不得直接上市交易。

2.2保障對象的篩選與資格確定分析

2.2.1 租賃補貼

租賃住房補貼,作為廉租房保障政策的一種,其一直作為重要手段對低收入家庭實行保障。

2005年,租賃住房補貼的標準為家庭收入符合人均月收入260元以下的最低生活保障標準、享受最低生活保障6個月以上、家庭人均住房使用面積8平方米以下這三個基本條件,具體補貼數不足8平方米部分每月每平方米補貼20元。在2006年,全市共有1 900多戶接受了該項補貼,而對于全市不到40 000戶的低保家庭來說,這樣的覆蓋率并不高。因此,2006年市政府將人均住房適用面積由8平方米提高至12平方米,對于補償金額就按照了原來8平方米的1.5倍來計算補貼金額,這使得在2007年底時總共有2 200戶家庭獲得了住房租賃補貼。2008年出臺的新政策上,南京市政府將家庭人均月收入的門檻提高到750元,家庭人均住房使用面積也上升至15平方米,具體補貼數變為不足17平方米部分每月每平方米補貼10元,低保戶為14元。

2.2.2 購房補貼

對購買商品住房和二手房,申請保障性購房補貼的低收入住房困難家庭,按現有住房與人均住房建筑面積17平方米之間的差額,每人每平方米補貼720元。其申請條件是城市低收入住房困難家庭并且購買商品住房或二手住房的家庭,并且沒有享受其他的保障政策。

2.2.3 實物配租

在2005年出臺的廉租住房保障措施細則上,明確指出了除了滿足租賃住房補貼的條件外,必須是年滿60歲的孤老或者持有《中華人民共和國殘疾人證》的一級殘疾人,才有資格獲得“配租”的廉租住房。這一“門檻”使較多低保戶家庭無法拿到真正的廉租房。

在2008年新出臺的廉租住房保障實施細則中,實物配租的條件已經變化,孤老和殘疾人只成為申請的滿足條件之一,連續享受城市最低生活保障2年以上,且無住房的低保家庭也可成為廉租房的申請用戶。南京“十一五”住房建設綱要中,制定的計劃為每年建設200套廉租房,2009年初,政府通過市場手段向社會籌集4 000套房源,其中1 000套用于實物配租廉租房。

2.2.4 購買經適房

2004年的《南京市經濟適用住房管理實施細則》規定了經適房的申請標準,主要是針對于當時的低收入家庭,滿足的條件為家庭人均月收入在本市政府公布的本市最低工資標準(2003年為540元/人*月)以下;家庭人均住房使用面積8平方米(含)以下;在本市實際居住,且夫婦至少一方具有本市常住戶口滿2年這些條件。

而在2007年南京展開的住房大調查中,江南八區內的低收入家庭經調查有10多萬,這些家庭既沒有能力購買經適房,又達不到申請廉租房的條件。因此,在同年,南京市將收入控制線劃為了750元/(人*月),住房使用面積為15平方米以下,使得收入與面積控制線與廉租房持平,這是第一次將兩者的標準統一,也體現了南京市政府對保障政策對象的基本統一。

2.3 保障力度

2.3.1 保障目標

江南八區符合最新住房保障雙控線的有6.5萬戶,到2010年住房保障將基本覆蓋城市的困難家庭,實現應保盡保。在《南京市2008—2010年城市低收入家庭住房保障規劃》中,南京市政府提出了江南八區的保障目標。