商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)部評級模型

雷培莉　孫　靜　張　鑫

摘 要：銀行體系一直對國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)增長發(fā)揮著關(guān)鍵作用。文章將結(jié)合內(nèi)部評級法對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)項目進行模型構(gòu)建，期望能從銀行業(yè)角度對房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)給出科學(xué)合理的內(nèi)部信用評分。

關(guān)鍵詞：內(nèi)部評級模型 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 商業(yè)銀行

中圖分類號:F830.572 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)02-258-02

銀行體系一直在中國的社會經(jīng)濟生活中占有絕對的主導(dǎo)地位，對國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)增長發(fā)揮著關(guān)鍵作用，在市場經(jīng)濟的條件下，任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和壯大都離不開商業(yè)銀行的金融支持。在中國，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，因其具有投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，消費周期長，資本占用量大且回收時間慢等特點，更離不開商業(yè)銀行的支持。中國的房地產(chǎn)業(yè)從80年代開始興起，90年代發(fā)展壯大，經(jīng)過20多年來的發(fā)展取得了令人矚目的成就，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)、消費與流通中的作用也不斷增強。鑒于2008年美國次貸危機對中國的影響甚深，本文將結(jié)合內(nèi)部評級法對房地產(chǎn)項目主要是房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)進行模型構(gòu)建，期望能從銀行業(yè)角度對房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)給出科學(xué)合理的內(nèi)部信用評分，從而有效控制國內(nèi)的房地產(chǎn)熱。

內(nèi)部評級法(the Intenal Rating-Based Approach,IRB)作為巴塞爾新資本協(xié)議的最主要的創(chuàng)新之一，是與標準法相對應(yīng)的一個概念，指商業(yè)銀行在滿足某些最低條件和披露要求并經(jīng)銀行監(jiān)管當(dāng)局批準的前提下，以銀行內(nèi)部信用評級體系為基礎(chǔ)，根據(jù)自身對風(fēng)險要素的估計值來確定信用風(fēng)險最低資本要求，確保銀行資本充足，反映銀行特殊風(fēng)險狀況的一種信用風(fēng)險管理和資本計量方法。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款指向授信對象發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售的房地產(chǎn)項目的貸款，即貸款資金用于開發(fā)、建造確定的房地產(chǎn)項目，項目用途為向市場出售，同時項目應(yīng)是能夠產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)，貸款的償還應(yīng)主要來源于所支持項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)開發(fā)貸款不包括對房地產(chǎn)商發(fā)放的流動資金貸款、園區(qū)開發(fā)貸款、土地儲備中心貸款，也不包括向房地產(chǎn)商發(fā)放的用于購建以對外租賃為主要目的的房地產(chǎn)項目，或用于購置已基本建造完畢的房地產(chǎn)項目的貸款。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的評級對象，使用房地產(chǎn)模型進行評級。

一、房地產(chǎn)模型的結(jié)構(gòu)簡介

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點和我國房地產(chǎn)的實際情況，房地產(chǎn)模型特別關(guān)注了房地產(chǎn)項目，將其和發(fā)起人的因素獨立開來分別進行分析，以更多地關(guān)注項目本身的好壞，這也符合巴塞爾新資本協(xié)議關(guān)于產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)貸款的特別規(guī)定。其模型結(jié)構(gòu)為：（1）核心模型：由六部分構(gòu)成，即項目財務(wù)模型、項目非財務(wù)模型、發(fā)起人財務(wù)模型、發(fā)起人非財務(wù)模型、項目惡化、區(qū)域模型，其中“項目惡化”僅在貸后監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)有關(guān)惡化情況發(fā)生時才使用，對核心評級進行負面調(diào)整。大部分客戶的核心模型評級即為最終評級，不需要再進行調(diào)整或推翻。（2）評級調(diào)整：指評級人員在核心模型評級的基礎(chǔ)上，因預(yù)警信號、外部影響和其他特殊情況的影響而對核心模型評級進行調(diào)整得到最終評級的判斷和調(diào)整過程。評級的調(diào)整包括關(guān)鍵預(yù)警信號調(diào)整評級、外部影響調(diào)整評級、推翻調(diào)整評級三個步驟。

二、評級步驟

1.充分調(diào)查，依據(jù)掌握的有關(guān)信息做出謹慎、合理的判斷，確認發(fā)起人的評級對象。發(fā)起人是指對申請授信的房地產(chǎn)項目有實質(zhì)控制和支持的企業(yè)。先根據(jù)選定的發(fā)起人財務(wù)報表及相關(guān)信息得出發(fā)起人財務(wù)評級，再結(jié)合非財務(wù)因素使用發(fā)起人非財務(wù)模型得出發(fā)起人非財務(wù)評級，從而完成發(fā)起人評級。

2.合理確定房地產(chǎn)項目。貸款應(yīng)對應(yīng)確定的房地產(chǎn)項目，要求授信的還款來源應(yīng)來自于項目的銷售資金回籠，同時授信期限與項目的期限匹配。項目的劃分應(yīng)以是否有獨立的開發(fā)計劃、資金運作和授信安排為準。如果項目可以分立，可將各分立子項目作為項目單位；如果項目不能分立，應(yīng)以整個項目為項目單位。根據(jù)項目的有關(guān)財務(wù)和非財務(wù)信息，得出項目財務(wù)評級和項目非財務(wù)評級，進而得到項目評級。

3.進行區(qū)域分析，得到核心評級。

4.在貸后監(jiān)控過程中，如開發(fā)的房地產(chǎn)項目出現(xiàn)影響正常還款的負面影響，啟動項目惡化分析，以調(diào)整核心評級。

5.如果以上步驟已完全反映了與發(fā)起人和項目有關(guān)的風(fēng)險信息，則核心評級結(jié)果就是最終的評級結(jié)果。若以上步驟仍無法完全捕捉到與發(fā)起人和項目有關(guān)的風(fēng)險信息，應(yīng)運用“關(guān)鍵預(yù)警信號”、“外部影響”、“主觀推翻”步驟，對核心評級進行調(diào)整，得出最終評級。

三、模型各主要指標概述

1.發(fā)起人財務(wù)子模型主要由盈利能力——銷售利潤率、舉債能力——利息保障倍數(shù)、償債能力——凈流動負債保障倍數(shù)、流動性——現(xiàn)金比率和追索權(quán)——市場價值負債比五方面組成。

2.發(fā)起人非財務(wù)子模型則從管理層狀況如法定代表人的行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗、企業(yè)自身狀況、財務(wù)管理狀況、銀企關(guān)系和市場與法律事宜等因素考察。

3.非財務(wù)評級的基本要求。在發(fā)起人的非財務(wù)因素中，“開發(fā)商的房地產(chǎn)銷售金額”可以在發(fā)起人的合并報表范圍內(nèi)計算，即計算本部及納入其合并報表的下屬子公司的近十年累計實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)總金額；其余因素須為評級對象本身的信息。

4.項目財務(wù)因素為自有資金比率、貸放乘數(shù)、利息保障倍數(shù)。

5.項目非財務(wù)因素為經(jīng)驗包括項目經(jīng)理和開發(fā)項目的經(jīng)驗及質(zhì)量即承包商的施工資質(zhì)

6.房地產(chǎn)模型的區(qū)域評估：包括城市金融生態(tài)、房地產(chǎn)價格指數(shù)和區(qū)域房地產(chǎn)前景展望三部分。這部分會因各地發(fā)展?fàn)顩r的不同而不同，也可由總行評級管理部門確定。但應(yīng)注意更新頻率，遇到突發(fā)危機可隨時更新。

7.項目惡化分析是房地產(chǎn)模型的特有模塊。項目惡化是指房地產(chǎn)項目的開發(fā)計劃受到嚴重影響，損害了項目按計劃完工并按期償還貸款的能力，對項目產(chǎn)生負面影響。項目惡化包括但不限于以下情況：任何原因?qū)е碌捻椖渴┕ぱ悠冢踔镣９せ蛲＝ǎ活A(yù)期銷售價值和預(yù)期銷售進度明顯低于原先預(yù)計；項目的開發(fā)計劃發(fā)生改變；項目管理人員(項目經(jīng)理或財務(wù)部負責(zé)人）發(fā)生變化。

需要注意的是在對房地產(chǎn)客戶進行初次評級時不使用項目惡化分析，只有在監(jiān)控過程中有關(guān)項目惡化的情況發(fā)生時才使用，對核心評級進行負面調(diào)整。

8.評級調(diào)整。（1）房地產(chǎn)模型的關(guān)鍵預(yù)警信號。房地產(chǎn)模型的關(guān)鍵預(yù)警信號中只有非財務(wù)因素，沒有財務(wù)因素。其關(guān)鍵預(yù)警信號可分為兩部分，一部分包括結(jié)算賬戶表現(xiàn)不佳；履約表現(xiàn)不佳；負面外部信息；與銀行關(guān)系惡化；管理層存在問題；客戶不誠信。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款還有一些自身特有的預(yù)警信號，具體包括發(fā)起人的過度擔(dān)保、盲目擴張等及項目的后期融資等，需要銀行評級人員關(guān)注。（2）外部影響。外部影響主要包括來自母公司、關(guān)聯(lián)企業(yè)以及政府正面或負面的影響，此處僅考慮母公司和關(guān)聯(lián)企業(yè)的負面影響。評級人員可根據(jù)負面及正面影響的具體情況調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的信用評級。（3）主觀推翻。主觀推翻僅適用于特殊的信貸案例，進行“主觀推翻”需要有充分的依據(jù)并履行嚴格的審批程序。主觀推翻并不意味著評級人員可以推翻模型本身。如果評級人員僅僅是不贊同模型的結(jié)構(gòu)、因素和權(quán)重等，則不能改變評級。同時模型中已經(jīng)涉及到的因素和自動調(diào)整過的因素，不再作為“推翻”的理由。即使評分仍然較差或未達到評級人員的要求，評級人員也不能因此使用主觀推翻來改變評級結(jié)果。

此房地產(chǎn)開發(fā)貸款的模型重點在房地產(chǎn)項目的評級，并結(jié)合開發(fā)商的因素綜合評級，有助于銀行全面考量貸款的信用風(fēng)險。雖然此模型針對的是企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，但對于個人放貸也有一定的借鑒作用。美國的次貸危機給我國的銀行業(yè)敲醒了警鐘，面對日益激烈的市場競爭，各銀行只有努力開發(fā)適合自身的評級模型，才能在市場上占有一席之地。

參考文獻：

1.李睿.中國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險管理研究.華東示范大學(xué)，2006

2.黃波.巴塞爾新協(xié)議下我國商業(yè)銀行信用風(fēng)險內(nèi)部評級研究.中南大學(xué)，2006

（作者簡介:雷培莉,北京化工大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院副教授 北京100029;孫靜 北京化工大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院碩士 北京 100029;張鑫 蒙古國立大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院碩士）

（責(zé)編：賈偉）