京城樓市，觸底還需多久？

楊正蓮　楊　龍　王華偉

目前各方的共識是，如果房價能夠降回到2007年初的水平就比較合理了；

其關鍵在于，開發商和消費者誰更能“扛”

顯然，開發商與購房者的價格博弈在2009年還會繼續。最終的結果將取決于，在博弈中，開發商和消費者誰更能“扛”。

對此，房地產行業顯然并不太擔心。北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為，房價永遠不可能降到消費者的心理底位，“房價還沒有到底的時候就會有人坐不住了，在房價往下降的過程中，就會有一部分需求逐步釋放。當開發商覺得不需要繼續降價就能賣得動的時候，就不會再降了?！?/p>

開發商和消費者，誰更能“扛”？

盡管開發商不愿意降價，然而，持續低迷的行情所累積起來的庫存，已經成為懸在地產行業上方的“堰塞湖”。

一位不愿意透露姓名的北京某房地產開發公司的策劃拓展部總經理認為，北京市常年保有存量房兩千多萬平方米。潘石屹此前也指出，北京住宅市場上存量房在1925萬平方米至2250萬平方米之間。中金公司的公報顯示，2008年北京住宅商品房銷售面積總量為1031萬平方米。以2008年的銷售進度計算，北京住宅市場的存量房至少需要2年時間才能消化完。

但這樣的估算還只是針對已開發完工產品，沒有將在建項目包括進去。據公開資料顯示，今年北京將計劃新建住房2830萬平方米。如果加上這些項目，消化掉這些房子需要的時間就更長了。

除了完工和在建的房子，房產商手中的土地存量也是巨大問題。而戴德梁行報告稱，由于全國一級土地市場庫存“主動性積壓”，約12億平方米土地仍滯壓于房產商手中。理論上，一旦房地產市場回暖，這些存量土地立馬就可以變成房子。

上述因素，成為房地產商面對銷售時的一個巨大壓力。此外，政府力推的保障性住房，也會分割商品房市場，對現有存量商品房銷售形成沖擊。4萬億投資中，已明確用9000億元投資于保障性住房。北京市提出，今年要保證850萬平方米的保障性住房建設。來自于北京市建委的信息表明，今年北京市直接對市民搖號配售的保障住房有42000套即將上市。其中，包括22000多套的經濟適用房和19000多套的限價房。而且，廉租房今年也要開始實物配租。

面對如此危局，開發商卻似乎并不急于降價，他們更看中廣闊的市場需求。北京房地產業協會副秘書長陳志3月5日表示，北京市未來5年至少需要4000萬到6000萬平米的住房。開發商很清楚，盡管需求巨大，北京市區尤其是核心區的土地資源非常稀缺。北京某房地產開發公司的策劃拓展部總經理告訴《中國新聞周刊》，北京市現在可以供應的土地不過4000多萬平方米。

正是這種樂觀預期，也在一定程度上支撐了開發商“扛”下去的信念。

然而，消費者目前的態度依然謹慎。中國指數研究院3月10日發布一項的調查結果顯示，出于房價將持續下降的預期，購房者紛紛推遲購房計劃，準備在半年內購房的比例從1月的35.8%下降到2月的13%。而《中國新聞周刊》在調查樓盤過程中遇到的眾多看房者也紛紛表示，目前將繼續觀望，不會急于做決定。

底部究竟在哪里？

不過，資金狀況可以決定開發商到底能“扛”多久。

“開發商不會因為房子賣不動而降價，只會因為手上沒錢才降價。”楊少鋒告訴《中國新聞周刊》，目前北京房地產企業已經熬過了資金壓力最大的春節前后這個時期，“如果資金沒有危機，開發商在房子賣不動時會選擇觀望，甚至捂盤?！?/p>

楊少峰的樂觀，部分源于逐漸寬松的信貸政策。2008年下半年開始，中央層面的信貸控制逐漸放寬。去年11月至今年1月的信貸增長連續三個月加快，繼1月份貸款增長1.8萬億元之后，2月份人民幣貸款再增1.07萬億元。3月13日，央行公布一季度全國銀行家調查表明，近半數銀行家認為，本季貨幣政策偏松。

相應地，政策預期也是因素之一。“我感覺，接下來的4、5、6月份，房地產政策會有一個松綁的過程。無論松綁多少，市場的預期都會變化，包括價格的預期，而市場價格預期一旦變化之后，房地產企業就會獲得更大的議價權，可以繼續去博弈，也更容易獲得貸款?！?/p>

前述北京某房地產開發公司的策劃拓展部總經理坦言，他自己已經改變了過去對于市場形勢的悲觀判斷，“如果我的朋友要買房自住的話，我就會建議他現在開始看房，看到五六月份，如果市場開始有變化的時候就可以做決定了；而如果是投資的話，我覺得現在就可以入市?！?/p>

從2007年下半年就不斷宣稱“房價必跌”的楊少鋒，現在比較樂觀。他甚至認為，房地產行業在9月份時，就會開始供需兩旺。而北京的房地產價格，也會從那個時候開始，持續為期一兩年的相對平穩時期：“北京目前有不少項目的價格已經到位了，但是對大的板塊來講總體還是偏高了，房價大致降到2007年初的水平，就會比較合理了?！?/p>

但是，來自銀行方面的信息，并沒有為這種樂觀提供更明顯的實際支撐。相反，銀行對于房地產企業，戒心猶存。

近日，中國銀監會主席劉明康在不同場合強調，要密切關注房地產市場走勢，科學安排房地產開發貸款，防范房地產開發商貸款風險，支持房地產業健康發展。

“我們對外宣傳的基調是支持房地產企業的合理融資需求，但在實際掌握尺度上是從緊的?！币晃徊辉竿嘎缎彰墓煞葜沏y行高層說，“我們都在回避地產商，來找錢的開發商太多了。目前來看，房地產業的調整預計要持續到2009年年底。在這個時間段，商業銀行為了自身利益，是不會輕易給開發商貸款的。”

而業界呼吁良久的房貸優惠政策，也正面臨收緊的風險。中國銀行業協會3月9日聯合工、農、中、建等8家商業銀行召開新聞通氣會，其中要求，銀行要嚴格執行房貸利率政策。

此前，浙江銀監局一份落款時間為3月5日的特急文件要求，當地商業銀行不得放松或變相放松二套房房貸。據悉，上海銀監局最近也要求，當地商業銀行要上報如何執行二套房和多套房的政策。

也有不少研究人士對房地產商資金鏈狀況表示擔憂。中國指數研究院房地產指數研究中心副總經理張化學表示，開發商之所以在2008年能夠撐過去，主要是在2007年的時候都賺錢了，“但是，2009年的市場如果還不會有明顯好轉的話，開發商的資金壓力就會很大?！?/p>

從已經公布的上市公司年報來看，大部分房地產公司現金流量，都呈現大幅度縮水現象，多數企業現金流縮水幅度超過100%，有過半企業負債水平高于50%。

上海易居房地產研究綜合部3月初的一份研究報告顯示，2009年，中國房地產業將跌入歷史最低谷，“我們預測，2009年國房景氣指數將會觸底，時間很可能出現在第三季度，早則第二季度，而底部將跌破90點，與1997年的歷史最低點相近，甚至更低，在85～90點區域的可能性最大?！?/p>

國房景氣指數是反映房地產市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數，以100為臨界值，指數值高于100為景氣空間，低于100，則為不景氣空間。歷史上，本輪景氣周期的最高點在2007年曾經達到106.59點。

就像一個精疲力竭的人還在最后之時頑強抗爭一樣，盡管房地產開發企業選擇了繼續硬撐和不愿降價，但這些企業也因為上述種種因素，呈現明顯的疲態。

開發商的信心，直接表現在愿意拿地的意愿和增加開發投資、也就是繼續蓋房子上面。以土地成交和開發投資這兩個數據為例，國家統計局12日發布的形勢報告顯示，2009年1～2月，全國完成房地產開發投資2398億元，同比增長1.0%，增幅較去年同期大幅回落31.9%。而北京市2009年1～2月僅有2宗土地以起始價1.12倍成交，2008年同期的成交數據則為59宗，那時候的成交價格是起始價的1.47倍。

也就是說，即便開發商再嘴硬，可能實際的狀況，并不像他們嘴上說的那樣樂觀。

《中國新聞周刊》記者獲悉，房地產行業的平均利潤空間是20%左右。業內人士介紹，即使開發商把這部分利潤全部讓掉，也不至于虧本，“價格下降，交給政府的稅費等也會相應按比例減少。因此，開發商能夠承擔的降價幅度最多是30%，如果超過這個極限，房地產企業就得回吐以前的積累了?！?/p>

目前各方的共識是，如果房價能夠降回到2007年初的水平就比較合理了。前述某房地產開發公司的策劃拓展部總經理甚至認為，2006年的價格水平更健康。

“我覺得，下降10%～15%是很正常的?！?月13日，中國指數研究院房地產指數研究中心的副總經理張化學告訴《中國新聞周刊》。