高校房地產(chǎn)管理問題研究

摘要 伴隨著高等學(xué)校規(guī)模的擴大，高校的房地產(chǎn)規(guī)模亦得到了空前的發(fā)展。高校房地產(chǎn)管理已經(jīng)到了向管理要效益的階段。高校房地產(chǎn)管理應(yīng)實現(xiàn)提高使用效益和確保資產(chǎn)保值增值兩大目標。

關(guān)鍵詞 高校，房地產(chǎn)，管理

自2000年以來，伴隨高校辦學(xué)規(guī)模的擴大，高校的房地產(chǎn)規(guī)模亦得到了空前的發(fā)展。據(jù)中國教育報報道，至2006年，全國普通高校新蓋學(xué)生公寓5400萬平方米，新建、改建學(xué)生食堂1000多萬平方米。新建、改建的學(xué)生宿舍和學(xué)生食堂的面積超過了過去50年的總和。從1998年到2006年，72所部屬高校平均每年新建校舍300萬平方米，大多數(shù)學(xué)校每年完成的基建工作量都在20-30萬平方米之間。房地產(chǎn)已占高校固定資產(chǎn)的半壁江山，加強房地產(chǎn)資源的管理是高校迫在眉睫的任務(wù)，高校房地產(chǎn)已經(jīng)進入向管理要效益的階段。

一、高校房產(chǎn)管理存在的主要問題

1，缺乏保值與增值的觀念。高校房屋、土地資產(chǎn)一般由國家劃撥或撥款修建形成，在使用中不計提折舊，也不計算盈虧，也沒有完善的效益評價體系，因此高校的房地產(chǎn)管理一直局限于使用的管理，價值管理問題一直鮮有人提及。至目前為止，高校房屋、土地的成本核算問題尚未形成統(tǒng)一的看法，保值與增值的問題更是無從談起。在高校管理者眼中，房地產(chǎn)是公家財產(chǎn)，無償取得，也不會盈利，因而對房地產(chǎn)的價值管理問題一直沒有重視。在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，保值與增值意識的缺乏必然引起一系列管理制度的不完善和管理工作的不到位。

2，管理體制落后，跟不上形勢發(fā)展。高校的房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)歷了一個空前的跨越式發(fā)展，但管理體制卻仍然沿用舊有方式，基建、資產(chǎn)，后勤、產(chǎn)業(yè)、科研等部門各管理一塊。在高校規(guī)模不大，房地產(chǎn)資源總量不多，對房地產(chǎn)資源供需矛盾不大的情況下，這種模式可以滿足管理要求。隨著高校房地產(chǎn)變成稀缺資源，這種政出多頭的管理體制，協(xié)調(diào)起來困難，也缺乏統(tǒng)一的管理尺度，往往令管理者和使用者都無所適從，容易產(chǎn)生矛盾，大大增加管理難度，降低管理水平。

3，監(jiān)管缺乏，規(guī)劃混亂，布局不合理。高校在過去10年間，房地產(chǎn)的擴張規(guī)模已超過其前50年的總和。迫于擴招壓力，大部分高校往往為“應(yīng)急”建房，從決定建房到竣工驗收，短則1年，長則不超過3年，時間如此短促，又沒相應(yīng)專職規(guī)劃機構(gòu)和專職人員，工程可行性和合理性的論證只能是走過場，教學(xué)生活配套設(shè)施在相當長的時間內(nèi)未能完善。另一方面，政府相關(guān)管理部門又對大學(xué)建設(shè)開通綠色通道，特事特辦，防止高校亂建設(shè)的最后一道屏障形同虛設(shè)，高校建設(shè)亂象叢生。

4，缺乏合理的分配標準和二次調(diào)配機制。大部分高校公房和土地分配一直以來都沿用計劃經(jīng)濟時期的按需隨機分配的原則，應(yīng)給多少，以何種標準去衡量，如何調(diào)節(jié)，用作何用，使用監(jiān)督等等都沒有明確的規(guī)定和形成合理可行的制度。使得高校某些設(shè)立時間長的院系教學(xué)辦公實驗用房因?qū)W科調(diào)整、招生下降等出現(xiàn)空置，甚至部分挪作它用；而一些新組建的院系卻房源緊缺，以至學(xué)生畢業(yè)設(shè)計時都不得不向其它院系借用。同一院系內(nèi)也普遍存在用房苦樂不均的情況。現(xiàn)今在市場經(jīng)濟的作用下，高校房地產(chǎn)資源又成為了某些小部門創(chuàng)收途徑，需求更加旺盛。而公房使用的“終身制”、“占有者所有制”觀念仍根深蒂固存在于高校房地產(chǎn)資源使用者思想中，導(dǎo)致高校房地產(chǎn)資源雖高速增加，但供求矛盾卻更加嚴峻，房地產(chǎn)資源成了校內(nèi)各方爭奪的對象。這些管理的不到位使得高校房地產(chǎn)資源的效益得不到應(yīng)有的發(fā)揮。

5，成本核算辦法不合理。現(xiàn)時高校的財務(wù)制度對無論是經(jīng)營性還是非經(jīng)營性的房產(chǎn)均以建造成本核算且使用過程不計提折舊和不考慮增值，到報廢時則一次核銷。這種方法用于壽命周期相對較短且使用過程折舊貶值明顯的儀器設(shè)備類資產(chǎn)還勉強適用，但用于房地產(chǎn)資源就有明顯不適用性。首先，房產(chǎn)的壽命周期相對較長，設(shè)計壽命一般都在70至100年，在使用過程中只需一到兩次的維修，其壽命往往可達至設(shè)計壽命的1.2至1.5倍。如此長的周期內(nèi)往往發(fā)生諸多變化，令其產(chǎn)生會計不宜忽略的價值變化。其次，地產(chǎn)資源有明顯的增值性。再次，土地不會報廢。在房屋使用壽命結(jié)束時，即使房屋貶值為零，但土地的價值因其緊缺性往往增值數(shù)倍，抵銷了房產(chǎn)的貶值而讓原來的資源實現(xiàn)了增值。現(xiàn)時高校財務(wù)制度沒有考慮房地產(chǎn)這一種特殊情況，使得高校房地產(chǎn)資源有大量的價值沒有入賬，這嚴重影響了高校的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的有效性，不能有效防止國有資產(chǎn)的流失，保值增值更無從談起。這是高校房地產(chǎn)資源成為各方爭奪對象的深層原因之一。

6，物業(yè)管理服務(wù)處于半計劃半市場狀態(tài)。始于上世紀90年代的高校后勤社會化改革，因各種原因至今仍在市場化的門檻前徘徊不敢跨越。現(xiàn)時的高校后勤普遍是一種半計劃半市場的狀態(tài)：由學(xué)校委托校辦的后勤服務(wù)公司對全部或部分物業(yè)進行管理。高校的后勤服務(wù)公司是獨立注冊的法人，但帶有明顯的計劃經(jīng)濟下的壟斷經(jīng)營色彩，服務(wù)范圍只限于校內(nèi)，經(jīng)營的項目由學(xué)校行政批撥，員工也是學(xué)校的人，甚至還承擔接收學(xué)校分流人員或教職工配偶就業(yè)。這種壟斷經(jīng)營發(fā)展至現(xiàn)在，變成了以市場化經(jīng)營的名義收費，提供計劃經(jīng)濟式服務(wù)。另一方面，高校房地產(chǎn)資源因核算方法不完善導(dǎo)致的潛在獲利性也讓高校后勤服務(wù)公司成為高校房地產(chǎn)資源爭奪的一員。這種模式下的物業(yè)管理不單沒有提高高校的房地產(chǎn)管理水平，反而引致了教職工更多的不滿，增加管理難度，降低管理水平。

7，忽視房地產(chǎn)資料整理和檔案保存工作。高校在新中國成立至今的60年中經(jīng)歷數(shù)次調(diào)整，經(jīng)歷了由合至分，再由分至合的過程，相當部分有關(guān)房地產(chǎn)的歷史資料不知去向。新建建筑和新購?fù)恋氐馁Y料也因高校普遍對資料保存工作的忽視而沒有得很好的保存。表面上，這對高校房地產(chǎn)資源的日常管理影響不大，但在一些特殊時候?qū)Ψ康禺a(chǎn)的管理產(chǎn)生嚴重影響。在過去幾年中，廣東省的部分高校都進行了清產(chǎn)核資，從幾所重點高校的情況看，清產(chǎn)核資最困難處就是房地產(chǎn)，原因就是房地產(chǎn)的有關(guān)資料殘缺不全。

二、高校房地產(chǎn)管理改革的建議

1，改變觀念，增強房地產(chǎn)管理的保值與增值意識。高等教育作為一種公益性事業(yè)，在投入產(chǎn)出等方面的機制有別于其它產(chǎn)業(yè)，但市場經(jīng)濟已確立為我國的一項基本制度，如果高校在資產(chǎn)管理方面仍然沿用舊有的計劃經(jīng)濟模式，會導(dǎo)致高校產(chǎn)生大量的低估值資產(chǎn)。資產(chǎn)價值的低估首先會妨礙高校資產(chǎn)形成機制的良性循環(huán)從而阻礙高校的自身發(fā)展，其次會引起大量的國有資產(chǎn)流失，最重要的是，高校的低估值資產(chǎn)必然引起市場逐利資本的關(guān)注和爭奪，危害市場經(jīng)濟公平原則的同時，更損害高校自身的利益。因此樹立和增強高校管理者的房地產(chǎn)及其它資產(chǎn)的保值增值意識對高校自身和國家市場經(jīng)濟體制的完善都有較大的意義。

2，建立專職資產(chǎn)管理機構(gòu)和專業(yè)人員。有保值與增值要求的高校房地產(chǎn)管理是一項綜合性和技術(shù)性都較強的工作，不僅涉及一般的房地產(chǎn)實物管理，更涉及到價值形態(tài)的管理。同時，高校作為公益性高等教育事業(yè)承擔者，不能采用商業(yè)界的利潤最大化的管理模式。高校房地產(chǎn)管理必需在提高效率實現(xiàn)保值、增值和保障教學(xué)科研活動正常之間取得平衡。這對高校房地產(chǎn)管理人員管理水平提出較高的要求。管理人員須同時熟悉和掌握教育、經(jīng)濟、法律、工程、財會等多方面的知識。這些都要求高校房地產(chǎn)管理隊伍實現(xiàn)專職化和專業(yè)化。高校應(yīng)建立專職的管理機構(gòu)和一支包含多方面復(fù)合型人才的專職管理隊伍。

3，完善房地產(chǎn)管理分配、調(diào)配、監(jiān)督制度，推行契約管理。高校應(yīng)打破“終身制”、“占有者所有制”等觀念的束縛，建立高校房地資源的分配、監(jiān)督、調(diào)配制度，引進現(xiàn)代社會的契約精神，以契約、協(xié)議的形式加強房地產(chǎn)資源的管理。首先，高校將所有權(quán)屬于學(xué)校的房地產(chǎn)資源的管理權(quán)收歸學(xué)校。其次，通過教職工大會等公平、公開、公正的途徑制定經(jīng)營性房地產(chǎn)的定額動態(tài)管理辦法和經(jīng)營性房地產(chǎn)資源的有償使用管理辦法，完善各種分配指標和收費指標。再次，根據(jù)各學(xué)科的不同特點，與各公房使用者簽定一定年限的使用協(xié)議，使用期屆滿必須重新申請、審定再行續(xù)簽，否則收回使用權(quán)或重新調(diào)配。最后，建立監(jiān)督制度，加強監(jiān)督管理，對違反協(xié)議的單位或個人采取一定的強制措施。

4，改革房產(chǎn)核算方法，推行有償使用。為防止經(jīng)營性房產(chǎn)需求擠占教學(xué)科研辦公需求，高校可以制定房產(chǎn)資源的有償使用辦法，引入市場經(jīng)濟條件下的經(jīng)濟杠桿調(diào)節(jié)手段。對非經(jīng)營性房產(chǎn)，定額面積內(nèi)的實行成本租金或零租金，超額部分實行優(yōu)惠租金，不足額的單位實行經(jīng)濟補償；對經(jīng)營性房產(chǎn)，則實行與市場接軌的市場租金。

5，深化后勤改革，引入適當?shù)氖袌龈偁帯８咝５暮笄谖飿I(yè)管理可以實施“引進來，走出去，適度競爭”的漸進式改革。首先，學(xué)校對后勤服務(wù)公司的管理應(yīng)定位于校辦企業(yè)，而不是保障部門，讓其在工商管理部門注冊登記為企業(yè)，享受校辦企業(yè)的政策，優(yōu)化其經(jīng)營管理。第二步，引進校外較優(yōu)秀的物業(yè)管理公司，讓校園的物業(yè)管理服務(wù)進入有限競爭狀態(tài)，通過競爭壓力提高校辦后勤服務(wù)公司的經(jīng)營服務(wù)水平。第三步，鼓勵校辦的后勤服務(wù)公司走出本校，逐步擴大業(yè)務(wù)范圍，參與市場競爭。這種漸進式“引進來走出去”的改革，可以一定程度兼顧和平衡高校后勤保障的安全性和后勤改革的穩(wěn)定性，同時提升高校后勤服務(wù)水平。

6，加強房地產(chǎn)檔案資料管理。首先合理增加房地產(chǎn)檔案的內(nèi)容并適當劃分保存級別。房地產(chǎn)的歷史資料如土地使用證、地籍圖、土改田圖冊、不同時期的地形圖、房屋構(gòu)物的劃撥文件等權(quán)屬依據(jù)資料實行永久保存；房屋構(gòu)筑物的施工和竣工資料，房屋修繕記錄資料及相關(guān)的資金投入情況資料實行長期保存。其次，要規(guī)范房地產(chǎn)資料的歸檔形式和內(nèi)容格式。歸檔資料保存介質(zhì)應(yīng)符合相關(guān)標準要求，內(nèi)容應(yīng)詳實并按要求分類立檔。再次，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)設(shè)立負責房地產(chǎn)資料整理立案和歸檔工作崗位并安排有相關(guān)專業(yè)背景的人員到崗。

隨著市場經(jīng)濟制度的確立，高校改革的深入，高校房地產(chǎn)管理已經(jīng)變成一項專業(yè)性很強又很復(fù)雜的系統(tǒng)工程。高校房地產(chǎn)管理需要在管理中求效益，在改革中求生存，把高校房產(chǎn)管理改革推向新高度，搞好房地產(chǎn)管理工作。