房地產行業會計信息質量問題及其對策

王 榕

摘要:作為國民經濟支柱產業的房地產業,房地產行業會計信息失真必然會嚴重危害國家和個人的利益。文章首先通過對房地產行業會計信息質量問題的成因分析,歸納了其對利益相關者影響,進而提出了相應的改善建議和對策。

關鍵詞:房地產行業;會計信息質量;會計準則

中圖分類號:F231文獻標識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)35-0180-02

隨著我國國民經濟的飛速發展,作為國民經濟支柱產業的我國房地產業也得到了空前繁榮,對國民經濟的貢獻率不斷增大。但是,由于種種原因,我國房地產開發企業普遍存在較為嚴重的會計信息失真現象,如部分企業隱瞞利潤以偷漏營業稅,虛構交易以騙取銀行信用,曲解行業特殊性以掩蓋核算隨意性,不選用統一會計制度以使得會計信息缺乏可比性等諸多問題。由于國家對房地產業宏觀調控政策的制定、房地產業稅收的征繳和上市房地產公司利益相關者的投資決策離不開正確的會計信息,因而房地產會計信息的各種質量問題必然會對國家和個人的利益造成嚴重危害。有鑒于此,如何通過宏觀決策和微觀管理以規范和提高房地產開發企業會計信息質量,就成為我國理論界和實務界研究的熱點。綜上所述,本文將通過對房地產開發企業會計信息質量問題的成因以及危害的分析,探討其完善和提高的對策。

一、房地產業會計信息質量問題的成因

房地產業會計信息質量低下問題的成因,既有企業內部利益的因素,也有外部制度、監管等方面的因素,具體而言包括以下幾點:

(一)財務舞弊導致會計信息缺乏真實可靠性

房地產項目開發一般具有開發周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點,且由于工程結構的原因,在房地產項目開發過程中還存在大量的隱蔽工程,使得內部工藝和原材料往往難以清晰辨認,這些都為開發商運用混淆成本界限、虛列業務、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務舞弊手段提供了廣大空間,從而使得其達到通過提供存在各種質量問題的會計信息以謀求私利的目的。

(二)濫用會計準則導致會計信息質量不高

由于我國房地產行業的特殊性,使得我國企業會計準則允許房地產開發企業在編制財務報告時對某些會計事項自主選擇處理方法,使得企業管理者可以根據個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內自由調整賬面盈余。例如,在配比原則方面,由于公共配套設施建設同土地開發同步往往不同步進行,導致企業預提的公共設施配套工程費用與實際發生數常常存在較大差異,使得企業財務報表不能及時反映企業當期的真實經營情況,從而為企業操控利潤提供了巨大空間。

(三)隨意確認會計事項導致會計信息失真

由于現行的《企業會計制度》缺乏對房地產等特殊行業會計實務的詳細指引準則和制度,使得企業對會計項目的確認存在很大的隨意性,例如:在收入確認方面,有的開發企業在商品房交付后予以確認,有的在收訖房屋銷售款后確認,有的在辦妥產權轉移手續后予以確認,有的則視收益情況隨意確認,不同的確認方法顯然會對企業當期利潤產生很大影響,從而導致企業會計信息嚴重失真。

(四)外部監管不到位導致會計信息質量缺乏公信力

由于房地開發一般需要經過土地、城建、工商、稅務、房管等多個政府部門,使得各類開發信息過于分散難以得到共享,從而無法對開發商進行有效監管,促使其利用利用虛假會計信息牟取私利。此外,由于相關法律體系的不完善,使得同巨額利潤相比,開發商虛假會計的違法成本相對較低,一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金,懲治力度的不足也從側面助漲了其虛假會計信息的主動性。

二、會計信息質量低下對利益相關者的危害分析

通過以上分析可以看出,企業會計信息質量低下既有客觀原因,也有主觀因素,因而會對企業的利益相關者造成不同程度的影響,表現在:

(一)會計信息質量低下對債權人的危害

與企業股東不同,企業債權人并不參與分享企業高速成長而形成的高收益,其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而,作為我國房地產開發企業最大和最主要債權人的銀行,其在進行信貸決策時,最關心的問題就是企業能否按期償還貸款和本金。進而言之,房地產開發企業會計信息的是否符合穩健性原則和可比性原則,就成為保護債券人利益的關鍵,這意味著企業的凈資產因盡可能統一會計準則,并扣除未來所面臨的損失,而不包括未來可能的收益。顯然,目前我國房地產開發企業隨意確認會計事項、濫用會計準則等行為所導致的會計信息質量低下將給銀行等債權人造成巨大的決策風險和信貸風險。

(二)會計信息質量低下對政府政策調控的影響

會計信息是各種經濟信息的基礎,是政府部門制定各項經濟政策的重要依據。由于會計信息占了社會經濟信息總量的70%以上,因而企業會計信息質量的高低直接決定了經濟信息的總體質量,從而對政府宏觀調控等經濟決策的質量造成重要影響。但是,我國房地產開發企業會計信息質量普遍低下的嚴峻事實,如隱匿企業收入、虛增企業成本等,直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內的各項宏觀調控政策,在一定程度上擾亂了整個經濟工作的秩序,阻礙了我國現代化的進程。

(三)會計信息質量低下對投資者的誤導

一方面,從客觀上看,由于房地產行業投入產出具有較強的周期性,表現為不同的會計期間業績往往波動較大,如項目建設期內往往業績不佳,而竣工后則業績突飛猛進,因而一般的公司業績評價指標,如凈利潤等,無法正確、客觀、全面的放映企業正式經營情況,從而造成會計信息質量低下,對投資者造成誤導;另一方面,從主觀上看,企業管理為了企業利益,通過隨意確認預提賬款、任意攤銷預提開發費用、虛列成本支出等方式控制會計信息披露,或為圈錢,或為二級市場炒作,或為避免戴帽以及退市等,造成企業會計信息嚴重違背客觀性原則,欺騙了投資者等信息使用者。

三、完善房地產會計核算,提高會計信息質量的對策

(一)建立和完善的房地產行業會計規范體系

根據房地產行業的特殊性,應在我國現行的《企業會計制度》中,針對房地產企業會計中一些特殊事項,如遞延稅項準則、投資物業準則、預提賬款、開發費用攤銷、會計期間選擇、或有事項披露等規定具體的會計準則或會計制度,以規范和統一企業會計核算,從而增強房地產企業會計信息中企業財務信息和經營業績信息的可比性和有用性。同時,應補充和完善房地產行業會計業務的行為準則,避免房地產開發企業會計人員依據企業需要,做出不規范的會計處理。

(二)改進與完善會計信息的披露制度

提高會計信息披露的真實性和可靠性,首先,通過立法建立健全保證房地產開發企業會計信息真實可靠的法規法則,如要求增加會計信息披露的頻率和范圍,增加非財務信息的披露等,做到有法可依、執法必嚴;其次,拓寬信息披露渠道,如建立類似“標準普爾”的公司評價體系,使得投資者和債權人可以通過別的渠道獲取相關房地產企業的專業信息,而不必依靠單一的企業財務年報等;最后,要進一步完善房地產企業財務報表外審制度以及注冊會計師管理制度,給會計信息的可靠性提供一個較好的經濟和法律環境。

(三)加強政府對房地產行業的監管和違規懲罰力度

首先,在政府部門中建立健全房地產信息溝通制度,建立跨部門的房地產信息管理中心,定期召開聯系會議交流房地產項目開發進展的相關信息,以實現對房地產開發項目的動態監管,杜絕其會計信息造價的空間;其次,加大對開發商會計信息的審查范圍和懲罰力度,提高其會計信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進稅率、社會公示等方式對歪曲會計信息的房地產開發企業直接給予經濟處罰,多渠道督促開發商自覺守法;最后,對所有房地產開發企業采取信用評級機制,以提示信息使用者,不再信任那些提供不實信息的企業。

(四)積極培育第三方會計信息的專業用戶

國外會計信息質量管理的實踐證明,依賴信息企業的內部控制和政府外部監管是無法有效解決企業會計信息質量低下的問題,必須有效利用市場需求方的力量進行制衡,即培育第三方會計信息專業用戶,主要包括:證券公司、證券投資咨詢機構、證券投資基金以及其他機構投資者。他們擁有資金、信息、技術和研究團隊等方面的優勢,相對非專業用戶而言,其投資決策受會計信息質量的影響較小,在信息市場中扮演著信息分析專家和信息傳播者的雙重角色,通過利用專業用戶所具有的識別和分析能力,對房地產開發企業的會計信息質量進行分析和評價,有助于改善投資者被房地產開發企業會計信息誤導的程度。

參考文獻

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