利益衡量視角下“小產權房”的出路探究

任　輝

摘要：近年來，房價上漲引起“小產權房”熱銷的局面。在現有法律框架下，集體土地使用權不能自由流轉，導致“小產權房”違法，其買賣合同無效。“小產權房”問題關系政府、集體經濟組織、農民、購房者、開發商等多方利益，從利益衡量的角度分析，合法化更能體現社會公平。通過類型化處理是目前解決“小產權房”問題的合理做法，但要從根本上解決問題，還有待于集體土地使用權制度的改革。

關鍵詞：小產權房；違法性；利益衡量；集體土地使用權

中圖分類號：DF521

文獻標識碼：A

隨著商品房價格的不斷攀升，潛行了10多年的“小產權房”逐漸浮出水面，在全國各大城市的房地產市場迅速走俏。“小產權房”問題受到社會各界的廣泛關注，引發了激烈的討論。建設部風險提示，國務院明令禁止，房地產商不斷“炮轟”，“小產權房”購買者依然趨之若鶩，通州宋莊“畫家村”案［1］更是將“小產權房”問題推到了輿論的風口浪尖。“小產權房”何去何從，還是一個未知數。為什么“小產權房”會引來諸多爭議？“小產權房”背后的“大問題”又是什么？本文將從現象到本質對該問題作出具體的剖析，最后提出幾點建議，以期對“小產權房”問題的解決有所裨益。

一、“小產權房”的由來及發展現狀

所謂“小產權房”并不是嚴格意義上的法律用語，而是對一種特定房屋的約定俗稱。目前社會上引人關注的“小產權房”是指在集體土地上建設并對集體經濟組織外的居民出售的房屋。

(注:“小產權房”的具體含義有3種：第一種解釋是針對房地產開發商的產權而言，開發商的產權叫做大產權，普通購房者的產權叫小產權，原因是購房者的產權是由開發商的一個產權分割來的；第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳納土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋，普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房；第三種解釋就是本文所指“小產權房”的含義。)由于未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是鄉政府或村委會自制的。與具有正式產權證的“大產權房”相比，這種類型的房子被形象地稱為“小產權房”，或者“鄉產權房”。

“小產權房”并非新興事物，早在20世紀90年代中期“小產權房”就已經存在。近年來，隨著城市化進程的加快，城市人口增多，住房需求不斷增加，同時，城市土地供應緊張，地產商追逐利潤，哄抬房價，商品房價格大幅上漲。在此背景下，潛行了10多年的“小產權房”終于浮出水面，成為社會關注的焦點。“小產權房”因未經土地征用和審批程序，減少了很多開發的中間環節，節省了土地出讓金、增值稅和房地產開發交易方面的稅收等費用，所以與一般的商品房相比，價格較為低廉。統計顯示，北京通州、順義、懷柔等郊區“小產權房”房價在每平方米2500至4000元間，僅為相同地段的商品房價格的20％至30％。巨大市場的促動，明顯的價格優勢，再加上地方政府的監管不力、默許縱容，“小產權房”在全國范圍內已經形成熱銷的局面。目前北京400余個在售樓盤中，“小產權房”樓盤占總量的18%，按每個項目平均10萬平方米計算，共有700萬平方米以上。北京房地產交易網上的數據顯示，目前北京可售房屋面積約為2157萬平方米，這就意味著“小產權房”項目面積相當于北京可售房屋面積的1/3［2］。

“小產權房”熱銷，引起社會廣泛爭論。國務院及相關部門已經明確表態，“小產權房”違法，禁止城市居民購買。2007年6月18日，建設部在其發布《關于購買新建商品房的風險提示》中明確表示：“城鎮居民不要購買集體土地上建設的房屋。”2007年9月15日起，國土資源部開展了“全國土地執法百日行動”，“小產權房”被列入查處對象［3］。12月11日國務院常委會議會診“小產權房”，其公布的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》明確規定：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到城市購買宅基地、農民住宅或小產權房。單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發。”前段時間，中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文在國務院新聞辦公室的新聞發布會上指出：“小產權房不允許再建，已購者合法權利要受保護。”可以看出，國家對于“小產權房”從維護現有法律秩序出發，基本采取了否定的態度。相對應，購房者和集體經濟組織、村民則主張將其合法化。對于購房者來說，“小產權房”價格低廉，可以實現多年來買房的愿望。對于村集體來說，可以通過出售“小產權房”增加收入，提高村民生活水平。對于房地產開發商而言，“小產權房”一定程度上打破了商品房高價壟斷的局面，分享了本來應該屬于自己的利益，所以他們堅決抵制。

二、現行法律框架下“小產權房”合法性分析

根據《憲法》規定，我國土地所有權包括國家所有和集體所有兩種形態，相應的土地使用權可以分為國有土地使用權和集體土地使用權。從法理層面上講，國家和集體作為我國土地的兩個所有權主體，地位無疑應該是平等的，但實際上，與國家土地所有權相比，農村集體土地所有權的所有權權能不完整，多方面體現出名不副實的狀況。《土地管理法》63條規定：集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；第43條規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有土地的除外。“小產權房”建設并不屬于建鄉辦鎮辦企業、集體成員建住宅、建公共設施和公益設施的例外情形。另外，根據《城市房地產管理法》第2條、第8條規定，房地產開發的前提是取得國有土地使用權，城市規劃區內集體所有的土地，經依法征收為國有后，該幅國有土地的使用權方可出讓。可見，我國目前在集體土地上進行房地產開發程序是先由國家通過一定補償將集體土地征收為國有，然后再以土地出讓金為對價出讓給商品房開發商，開發商建成房屋后再出售給購房者。“小產權房”開發越過了國家對集體土地征收再出讓的環節，明顯違背了我國土地管理、房地產開發相關法律的強制性規定。

新頒布的《物權法》對集體建設用地使用權和宅基地使用權能否進入土地交易一級市場自由轉讓問題，采取了回避的態度。(注:《物權法草案》第六次審議稿規定：“宅基地使用權人經本集體同意，可以將合法建造的住宅轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住宅轉讓時，宅基地使用權一并轉讓，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”在《草案》第七次審議時，有些常委會委員對“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”的規定有不同意見。對此，全國人大法律委員會反復研究認為，我國地少人多，應當實行嚴格的土地管理制度。目前，我國農村社會保障體系尚未全面建立。農民一戶只有一處宅基地，農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩定。為了維護法律和現階段國家關于宅基地的政策，并為今后修改有關法律或調整有關政策留有余地，全國人大法律委員會又建議將該條修改為：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”)《物權法》第151條規定：集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理；該法第153條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用土地管理法等法律和國家的有關規定。這就把《土地管理法》的相關規定引入物權法中，所以從新頒布的《物權法》的規定來看，“小產權房”也沒有法律依據。所以，“小產權房”建設違法，這是不爭的事實。

三、“小產權房”問題解決的路徑選擇——以利益衡量為視角

（一）“小產權房”利益主體及其利益結構

利益是社會領域中最普遍、最敏感，同時也是最易引起關注的問題。正如恩格斯所說：“每一個社會的經濟關系首先是作為利益表達出來的。”［4］立法是認識利益、表達利益的過程。要調整好各種不同利益，首先要了解和認識利益，而認識利益必須區分有哪些利益主體［5］。與“小產權房”相關，存在著地方政府、集體經濟組織、村民、購房者、房地產開發商等利益關聯主體，所以“小產權房”主體的利益可以歸納為：地方政府的利益、集體經濟組織利益、農民個人利益、購房者利益和房地產開發商利益。利益還具有層次結構，我國學者梁上上認為，根據利益衡量的需要，可以把利益分為“當事人的具體利益”、“群體利益”、“制度利益”、“社會公共利益”［6］。制度利益是指一項法律制度所固有的根本性利益，具體表現為該制度的合理性因素，對整個社會的價值意義。“小產權房”現象背后的制度性問題是法律對于集體土地使用權流轉的限制，所以，在“小產權房”問題上，制度利益是指限制集體土地使用權自由流轉體現的社會價值。社會公共利益是比制度利益更高層次的利益，反映了公平正義的法律價值觀念，具體體現在諸如經濟秩序、社會公德等方面。

（二）兩種路徑下，相關主體利益的展開

1痹市懟靶〔權房”，使其合法化

“小產權房”合法化，最大的獲利者無疑是集體經濟組織和村民。如果不考慮集體經濟組織在現實中存在的主體虛位、干部腐化等問題，該兩者的利益是基本一致的。“小產權房”合法，集體經濟組織和農民作為集體土地的所有權人，成了土地增值的最大受益者。集體組織直接在集體土地上進行房地產開發，除了安置本集體組織成員外，其余的出售給城市居民。“小產權房”的價格與商品房相比雖然要低得多，但由于開發過程中節省了占成本大部分的土地出讓金和各種稅費，集體經濟組織還是有比較高的利潤。(注:

前不久，一位房地產開發商透露：商品房開發20%是建設成本，40%是利潤，還有40%消耗在處理各種關系中。不評價真實性如何，可以得出的是高房價中開發建設成本只是很小一部分。)對于農民來說，不僅可以從集體組織分得一部分收益，而且通過把多余的房屋出租或出賣給城市居民，還能獲得所謂的“財產性收入”。“畫家村”案中村民馬某通過協議將房子賣給李某就屬于這種情況。除了這些顯性的財富增長外，通過集體土地上的建設，吸引城里人來居住、投資，能夠促進農村第二產業和第三產業的發展，提高農村剩余勞動力的就業率，加快農村向城市化邁進的步伐和新農村建設的步伐。

對于購房者來說，“小產權房”使他們多了一個可以買到相對低價房的選擇，可以解決一部分人買不起房的問題。“小產權房”價格僅為同類商品房價格的30％左右，對于城市中低收入者來說，無疑有著巨大的誘惑力。

“小產權房”合法化，對于地方政府的財政收入存在較大的影響。1994年稅制改革后，稅收在地方財政中的比例日益下降，(注:

據統計數據顯示，1993年中央和地方的財政收入占全部財政收入比重分別為22%和78%，而到1994年這一比重分別變為了55.7%和44.3%，與分稅制改革相比，地方財政收入下降了30%。在財政收入下降的同時，地方政府所要承擔的事權并沒有減少，這直接導致了分稅制改革后地方政府事權和財權的不一致。)土地作為地方政府手中最大一塊可以自由支配的經濟資源，成為政府財政支出的保障。“土地財政”作為一種新型的政府運行模式在全國廣泛開展［7］。以公共利益為名，低價征收集體土地，高價出讓給商品房開發商，賺取的巨額差價已成為地方政府收入的主要來源。“小產權房”開禁后，政府壟斷土地一級市場的局面被打破，開發商與村集體的直接合作或集體自行開發，繞過了地方政府這個“中間商”，這無異于斷了地方政府的“財路”。

當然，“小產權房”合法化的最大“受害者”是開發商。目前，房地產業是眾所周知的暴利行業，政府對土地的控制造成了房地產開發的壟斷局面，房價的不斷上漲催生了眾多暴富的房地產商。“小產權房”推廣后，房價體系將會出現“木桶效應”，市場上的商品房價格必將向“小產權房”看齊，這樣靠攫取農民土地使用權而暴富的城市住房開發模式，將會面臨被改寫的命運。“小產權房”使得眾多的房地產商失去了原本可以得到的利益。

2苯止“小產權房”，制止其合法化

“小產權房”因違法被取締之后，集體經濟組織和農民只能在目前國家有關土地管理法律和土地政策的指引下，開發土地的農業生產價值，或者被政府低價征收為國有，獲得極少的征地補償，最終導致農民因失去作為生產資料的土地而面臨生活無著落的困境。有關資料顯示，土地用途轉變增值的土地收益分配中，政府大約得60%~70%，擁有集體土地所有權的村一級集體經濟組織得25%~30%，農民只得5%~10%。由此可見，征地過程中產生的巨額增值收益，絕大部分被土地開發企業或地方政府所得［8］。同時，出外打工或者已經在城市生活的村民也難以處理自己在農村的房產（對外轉讓為法律所禁止，對內又很少有購買者），資源得不到優化配置。隨著土地越來越少，城市人口越來越多，城市住房需求矛盾將不斷加劇，房價也會水漲船高，會有更多的人因此而買不起房。

當然，對于地方政府和房地產商而言，“小產權房”的禁止意味著政府財政收入有了最大的保障，雙方形成的利益同盟得到鞏固，一個已經被公認為“新三座大山”的高房價的暴利壟斷的房地產市場將會長久地持續下去。

（三）“小產權房”問題背后的制度利益及其評價

1狽律限制集體土地使用權自由流轉的制度性利益

“小產權房”不合法的關鍵原因是其開發未取得對所利用土地的合法使用權，而其合法取得土地使用權的根本障礙在于我國目前法律及政策對集體土地使用權流轉的重重嚴格限制，因此，“小產權房”問題的本質是我國農村集體土地使用權流轉問題，“小產權房”背后的制度利益體現為法律限制集體土地使用權自由流轉所反映出來的合理性因素。主要包括：（1）集體土地的使用、處分，與國家的農業戰略和農業政策密切相關，而國家的農業戰略和農業政策又關系到國計民生和社會發展與穩定［9］。如果法律允許集體土地使用權隨意流轉，可能導致大量的集體土地被開發，耕地嚴重流失，進而危害國家的糧食安全，社會安定。（2）宅基地使用權是農民基于集體成員的身份而享有的福利保障，在我國社會保障體系尚無法覆蓋廣大農村的現實下，對農民利益的一種保障，解決了農民的基本居住問題［10］。宅基地使用權一旦開禁，農村宅基地可以自由流轉，將導致農村的不安和社會的動蕩［11］。從現實來看，其流轉往往是由農村弱勢群體流向城市的較強勢群體，這樣，可能會造成大量的農民失地，影響到其生存問題。

2狽律限制集體土地使用權自由流轉的質疑

隨著時間的推移，限制集體土地使用權自由流轉的合理性不斷受到質疑。首先，耕地流失與集體土地使用權自由流轉并無必然聯系。因為在法律不允許農民集體土地自由轉讓的情況下，政府也在通過征收補償的方式，將大量農村集體土地轉為國有土地，并出讓給開發商用于商品房開發；而且，隨著農業現代化，單位集體土地上農作物生產效率不斷提高，農產品數量大大增加，在這種情況下，仍然以耕地保護和糧食安全為由來阻止農民充分行使土地權利似乎缺乏說服力。其次，改革開放30多年后的今天，我國的經濟總量和社會制度都發生了翻天覆地的變化，農民的生活水平已從溫飽向小康邁進，很多農民家庭的主要收入來源于外出經商或務工所得的時候，依然強化和固守宅基地使用權的社會保障屬性，顯然也不盡合理［12］。

集體土地使用權不能像國有土地那樣自由流轉，還導致了許多現實問題的產生：（1）對兩種土地所有權區別對待，規定了不同的交易方式，形成了兩個土地使用權交易市場，人為地把城市和農村割裂開來，不符合“城鄉一體化”發展趨勢；（2）法律對集體土地使用權流轉的限制，集體土地入市的惟一途徑就是通過國家征收，改變土地所有權性質，恰恰是在土地征收過程中，由于我國土地征收制度固有的缺陷，農民的土地財產權益受到了集體性的侵害。

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（1）違背《物權法》平等保護原則

集體土地所有權與國家土地所有權之間不存在派生或者隸屬關系，也不存在等級差別，兩種土地所有權的平等性是我國土地所有權制度的基本原則［13］。《物權法》第4條明確了國家、集體、私人等不同物權主體享有平等的權利，這就是平等保護原則。在我國，國有土地和集體土地的不平等關系長期存在，國有土地的所有權、使用權分離后，使用權可以轉讓、抵押、出租的，即法律按不動產用益物權的模式設計其運作，而農村集體土地（尤其是非農建設用地）卻不然，至今不能自主地流轉，不能享有用益物權的處分權能。這種長期存在的不平等關系，最終在我國形成“兩種土地權利、兩個土地市場”的二元結構。在平等原則下，作為土地所有者的農村集體和國家一樣享有土地所有權，也就應該和國家一樣享有對自己所有的土地在合法范圍內與國家對國有土地所有權完全平等的占有、使用、收益和支配的權利［13］。也就是說，既然都是所有權人，就理所應當享有同樣內容的所有權，而不應該因為所有權主體身份不同有所差別。允許集體土地使用權自由流轉是物權法平等保護原則的應有之意。

（2）與集體所有權制度的沖突——集體所有權權能的缺失

所有權者，乃于法令限制范圍內，對于所有物永久全面與整體支配之物權，所有人對于標的物，得全面及概括的占有、使用、收益及處分［14］。處分權能是所有權的核心，集體經濟組織作為集體土地的所有者，理應享有該權利。正是法律對于集體土地制度使用權轉讓的限制，造成了集體土地所有權處分權能的缺失，才導致了類似小產權房現象的不合法。

（四）利益的具體衡量

綜上所述，“小產權房”問題下的相關利益可以通過下表反映：

從這個表中，我們可以發現：從利益主體上來分析，如果“小產權房”合法化，則集體經濟組織利益、農民利益、購房者利益得到了保護，而地方政府利益和房地產商利益沒有得到保護。“小產權房”被禁止，則出現相反的結果。很顯然，在目前的社會生活中，政府擁有國家權力，房地產商控制了大量的社會財富，兩者處于優勢地位，而集體經濟組織、農民、購房者（主要是城市中低收入者）處于劣勢，法律保護有必要向弱勢群體傾斜；“小產權房”關乎購房者居住生存利益，集體經濟組織和農民的不動產利益、宅基地利益、社會保障利益，而房地產商的利益僅僅是商業利益，對于政府來說其所得利益也最終會轉移到社會成員身上。所以，兩者相比，購房者、集體經濟組織和農民的利益更有保護的必要。

從利益層次結構上來分析，“小產權房”合法化雖然破壞了法律對于集體土地使用權流轉限制的制度利益，但是保護了物權法平等保護制度及集體所有權權能的完整性，同時也符合社會公共利益。法律的制定是各種利益衡量的結果，這種結果凝固在具體的法律制度之中，并通過制度利益表現出來。所以，一般來說，制度利益總是符合公平、正義的觀念。對集體土地使用權流轉附加的諸多法律限制，在當時的社會背景下或許是合理的，對于保護耕地、維護糧食安全、保障農民的生存條件起到了舉足輕重的作用，符合社會公平、正義。但是，社會總是走在法律的前面，對制度的處理不能僵化，要放到整個社會中去考察［6］58。判斷法律制度的制度利益是否值得維護的依據是看該制度是否有利于資源的優化配置，是否有利于維護和促進經濟的發展，是否仍然符合整個社會的趨勢。目前而言，隨著城市化進程的不斷加快，大量的農民逐漸擺脫土地的束縛，越來越多從事第二、第三產業，農村出現了大量的閑置土地、房屋。全國2.4億畝村莊建設用地中，“空心村”內老宅基地閑置面積約占10%~15%，而北京郊區村莊房屋的空置率則一般在15%左右。這些土地資源不能自由流轉，物盡其用，造成了大量的資源浪費。把集體土地流轉和國有土地區分開來，形成兩個土地使用權市場，人為把城鄉割裂開來，不符合“城鄉一體化”的趨勢。再者，允許集體土地使用權進入土地一級市場自由交易也符合市場經濟的發展規律，符合等價交換的原則，相對于國家征收獲得微不足道的補償金相比，更符合公平、正義的價值理念，符合社會的公共利益。

四、“小產權房”的合理出路

（一）現有法律框架下“小產權房”問題的解決——類型化處理

在法律未作修改的情況下，“小產權房”的開發違法，買賣合同也不受法律保護，如果任由其發展，不但于國無益，于民有害，同時法律也喪失了權威性。既然“小產權房”問題錯綜復雜，不能一刀切，應該具體問題具體分析。Larenz教授曾言，“當抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現象或意義脈絡的多樣表現形態時，大家首先會想到的輔助思考形式是‘類型”［15］。對于不同類型，不同建設階段的“小產權房”給予不同的處理，會顯得更加妥當。具體分類及處理如下：1幣丫開發而未建的“小產權房”。這類“小產權房”比較容易處理，因為尚未投入較大的成本，可以直接確認為違法，要求停工停建，恢復土地的本來用途。2幣呀ㄎ詞鄣摹靶〔權房”。如果此類“小產權房”質量存在比較大的瑕疵，有可能危及人身安全的，確認違法，直接拆除。如果質量達到居住要求的，又可以區分為兩種情況：一是符合土地利用規劃、城鎮規劃的，政府通過對這片土地進行征收，轉化為國有土地，收購其上面的“小產權房”作為經濟適用房、廉租房，以滿足此類房屋的供應，同時由國家房管部門為此類房屋頒發相關的權屬證書；二是未經審批，不符合土地利用整體規劃的，對于這種類型，也應該確認為違法建筑物加以拆除。3幣呀ㄒ咽鄣摹靶〔權房”。對于此類房屋，可以參照情況2的方法處理。

（二）解決“小產權房”問題的根本出路——集體土地使用權制度改革

1奔體土地使用權流轉改革的立法建議

如前所述，“小產權房”建設違法的本質是法律對集體土地使用權流轉的限制，因此若要從根本上解決“小產權房”問題，還有待于集體土地制度的改革。《憲法》、《物權法》對集體土地使用權流轉沒有明文限制，主要是引入《土地管理法》來規范，這也為改革提供了便利。目前比較可行的做法是通過全國人大常委會對《土地管理法》的相關條文進行修改，允許集體土地使用權自由流轉。并在各地試點(注:近年來，針對集體土地使用權流轉，國土資源部在廣東、安徽、江蘇、浙江進行試點工作。廣東省于2006年10月頒布了《集體建設用地使用權流轉管理辦法》，實現集體土地與國有土地“同地、同價、同權”。)的基礎上，盡快制定全國性的法律法規——《集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》、《宅基地使用權流轉管理辦法》，解決集體土地在流轉中的無法可依現象。這些規定主要是對集體土地使用權進行界定；規定集體土地使用權進入市場的條件、范圍；進行流轉的程序、審批規定、流轉形式和以登記為核心的管理規則；流轉的合同樣式及管理；流轉收益分配的基本原則和具體操作辦法等；還要規定相關的違法交易及相關問題的處理辦法等。

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當然，任何改革都會有代價存在，集體土地使用權制度改革打破了原有的平衡，會產生一定的“副作用”，因而相關配套制度建設必不可少：第一，允許自由流轉之后，必然引起大量集體農業用地的非農化，國家必須加強農業用地的管制，切實落實好耕地保護制度，以防耕地面積銳減；第二，現實中集體組織虛位，許多地方村干部成為了事實上的土地所有者，把處置集體土地使用權的收益中飽私囊，即使允許流轉，農民仍得不到實惠。因此，有必要完善集體所有權制度，使其主體歸位；第三，集體土地使用權自由流轉之后，政府壟斷土地一級市場的局面被打破，引起既得利益的損失，對于這一點，可以借鑒西方國家征收物業稅的做法來加以平衡；第四，不斷加快社會保障體系建設和完善，以解決因集體土地使用權自由流轉農民失地問題。

結語

“小產權房”現象是一個典型的中國式問題，其成因是中國獨特的城鄉二元土地制度，究其本質是集體土地在非農化過程中增值利益分配問題。目前的集體土地開發模式固然合法，但從利益分配的角度而言卻不盡合理，小產權房的出現正是對原有利益分配格局的突破。我們應以解決“小產權房”問題為契機，在兼顧各方利益的基礎上，推動集體土地制度改革，允許集體土地使用權自由流轉，實現與國有土地“同地、同價、同權”。在轉型時期的中國，類似“小產權房”的現象還會不斷涌現，一個妥善的應對之策是在依法治國的前提下，對現有的制度和法律加以適當突破，以達到資源優化、社會和諧的目標。

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本文責任編輯：汪世虎

To Solve the Problem of “the Small Property Right House”:from the View of Interest Measurement

REN Hui

(Guanghua Law School of Zhejiang University, Hangzhou 310008, China)

Abstract: “The small property right houses” are selling like hotcakes due to the rising of housing prices in recent years .Under the existing legal framework , collective land use rights can not be freely transferred, which makes “the small property right house” illegal, and the business contract invalid. Small property right problem is related to the interests of government, the collective economic organizations, farmers, house buyers and housing developers. From the point of view of interests balancing, legalization reflects more social equity. Type of treatment is a reasonable approach to solve the problem of small property right houses at present. But to fundamentally solve the problem, we have to reform the collective land use right system.

Key Words:the small property right house; illegal; interests balancing; right to use collective land